北京創(chuàng)為律師事務(wù)所的拆遷律師介紹，對(duì)企業(yè)所有的房屋拆遷，正常情況下，法律關(guān)系是明確的，與一般房屋的拆遷并無(wú)不同之處。復(fù)雜的情況產(chǎn)生于企業(yè)改制，于此同時(shí)，國(guó)家對(duì)國(guó)有經(jīng)濟(jì)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整，國(guó)有資產(chǎn)有計(jì)劃地從一般工商企業(yè)中退出，使這些企業(yè)的資產(chǎn)多元化。而一些小型工商企業(yè)則被出售，國(guó)有商業(yè)企業(yè)為主的局面被私營(yíng)商業(yè)企業(yè)為主所取代。由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略性調(diào)整是一項(xiàng)十分巨大的工程，就可能對(duì)近些年的房屋拆遷產(chǎn)生影響，導(dǎo)致被拆遷房屋補(bǔ)償權(quán)利主體的多元化。這一影響反映在以下方面：

一 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離，形成了特殊的補(bǔ)償權(quán)利主體

經(jīng)濟(jì)體制改革，使企業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，由此經(jīng)營(yíng)權(quán)在所有權(quán)之外，成為新的拆遷補(bǔ)償對(duì)象，經(jīng)營(yíng)權(quán)人成了特殊的補(bǔ)償權(quán)利主體，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償的協(xié)商內(nèi)容發(fā)生了很大的變化。

近年來(lái)，我讀過(guò)許多城市的房屋拆遷管理實(shí)施辦法，大多數(shù)城市都是將經(jīng)營(yíng)權(quán)人排除在補(bǔ)償權(quán)利主體之外，規(guī)定的是“拆除房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)，給被拆遷人造成經(jīng)濟(jì)損失的，在過(guò)渡期內(nèi)由拆遷人按照市價(jià)部門(mén)公布的標(biāo)準(zhǔn)租金給予補(bǔ)助。”某一城市的綜合市場(chǎng)拆遷，數(shù)百名承租柜臺(tái)和場(chǎng)地的經(jīng)營(yíng)者、租賃者經(jīng)營(yíng)期尚有兩年，卻只按從業(yè)人數(shù)每人200元的標(biāo)準(zhǔn)，向市場(chǎng)的所有人領(lǐng)取補(bǔ)助。而市場(chǎng)所有人更慘，因?yàn)樵撌形飪r(jià)部門(mén)還是五年前該市場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)定了租金標(biāo)準(zhǔn)，每平方米月租6元人民幣的租金，而拆遷時(shí)租金實(shí)際已達(dá)到月租平方米60元。這種規(guī)定無(wú)疑是不公平，損害了非住宅房屋所有人和經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益，而制定辦法的思維還停留在國(guó)有工商企業(yè)所有人與經(jīng)營(yíng)者相統(tǒng)一的水平上，因而落后于社會(huì)發(fā)展。

二 拆遷可能成為困難企業(yè)改制的契機(jī)，必須靈活進(jìn)行

拆遷人實(shí)施拆遷與被拆遷人改制企業(yè)接觸，要注意其機(jī)制變化帶來(lái)的靈活性，要準(zhǔn)備多套方案。而企業(yè)面臨拆遷時(shí)，同時(shí)要將拆遷作為企業(yè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略機(jī)遇來(lái)考慮，利用拆遷盡可能地對(duì)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)方式、品種、范圍和體制進(jìn)行適應(yīng)市場(chǎng)需求的調(diào)整。這樣，就可以減少或預(yù)防糾紛的發(fā)生，減輕房屋拆遷和企業(yè)改制帶來(lái)的對(duì)社會(huì)穩(wěn)定的負(fù)面影響。

目前，國(guó)企改制的較大困難是改制成本資金的籌措，而拆遷補(bǔ)償則為困難企業(yè)改制提供了資金來(lái)源，但是拆遷補(bǔ)償資金的使用有先后的順序。根據(jù)生存權(quán)優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權(quán)的原則，優(yōu)先支付的應(yīng)當(dāng)是拖欠職工的工資和養(yǎng)老金、醫(yī)療費(fèi)用等，其次才是其他開(kāi)支。這是因?yàn)椴唤鉀Q職工的切身利益，企業(yè)改制就難以成功，對(duì)此，各地政府在處理改制企業(yè)的拆遷時(shí)都是較為慎重的。

