上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則
2014-05-27 16:32???作者：拆遷律師???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》若干意見的通知
上海市房屋土地資源管理局
滬房地資[2001]063號
為貫徹實施《上海市城市房屋拆遷管理實施細(xì)則》(以下簡稱《細(xì)則》)現(xiàn)就有關(guān)問題提出以下實施意見：
一、關(guān)于拆遷計劃和拆遷方案的具體內(nèi)容
拆遷計劃和拆遷方案應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：(1)拆遷四至范圍;(2)拆遷房屋總建筑面積(分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量，公房、私房、宗教產(chǎn)和代管產(chǎn)的具體數(shù)量);(3)拆遷戶數(shù);(4)拆遷期限;(5)拆遷基地分期實施拆遷的情況;(6)拆遷補償安置資金總額的預(yù)算;()申請拆遷許可證時首期補償安置資金到位數(shù)額、安置房屋的價值量，及后續(xù)資金分期到位計劃;(8)實施拆遷的方式。
二、關(guān)于申請拆遷許可證需提供的材料
建設(shè)單位申請拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)提供《細(xì)則》第十二條第二款規(guī)定的文件，還需要提供下列材料：
1、拆遷人的身份證明文件;
2、拆遷基地綜合情況表;
3、自行拆遷的，應(yīng)當(dāng)提供本單位工作員取得的上海市房屋拆遷工作人員上崗證;委托拆遷的，應(yīng)當(dāng)提供拆遷委托合同、拆遷實施單位資格證書;
4、標(biāo)明拆遷范圍的1/500地形圖一份，以及拆遷范圍1/500空白地形圖一式四份。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的建設(shè)單位提交《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》的，可以作為提交《細(xì)則》第十二條第二款(一)、(二)、(三)項規(guī)定的有關(guān)文件。
除重大市政建設(shè)項目外，拆遷基地跨兩個以上的區(qū)、縣時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)分別向所在地區(qū)、縣房地局提供所需材料。
三、關(guān)于拆除房管部門依法代管房屋應(yīng)事先征求意見的程序
拆除房管部門依法代管房屋的，建設(shè)單位在申請房屋拆遷許可證前，應(yīng)當(dāng)書面征求上海市人民政府落實私房政策領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的意見。
四、關(guān)于房屋拆遷范圍的劃定
區(qū)、縣房地局核發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)附地形圖并統(tǒng)一用藍線劃定具體的拆遷范圍，并蓋上區(qū)、縣房地局公章。所劃范圍應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地管理部門核發(fā)的用地批準(zhǔn)文件確定。由于規(guī)劃紅線穿越，影響房屋連接體安全或者使用功能，經(jīng)區(qū)、縣房地局審核確須一并拆除的，可以在劃定拆遷范圍時一并劃入，但超出用地批準(zhǔn)范圍的土地，拆遷人不得占用。
五、關(guān)于房屋拆遷裁決受理時間的計算
《細(xì)則》第二十四條中所指的裁決申請，是指符合受理要件的申請。申請房屋拆遷裁決的資料不全的，裁決機關(guān)應(yīng)當(dāng)告知申請人補齊，收到申請的時間從申請人補齊資料之日起開始計算。
六、關(guān)于建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓
《細(xì)則》第二十九條中建設(shè)項目在拆遷期限內(nèi)發(fā)生轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)、縣房地局同意，是指建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前，拆遷人應(yīng)當(dāng)將拆遷基地的拆遷實施情況、補償安置協(xié)議及裁決的履行情況報拆遷管理部門;有意受讓建設(shè)項目的單位應(yīng)當(dāng)提供補償安置資金存款證明及安置用房證明，先行征得拆遷管理部門同意。轉(zhuǎn)讓人與受讓人在轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目后，應(yīng)當(dāng)?shù)皆税l(fā)房屋拆遷許可證的部門辦理房屋拆遷許可證的變更手續(xù)。
七、關(guān)于拆遷居住和非居住兼用房屋的補償安置
拆除居住和非居住兼用的房屋，補拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計算貨幣補償款;被拆遷人或房屋承租人選擇價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照上述貨幣補償款，用居住房屋進行調(diào)換并結(jié)算差價;被拆遷人或房屋承租人選擇面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)將居住用建筑面積和非居住用建筑面積合并計算為居住用建筑面積，進行補償安置。
八、關(guān)于公有居住房屋承租人在本市的常住戶口已注銷的，補償安置協(xié)議簽訂主體的確定。
租用公房憑證中記載的公房承租人在本市常住戶口已注銷的，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的同住人簽訂補償安置協(xié)議;同住人有多人的，應(yīng)協(xié)商確定簽訂補償安置協(xié)議的代表。無同住人的，由按照《上海市房屋租賃條例》的規(guī)定可以繼續(xù)承租該公房的本市居民簽訂補償安置協(xié)議。
九、關(guān)于同住人的界定
《細(xì)則》第五十四條中的同住人，是指在被拆遷居住房屋處有本市常住人口，拆遷許可證核發(fā)之日時在該房屋處已實際居住生活一年以上(特殊情況除外)，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。
十、關(guān)于房屋使用人的界定
《細(xì)則》中所指的房屋使用人，是指實際占用房屋的單位和個人。
十一、關(guān)于執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住住房屋的界定
