拆遷法律200問(法制晚報(bào))

拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)誰說了算？

典型事件

鄉(xiāng)里宣布對(duì)我們村統(tǒng)一拆遷。我家的宅基地有200多平方米，但村里只給建筑面積150平方米的兩層房屋拆遷置換，余下的面積只按鄉(xiāng)里規(guī)定的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，大約1000多元/平方米。

而當(dāng)?shù)厣唐贩績r(jià)格約為20000元/平方米，鄉(xiāng)里這樣做合法嗎？

法律解答

拆遷安置補(bǔ)償方式和拆遷補(bǔ)償具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在拆遷實(shí)施方案中確定。

根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第10條的規(guī)定，對(duì)征地拆遷的（即因國家建設(shè)征用集體土地而拆遷房屋），拆遷實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)由區(qū)縣政府部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。

對(duì)占地拆遷的（即因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地而拆遷房屋），拆遷實(shí)施方案由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府審核并報(bào)區(qū)縣政府部門備案后執(zhí)行。

對(duì)占地拆遷，如果屬于舊村改造的，拆遷實(shí)施方案在報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核前，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過。

根據(jù)以上規(guī)定，鄉(xiāng)里是否有權(quán)規(guī)定拆遷補(bǔ)償價(jià)格，主要看您家所在區(qū)域拆遷的性質(zhì)。如果屬于征地拆遷，鄉(xiāng)里無權(quán)決定拆遷補(bǔ)償價(jià)格；如果屬于占地拆遷，則鄉(xiāng)里有權(quán)決定拆遷補(bǔ)償價(jià)格（如屬舊村改造，則須經(jīng)過村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過）。

但根據(jù)“拆遷補(bǔ)償不能降低被拆遷人現(xiàn)有居住水平”的原則，無論鄉(xiāng)里是否有權(quán)決定拆遷補(bǔ)償價(jià)格，拆遷實(shí)施方案確定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都不應(yīng)當(dāng)降低您現(xiàn)在的居住水平。

如果您對(duì)拆遷補(bǔ)償方案不滿意，與拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，可以向區(qū)縣拆遷主管部門申請(qǐng)行政裁決。

宅基地是否可以買賣？

典型事件

我和父母是北京郊區(qū)的農(nóng)民。我在市內(nèi)購買了住房，并把父母接來一起居住，老家的房子就一直空著。現(xiàn)在我們想把老宅子出售，請(qǐng)問這樣做是否合法？

法律解答

宅基地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織為保障集體成員的生活而撥給農(nóng)戶建造房屋的。集體成員對(duì)宅基地只有使用權(quán)，不得買賣和出租。

集體成員對(duì)在宅基地上的附著物享有所有權(quán)。宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須符合以下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有兩處住房；（2）轉(zhuǎn)讓雙方都為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員；（3）受讓人沒有住房和宅基地；符合宅基地使用權(quán)分配條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。（6）出賣宅基地后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

綜上所述，您可以將父母的老宅子賣給本經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，并依法就宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓履行審批手續(xù)。

宅基地是否可以繼承？

典型事件

我父母在郊區(qū)有宅基地，在宅基地上建有10間房屋。我父親于1999年去世，母親于2008年去世。以前他們居住的宅基地的房屋現(xiàn)沒有人居住。

請(qǐng)問我們子女是否可以繼承父母的宅基地？

法律解答

宅基地的繼承，實(shí)際上是指宅基地使用權(quán)的繼承。

　農(nóng)村宅基地的使用權(quán)具有很強(qiáng)的人身依附性，在通常情況下，宅基地使用權(quán)的取得必須具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格才行，因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的失去而失去，在不同農(nóng)民個(gè)體之間不能流轉(zhuǎn)。

據(jù)此，農(nóng)村宅基地不是遺產(chǎn)，從法律的角度上來說不能被繼承。

但在特殊情況下，根據(jù)“地隨房走”的原則，繼承人對(duì)宅基地上所建造房屋的繼承會(huì)導(dǎo)致其對(duì)宅基地使用權(quán)的繼續(xù)。這是具體執(zhí)行國家行政法規(guī)的結(jié)果，而不是繼承的結(jié)果。

拆遷范圍確定后，哪些活動(dòng)被禁止？

答：拆遷范圍確定后，任何單位和個(gè)人不得在該拆遷范圍內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：