三 注意把握企業(yè)改制引起的補(bǔ)償權(quán)利主體的變化

除去補(bǔ)償資金的使用順序和補(bǔ)償方式的選擇之外，及時(shí)地、準(zhǔn)確地把握企業(yè)改造帶來(lái)的補(bǔ)償權(quán)利主體的變化，采取正確的對(duì)策，對(duì)改制企業(yè)房屋拆遷糾紛的妥善處理具有十分重要的意義。同時(shí)，對(duì)企業(yè)改制不僅是企業(yè)資本的改造，還有依據(jù)市場(chǎng)需求，對(duì)企業(yè)主體本身進(jìn)行改造，實(shí)行資產(chǎn)重組。做法上，有分立，也有合并的，由此無(wú)疑會(huì)引起拆遷關(guān)系當(dāng)事人，特別是補(bǔ)償權(quán)利主體的變化。

1.分立

分立，是企業(yè)改制的較多的方式，是根據(jù)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不同的功能或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍的不同，將一個(gè)分設(shè)為多個(gè)企業(yè)，或者將企業(yè)中的某一部分分離出來(lái)，單獨(dú)設(shè)立新的企業(yè)。分立過(guò)程中涉及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的調(diào)整，如遇拆遷，其拆遷補(bǔ)償權(quán)利主體便產(chǎn)生變化。企業(yè)分立時(shí)對(duì)拆遷活動(dòng)的不利影響主要是兩個(gè)方面：一是有的企業(yè)分立后，相關(guān)財(cái)產(chǎn)分割未能辦理相應(yīng)的手續(xù)，結(jié)果遇上拆遷，往往是使用人沒(méi)有所有手續(xù)，所有人又不在使用，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議，影響拆遷進(jìn)度。二是有的企業(yè)改制目的不正確，單為逃避債務(wù)，而沒(méi)有按照市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需求對(duì)企業(yè)人財(cái)物合理調(diào)整，結(jié)果遇上拆遷，引起利益上的沖突，引發(fā)不穩(wěn)定因素，也給拆遷活動(dòng)帶來(lái)干擾。

2.合并

合并，是企業(yè)改制的特殊方式，是為了增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，將相配套或上下游相關(guān)的企業(yè)合并組建新的企業(yè)。合并的方式多種多樣，兼并是常見(jiàn)的方式。合并是資產(chǎn)質(zhì)量好、有廣闊市場(chǎng)前景的企業(yè)實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，迅速擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的常用手段，國(guó)內(nèi)外成功的范例不少。企業(yè)合并，其拆遷中的權(quán)利義務(wù)均由合并后的企業(yè)承擔(dān)，從權(quán)利主體的角度容易落實(shí)。

3.轉(zhuǎn)讓

轉(zhuǎn)讓，是企業(yè)改制的常見(jiàn)方式。國(guó)退民進(jìn)，將原來(lái)屬于國(guó)有所有的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給民營(yíng)企業(yè)或原企業(yè)職工，便引起了企業(yè)房屋所有權(quán)人的變化。這種轉(zhuǎn)讓的實(shí)現(xiàn)，轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的出讓人一般不是原企業(yè)，而是通過(guò)國(guó)有資產(chǎn)的管理者——當(dāng)?shù)卣畞?lái)進(jìn)行的。轉(zhuǎn)讓合同的約定，將在較大程度上決定被拆遷人的地位。例如，原國(guó)有土地使用權(quán)問(wèn)題，土地改變用途的出讓金問(wèn)題，甚至遇有拆遷的補(bǔ)償金的歸屬都需要通過(guò)合同來(lái)約定。如果，我們?cè)谔幚砀闹破髽I(yè)的拆遷糾紛時(shí)，不把握其產(chǎn)權(quán)的變化，不了解其轉(zhuǎn)讓合同的約定，就有可能走彎路。

同時(shí)，存在的問(wèn)題主要是有的企業(yè)拆遷中，企業(yè)合并沒(méi)有按市場(chǎng)規(guī)律辦事，靠行政手段拉郎配，有的難免存在資債不符的情況，達(dá)不到預(yù)期的效果。同時(shí)反而受了一次重創(chuàng)。甚至有的合并期間發(fā)生資產(chǎn)流失，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)發(fā)生逆變的非正常情況，影響拆遷補(bǔ)償權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。