《細(xì)則》中所稱的執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，包括由房管部門代理經(jīng)租的私有居住房屋、落實私房政策后由房管部門代為經(jīng)租的居住房屋，以及1983年12月1日《城市私有房屋管理條例》實施前已經(jīng)建立租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，且租賃關(guān)系延續(xù)至今的私有出租居住房屋。
拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)以被拆遷人、房屋承租人提供的下列材料作為認(rèn)定依據(jù)：
1、當(dāng)時的房屋租賃協(xié)議;
在2001年11月1日以前租用公房憑證中已有記載的、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.米的部分，按照實際居住面積的一半及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積;
1.米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。
十三、關(guān)于非居住房屋的界定
2、租金交納證明
3、1983年12月1日前，已有承租人戶口報在被拆除房屋內(nèi)的證明。
十二、關(guān)于被拆除房屋的建筑面積的認(rèn)定
房屋建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準(zhǔn)。相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積，或者雖無批準(zhǔn)文件但在1981年以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。
承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建設(shè)面積為準(zhǔn)。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準(zhǔn);租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：
房屋類型公寓獨立住宅新里住宅新公房(有電梯成套)新公房(無電梯成套)新公房(無電梯不成套)“兩萬戶”新公房舊里住宅簡屋
換算系數(shù)2.061.831.822.001.981.941.651.541.25
《細(xì)則》中非居住房屋，按照下列規(guī)定予以認(rèn)定：
1、原始計劃為非居住房屋，延續(xù)至拆遷時仍作為非居住房屋作用的，可以認(rèn)定為非居住房屋;
2、公房承租人與所有人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認(rèn)定為非居住房屋。
3、房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為單位，可以認(rèn)定為非居住房屋，但原始設(shè)計為居住房屋以及實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;
4、原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，可以認(rèn)定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認(rèn)定為非居住房屋：
在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或區(qū)(縣)房地局批準(zhǔn)居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認(rèn)定為非居住房屋。
區(qū)、縣勞動部門核發(fā)《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及區(qū)、縣民政部門或街道核發(fā)《社區(qū)服務(wù)證》的持證人所使用的居住房屋，不認(rèn)定為非居住房屋。
十四、關(guān)于停產(chǎn)、停業(yè)補償?shù)倪m用范圍和標(biāo)準(zhǔn)
《細(xì)則》第四十五條規(guī)定的因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)適當(dāng)補償，是指拆遷非居住房屋中用于生產(chǎn)、經(jīng)營的房屋，由拆遷人給予被拆遷人或者房屋承租人的適當(dāng)補償。補償標(biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋建筑面積每平方米300～400元，由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定。
十五、關(guān)于被拆遷人或者房屋承租人拒絕評估的處理
在房屋拆遷中，房屋所有人或承租人不提供相關(guān)資料、拒絕評估人員實地勘察，致使房屋評估無法正常進行的，估價機構(gòu)可參照被拆除房屋同區(qū)域、同建筑類型的房屋進行評估。當(dāng)事人對房屋評估結(jié)果有異議的，可以按《細(xì)則》第五十三條的規(guī)定申請鑒定。
十六、關(guān)于委托評估的范圍
適用市場單價計算補償安置款，且被拆除居住房屋的房地產(chǎn)市場單價明顯低于最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)的，可以不評估。
適用評估單位計算補償安置款的，應(yīng)當(dāng)評估;但拆遷當(dāng)事人協(xié)商一致的，可以不評估。
用于價值標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換的安置房屋應(yīng)當(dāng)評估。
十七、新老政策銜接
2001年11月1日以后取得房屋拆遷許可證的拆遷基地，適用新《細(xì)則》。
2001年1月1日以前取得房屋拆遷許可證的拆遷基地，新老政策銜接按下列規(guī)定執(zhí)行：
1、補償安置方式和標(biāo)準(zhǔn)及拆遷私房的征詢意見程序適用老辦法。
2、拆遷當(dāng)事人簽訂補償安置協(xié)議后，被拆遷人或者房屋承租人未按時搬遷的，不適用限遷、強遷，拆遷人應(yīng)當(dāng)通過民事訴訟程序解決糾紛。
3、作出裁決后，被拆遷人和房屋承租人未按時搬遷的，不適用限遷，區(qū)縣房地局應(yīng)當(dāng)直接申請區(qū)縣人民政府強制執(zhí)行。
4、11月1日前已經(jīng)受理裁決申請的，應(yīng)當(dāng)在本文下發(fā)之日起三十日內(nèi)作出裁決。
11月1日以后受理裁決申請的，適用新《細(xì)則》。
5、延長拆遷期限、變更拆遷范圍、轉(zhuǎn)讓建設(shè)項目等其他程序，均適用新《細(xì)則》。
溫馨提示:因各地補償?shù)念愋?、補償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況，文章內(nèi)容并不能完全針對您的情況，為節(jié)省您的時間，建議您撥打我們的免費律師服務(wù)熱線
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