1.新建、擴(kuò)建、改建（含裝飾、裝修）房屋；

2.改變房屋和土地用途；

3.建立新的房屋租賃關(guān)系；

4.以被拆遷房屋為注冊(cè)住址辦理工商注冊(cè)登記手續(xù)。

拆遷公告包括哪些內(nèi)容？

答：房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

拆遷法律拆遷補(bǔ)償方式是否應(yīng)該公開？

典型事件

《北京市房屋拆遷現(xiàn)場管理辦法》第6條規(guī)定：評(píng)估、拆遷和房屋拆除施工工作人員（以下統(tǒng)稱現(xiàn)場工作人員）必須持證上崗。

區(qū)縣建委統(tǒng)一制作胸卡的，必須注明項(xiàng)目名稱、受托單位名稱、上崗人員的執(zhí)業(yè)資格證書號(hào)（包括估價(jià)人員的估價(jià)師證書號(hào)、拆遷人員的崗位證書號(hào)等）。

被拆遷人可以登錄北京估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站（http：//www.bjgj.org.cn）和北京拆遷信息網(wǎng)（http：//bjchaiqian.bjjs.gov.cn），根據(jù)評(píng)估和拆遷上崗人員姓名、單位及執(zhí)業(yè)資格證書號(hào)，核查從業(yè)狀況。

“辦法”第8條規(guī)定：拆遷人或者受托單位，應(yīng)當(dāng)在拆遷現(xiàn)場公示以下內(nèi)容：

1.拆遷許可證；2.拆遷范圍；3.拆遷基本法規(guī)、規(guī)章；4.拆遷評(píng)估補(bǔ)償和補(bǔ)助費(fèi)基本標(biāo)準(zhǔn)或確定辦法；5.評(píng)估單位資質(zhì)證書、評(píng)估工作人員名單及估價(jià)師證書號(hào)；6.拆遷單位資質(zhì)證書、拆遷工作人員名單及拆遷崗位證書號(hào)；7.拆除施工單位資質(zhì)證書及拆除施工人員情況；8.拆遷工作流程；9.按照規(guī)定依被拆遷人要求予以公示的拆遷估價(jià)初步結(jié)果等。

因此，“拆遷工作人員一直不透明、不公開拆遷補(bǔ)償公式”是明顯違反上述法律規(guī)定的，您可以向所在地區(qū)的區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委投訴。

今年，我所在的海淀某村進(jìn)行規(guī)劃拆遷，但拆遷工作一直不透明，工作人員也不公開拆遷補(bǔ)償公式。請(qǐng)問我該怎么辦呢？

法律解答

戶口所在地拆遷，自己不住那里能否獲得補(bǔ)償？

房屋拆遷補(bǔ)償一般只是針對(duì)被拆遷人，也就是房屋的產(chǎn)權(quán)人，只有在特定情況下（如被拆遷房屋屬于危改區(qū)公房，被拆遷人放棄補(bǔ)償?shù)龋?，承租人才能得到補(bǔ)償。

房屋承租人不是根據(jù)是否實(shí)際居住而是根據(jù)房屋租賃協(xié)議確定，如果房屋租賃協(xié)議只有您母親的名字，那么即使有補(bǔ)償，也只有您母親能得到補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償協(xié)議也只能由您母親簽字。

如果房屋租賃協(xié)議有您和您母親的名字，您可以和您母親享有同樣的權(quán)益。

關(guān)于戶口，北京在城市房屋拆遷中，拆遷補(bǔ)償不考慮戶口因素。

在集體土地房屋拆遷中，由于宅基地是按戶分的，可以結(jié)合被拆遷人家庭人口情況進(jìn)行補(bǔ)償，但該補(bǔ)償不涉及房屋承租人。因此，您的戶口對(duì)您是否能得到拆遷補(bǔ)償沒有影響。

獲悉拆遷房屋評(píng)估內(nèi)容是被拆遷人的重要權(quán)益之一。要求被拆遷人先簽字再看評(píng)估單，是沒有任何法律依據(jù)的。

您可以就這種情況向您所在區(qū)域的房屋拆遷管理部門投訴，以維護(hù)您的合法權(quán)益。

農(nóng)村的宅基地是按戶來分的，不是分給個(gè)人的。根據(jù)“房隨地走”的原則，無論房屋是誰翻建的，只要您父母與您哥哥沒有分戶，則宅基地的使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于您父母和您哥哥家的共同財(cái)產(chǎn)。

