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企業(yè)拆遷的性質(zhì)是什么？ 有什么具體區(qū)別？
企業(yè)拆遷一般分為公益拆遷和商業(yè)拆遷。
規(guī)范地說，公益拆遷就是公共利益征收。由于公共利益征收與商業(yè)拆遷都包括一個物理過程的拆遷過程，因此本文不會咬文嚼字地區(qū)分征收與拆遷在內(nèi)涵上的天壤之別，而會在方便讀者閱讀理解的初衷下，將公共利益征收簡稱為公益拆遷，從而與商業(yè)拆遷形成涇渭分明的對比。
當然，公益拆遷與商業(yè)拆遷的明顯區(qū)別絕對不在于名稱的差別這么簡單，否則，實踐中就不會有大量有關(guān)混淆公益拆遷與商業(yè)拆遷的明知故犯或者不明就里的現(xiàn)象產(chǎn)生了。
區(qū)分公益拆遷和商業(yè)拆遷是很有意義的，也極有必要。因為這兩種迥然不同的拆遷所貫穿的法律關(guān)系不同、對公眾的意義也不同。首先，在法律關(guān)系方面來說，公益拆 遷是一種受公法調(diào)整的上對下的法律關(guān)系，由代表國家行使公權(quán)力的具體行政機關(guān)主導；而商業(yè)拆遷則是一種由私法調(diào)整的平等主體之間的法律關(guān)系，行政機關(guān)不得 對這類拆遷行為進行干預。其次，對于公眾來說，面對公益拆遷時，公眾沒有話語權(quán)，只能接受拆遷行為。當然，公益拆遷的進行應(yīng)當以對公眾進行合理補償安置為 必要條件；商業(yè)拆遷由于沒有政治力量的參與，是一種純粹的民事法律關(guān)系，因為公眾有權(quán)決定是否同意拆遷行為的實施，而在補償安置方面也強調(diào)公眾與開發(fā)商之 間的自由議價。
值得額外交代的是，公益拆遷在我國的法律體系中是有法可依的：
①我國《憲法》第10條：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”；第13條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償”；
②《土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，……可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；……”；
③《城市房地產(chǎn)管理法》第19條規(guī)定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，……在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回……”；
④《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定：“為 了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：（一）國防和外交的需 要；（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文 物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集 中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要”。
商業(yè)拆遷較之公益拆遷的法律地位略微尷尬，因為隨著舊的《城市房屋拆遷管理條例》廢止，商業(yè)拆遷變得無法可依，而只能是依照其民事法律關(guān)系的實質(zhì)去推斷它的適用選擇是民事法律規(guī)范，如民法通則、物權(quán)法、合同法等。
從某種程度上來說，法律依據(jù)的有無是區(qū)別公益拆遷與商業(yè)拆遷的關(guān)鍵切入點之一。之所以持如此觀點，是從區(qū)分公益拆遷與商業(yè)拆遷的本意出發(fā)的——防止地方政府與開發(fā)商聯(lián)手僭越公共利益之名目而實質(zhì)為商業(yè)開發(fā)拆遷。在這個過程里面，公共利益是核心，把握好了公共利益，并將公益拆遷的目的條件嚴格限制在公共利益方面，就能防止“掛羊頭賣狗肉”的現(xiàn)象肆意出現(xiàn)了。而對公共利益的界定，正是從約束公共利益的法律規(guī)范本身出發(fā)，并在個案有需要的情況下進行適當解釋與認定。