雖然您哥哥將集體土地建設(shè)用地使用證辦在自己的名下，但您的父母可以通過所在的村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及土地房產(chǎn)部門出具證明，或者通過法院進(jìn)行民事訴訟，來確認(rèn)自己的合法權(quán)益。

您的父母有權(quán)參與拆遷補(bǔ)償?shù)倪^程并獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。

要求被拆遷人先簽字再看評(píng)估單對(duì)不對(duì)？

典型事件

我是北京一農(nóng)民，開發(fā)商與拆遷公司要求我們被拆遷人先簽字再看評(píng)估單，我拒絕簽字，他們就不讓我知道具體內(nèi)容。

請(qǐng)問要求被拆遷人先簽字再看評(píng)估單對(duì)不對(duì)？

法律解答

宅基地是父母的，土地使用證是哥哥的名字，拆遷怎么辦？

典型事件

我家1966年回到鄉(xiāng)下，當(dāng)時(shí)由生產(chǎn)隊(duì)批給宅基地，由父母出資蓋房，北房四間，東西廂房各三間。西廂房由哥哥居住，并在1999年翻建東西廂房。

1993年，生產(chǎn)隊(duì)辦理集體土地建設(shè)用地使用證，哥哥辦理在自己名下（父母不知情），請(qǐng)問在拆遷時(shí)父母是否還享有房屋產(chǎn)權(quán)？

法律解答

我的戶口所在地面臨拆遷，可我不住那里已經(jīng)好幾年了。在那居住的現(xiàn)在只有我媽一人。房子是承租房。

我想問，拆遷補(bǔ)償會(huì)不會(huì)有我的？還有就是拆遷協(xié)議還需要我本人簽字嗎？

典型事件

法律解答

拆遷補(bǔ)償有哪幾種形式？

答：通常拆遷人對(duì)被拆遷人的拆遷補(bǔ)償可采取三種形式：

1.產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人提供價(jià)值相當(dāng)?shù)姆吭磳?duì)被拆遷人進(jìn)行異地或同地安置，被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋建筑面積的安置用房。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價(jià)。

2.貨幣補(bǔ)償形式。貨幣補(bǔ)償是指在拆遷補(bǔ)償中，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，被拆遷人放棄房屋產(chǎn)權(quán)，由拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定補(bǔ)償金額，以貨幣形式對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償?shù)男袨椤?/p>

3.產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合形式。

指拆遷人對(duì)被拆遷人的拆遷補(bǔ)償中，部分采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償，部分采取貨幣補(bǔ)償。即拆遷人對(duì)被拆遷人給予的補(bǔ)償一部分是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，一部分是貨幣。

拆遷公告應(yīng)當(dāng)由誰發(fā)布？

答：發(fā)布拆遷公告是房屋拆遷過程中必不可少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是指拆遷管理部門對(duì)涉及拆遷事項(xiàng)、拆遷許可證和拆遷范圍等，以公告的形式告知被拆遷人及其利害關(guān)系人的行為。

2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第8條規(guī)定：“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項(xiàng)，以房屋拆遷公告的形式予以公布。”

拆遷公告是拆遷管理部門的職責(zé)，其他行政機(jī)關(guān)未經(jīng)授權(quán)不得發(fā)布。有的區(qū)縣的街道辦事處發(fā)布房屋拆遷公告，是無法律依據(jù)的，屬超越職權(quán)的行為。

拆遷評(píng)估報(bào)告由什么機(jī)構(gòu)做出？

答：行政裁決機(jī)關(guān)在采納評(píng)估報(bào)告作為評(píng)估依據(jù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)做出該評(píng)估報(bào)告的評(píng)估人員的資格、評(píng)估程序等事項(xiàng)進(jìn)行審查?！冻鞘蟹课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》第4條規(guī)定，拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由注冊(cè)的專職房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

該意見第5條規(guī)定，拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公證、合法的原則。任何組織和個(gè)人不得非法干預(yù) 拆 遷估 價(jià) 活動(dòng) 和 估價(jià)結(jié)果。

拆遷人單方委托評(píng)估，能作為行政裁決依據(jù)嗎？

答：《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第6條規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或者拆遷當(dāng)事人抽簽等方式選出。

因此，如果拆遷人單方面委托評(píng)估機(jī)構(gòu)，未經(jīng)被拆遷人投票或者抽簽的，該程序是不合法的。

此時(shí)如果行政裁決機(jī)關(guān)僅以拆遷人委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果作為依據(jù)，應(yīng)認(rèn)定為裁決的主要證據(jù)不足，程序違法。

根據(jù)法律規(guī)定，如果行政裁決機(jī)關(guān)不能提供證據(jù)證明其作出行政裁決依據(jù)的評(píng)估結(jié)果的取得符合法定程序，則應(yīng)承擔(dān)敗訴的結(jié)果。

法院應(yīng)判決對(duì)該裁決予以撤銷。

拆遷時(shí)按建筑面積還是占地面積賠償？

答：實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償款根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)確定。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，也應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋評(píng)估，計(jì)算補(bǔ)償金額，再根據(jù)調(diào)換房屋的市場評(píng)估價(jià)，計(jì)算拆遷補(bǔ)償差價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。

因此，拆遷補(bǔ)償計(jì)算的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是房屋建筑面積。

但是，在房屋進(jìn)行市場評(píng)估時(shí)，要考慮房屋的容積率，而被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。

被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定。所以，院子的占地面積應(yīng)被考慮到市場評(píng)估價(jià)值中去。

對(duì)拆遷房屋評(píng)估結(jié)果有異議怎么辦？

答：評(píng)估單位作為中介機(jī)構(gòu)，其評(píng)估結(jié)果未經(jīng)認(rèn)定前不具有法律效力，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》的有關(guān)規(guī)定，可以采取以下方式請(qǐng)求重新評(píng)估：

1.拆遷當(dāng)事人自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

2.拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。

估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)結(jié)果沒有改變的，出具書面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估主任委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

司法強(qiáng)制拆遷的手續(xù)是什么？

答：司法強(qiáng)制拆遷是指由法院進(jìn)行的強(qiáng)制拆遷。

司法強(qiáng)制拆遷必須要經(jīng)過拆遷管理部門的行政裁決。拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷協(xié)議，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)核發(fā)拆遷許可證的拆遷管理部門進(jìn)行行政裁決。

拆遷管理部門裁決后，被拆遷人沒有在裁決書規(guī)定的搬遷期限搬遷的，拆遷管理部門才可以向被拆遷房屋所在的基層人民法院請(qǐng)求強(qiáng)制執(zhí)行。

強(qiáng)制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人進(jìn)行安置或提供符合居住條件的周轉(zhuǎn)用房。

拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自被拆遷人法定行政起訴期限屆滿之日起180天內(nèi)向人民法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)。

強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)需要由人民法院行政審判庭審查裁定。人民法院受理強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)后，在30天內(nèi)由行政審判庭組成合議庭對(duì)拆遷管理部門的裁決行為的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行做出裁定。

裁定準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行的，由法院執(zhí)行部門執(zhí)行。

司法強(qiáng)制拆遷的程序是什么？

答：人民法院在強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)向被拆遷人發(fā)出執(zhí)行通知書，責(zé)令被拆遷人在指定的期間內(nèi)履行搬遷義務(wù)。被拆遷人在法院指定的期間內(nèi)拒絕搬遷的，方可強(qiáng)制執(zhí)行。

人民法院采取強(qiáng)制執(zhí)行措施時(shí)，應(yīng)當(dāng)制作裁定書，送達(dá)被拆遷人。

無論是行政強(qiáng)制拆遷還是司法強(qiáng)制拆遷，都必須由特定的國家機(jī)關(guān)根據(jù)法定的程序進(jìn)行，拆遷人自身無權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。如果房屋是在沒有法律手續(xù)的情況下被強(qiáng)行拆除，那么這種拆除行為屬于違法，被拆遷人可以根據(jù)具體情況提出賠償要求。

強(qiáng)制拆遷行為觸犯刑法的，可以依法追究拆除人的刑事責(zé)任。

沒有達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，鄉(xiāng)政府有權(quán)強(qiáng)拆房屋嗎？

答：鄉(xiāng)政府無權(quán)強(qiáng)制拆除房屋，強(qiáng)拆行為違法。

根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第12條的規(guī)定：“在區(qū)、縣國土房管局公告的搬遷期限內(nèi)，拆遷人與被拆遷人沒有達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)一方或雙方當(dāng)事人申請(qǐng)，由區(qū)、縣國土房管局裁決。裁決規(guī)定的搬遷期限屆滿被拆遷人拒絕搬遷的，屬于征地拆遷宅基地上房屋的，由區(qū)、縣國土房管局申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。”

根據(jù)該規(guī)定，村民與鄉(xiāng)政府沒有達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議，應(yīng)當(dāng)提交所在區(qū)縣國土房管部門進(jìn)行裁決，鄉(xiāng)政府無權(quán)單方面決定應(yīng)當(dāng)在何時(shí)進(jìn)行搬遷。