那么，究竟應(yīng)當如何認定公共利益？我們根據(jù)實踐經(jīng)驗的總則得出下述三項條件，認為同時符合這三項條件的，則構(gòu)成公共利益：
（1）判斷征收目的三項“是否”
在具體判斷公益拆遷的合法性時，應(yīng)當首先判斷目的的正當性，亦即是否基于公共利益的需要。如果公益拆遷的目的不是為了公共利益，就沒必要使用拆遷的手段，而 是可以通過洽談協(xié)商、有償交易等方式獲得國有土地的使用權(quán)。例如，政府為恢復某一地塊的歷史風貌而對該地塊上的房屋進行公益拆遷，對于改善城市形象、危房 舊房改造具有較大價值，如此的拆遷符合公共利益，拆遷基礎(chǔ)正當?？墒牵坏┱疬w房屋取得了土地使用權(quán)之后，僅僅是粗略地進行了象征性的裝飾或裝修，然 后將其進行有償開放甚至打包出租的行為，其目的卻是公共利益掩蓋下的非公共利益。
目的是否正當？筆者以為，可以從“是否為公眾所需”、“是否為公共所用”、“是否非營利”三個方面入手加以判斷。首先，“是否為公眾所需”強調(diào)拆遷目的乃是為了滿足公眾的需要，而不是為了所謂的面子工程、形象工程；其次，“是否為公共所用”要求拆遷項目的建設(shè)須能供非特定的多數(shù)人反復使用、消費；再者，“是否非營利”將拆遷用途限制在非營利，以防止商業(yè)利益變身為公共利益，引發(fā)量大、無序的偽公益拆遷現(xiàn)象。
（2）判斷拆遷手段是否不可替代
在城市房屋公益拆遷中，只有必須采取拆遷手段才能滿足公共利益需求時，才能啟動公益拆遷。如果通過限制私人對國有土地的使用權(quán)、對房屋的所有權(quán)實現(xiàn)需要通過 拆遷實現(xiàn)的目的時，就不選擇轉(zhuǎn)移私人對國有土地的使用權(quán)、對房屋的所有權(quán)。也就是說，如果在拆遷手段之外，存在著其他可以取得同等效果的手段時，不應(yīng)當實 施公益拆遷行為。舉止如，要興建政府辦公樓或者社會公益用途的建筑，如果有閑散地、荒地可以利用，或者可以通過調(diào)整國有單位土地的方式解決，就不必要拆遷 房屋獲得土地使用權(quán)。
（3）判斷公益拆遷產(chǎn)生的利益是否高于拆遷造成的私人權(quán)益損害
公益拆遷在實現(xiàn)公共利益的同時也在損害公民財產(chǎn)權(quán)利，因為拆遷行為直接導致公民對既有房產(chǎn)權(quán)利的滅失，使其非出于本愿經(jīng)歷一場搬遷，并且因為搬遷產(chǎn)生一些不 可估量的附帶損失。因此，拆遷目的所要實現(xiàn)的社會公共利益，必須高于拆遷手段給公民財產(chǎn)利益造成的損害。否則，就不應(yīng)當進行公益拆遷，而須另覓良法。
如 果公眾能夠運用前述方法對實踐中所謂的公益拆遷進行真?zhèn)舞b別，而且法律體系也能對偽公益拆遷設(shè)置嚴厲的出發(fā)措施，相信能夠極大程度地減少借公共利益名號搞 商業(yè)開發(fā)的發(fā)生率，將商業(yè)拆遷徹底從公益拆遷的范圍中分離出去，走民事意義上的協(xié)商、談判程序為之，切斷強制拆遷程序在商業(yè)拆遷中的運用。
新拆遷條例的出臺，正是區(qū)分公益拆遷與商業(yè)拆遷的一個努力結(jié)果。不過，像張劍、唐福珍、潘蓉、楊友德等中國式的“釘子戶”仍然是我國拆遷戶大軍中不可小覷的一個群體。其實，“釘子戶”不 但我國有，經(jīng)濟霸主美國這樣的國家也存在，其中最典型的例子是一個開放商和一個普通老太太關(guān)于房屋拆遷的故事：開放商對老太太給出了非常優(yōu)厚甚至是遠遠超 過房屋本身的價值，但老太太對房屋有著深厚感情，面對高補償仍然不予讓步，不愿搬遷。最后開放商只好尊重房主的意思，無法對房屋進行拆遷。而老太太那幢陳 舊的兩層小樓，最終仍然矗立在一群赫然聳立的高層大樓中間，彰顯商業(yè)拆遷的平等協(xié)商之力量，昭示法治社會對公民私有財產(chǎn)權(quán)的保護。如果有一天，中國式的“釘子戶”能擁有美國式“釘子戶”的自主決定權(quán)，那么我們國家的法治文明才能說是合乎人權(quán)的制度文明！
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