經(jīng)裁決后，村民在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)仍拒絕搬遷的，應(yīng)當(dāng)由國土房管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

對(duì)宅基地房屋強(qiáng)制拆除的權(quán)利，法律明確賦予了人民法院，不僅鄉(xiāng)政府無權(quán)強(qiáng)制拆除，區(qū)縣房屋國土部門也無權(quán)強(qiáng)制拆除。

如果鄉(xiāng)政府違反程序強(qiáng)制拆遷房屋，屬于超越職權(quán)的行為，村民可以向法院提起行政訴訟，要求確認(rèn)鄉(xiāng)政府行為違法。

拆遷單位能采取停水停電等措施強(qiáng)迫被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議嗎？

答：拆遷補(bǔ)償協(xié)議屬于民事合同，雙方簽訂合同時(shí)應(yīng)遵循平等協(xié)商原則，拆遷單位采取停水停電等措施是不合法的?！冻鞘蟹课莶疬w行政裁決工作規(guī)范》第24條規(guī)定：“拆遷人、接受委托的拆遷單位在實(shí)施拆遷中采用恐嚇、脅迫以及停水、停電、停止供氣、供熱等手段，強(qiáng)迫被拆遷人搬遷或者擅自組織強(qiáng)制拆遷的，由所在市、縣房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，并依法予以處罰；觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任。”

因此，若被拆遷人面臨這種情況，可以向當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門反映，要求對(duì)拆遷人進(jìn)行處罰。如果拆遷人在動(dòng)遷過程中，采取暴力手段對(duì)被拆遷人進(jìn)行人身攻擊，則被拆遷人可以向公安部門舉報(bào)，要求處理。

另外還要說明的是，如果被拆遷人在這種情況下被迫簽訂了拆遷補(bǔ)償協(xié)議，由于其違背了被拆遷人的真實(shí)意思，則該協(xié)議也是可以變更或者撤銷的?！逗贤ā返?4條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”

因此，被拆遷人可以向法院提起民事訴訟，要求變更或者撤銷該拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

房屋已被拆除，能提起行政裁決嗎？

答：在實(shí)踐中，往往是拆遷人（即拆遷單位）申請(qǐng)拆遷行政裁決，但根據(jù)法律規(guī)定，被拆遷人也有權(quán)申請(qǐng)拆遷行政裁決。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。另外，《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》也規(guī)定，拆遷人與被拆遷人有權(quán)向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)行政裁決。

《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》第8條規(guī)定，房屋已經(jīng)滅失的，房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請(qǐng)。

房屋被拆除是否屬于上述規(guī)定的“房屋已經(jīng)滅失”呢？不是。從法理分析，“滅失”是一種事件，不以人的意志為轉(zhuǎn)移；而房屋拆除是人為造成的，理當(dāng)排除在“滅失”范疇之外。

如果假設(shè)認(rèn)定拆遷人故意擅自拆除房屋所導(dǎo)致的房屋不復(fù)存在為房屋“滅失”，將導(dǎo)致一種不堪設(shè)想的后果——一旦下發(fā)拆遷許可證，拆遷人無須經(jīng)裁決程序、強(qiáng)拆程序就可以隨意拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋，而被拆遷人則因房屋不復(fù)存在不能申請(qǐng)裁決，其合法權(quán)益得不到法律救濟(jì)。顯然，這種結(jié)果有悖于立法原意。

因此，房屋已經(jīng)被拆除后，被拆遷人仍然可以向房管部門申請(qǐng)拆遷行政裁決。

戶口在外地能獲拆遷補(bǔ)償嗎？

典型案例

我老家在南京農(nóng)村。我在外地工作10多年了，戶口也在外地，父母已經(jīng)雙亡。

現(xiàn)在我老家的宅基地房在拆遷，產(chǎn)權(quán)證為父親名字，我有兩個(gè)哥哥都有家。

請(qǐng)問我能分得拆遷補(bǔ)償款嗎？

答：根據(jù)我國繼承法規(guī)定，如果被繼承人無遺囑，遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照法定繼承處理?，F(xiàn)在您父母雙亡，如老人無遺囑，則遺產(chǎn)屬于您和其他法定繼承人共同共有。

如遇拆遷，拆遷款應(yīng)作為遺產(chǎn)由您和其他繼承人領(lǐng)取后分割。

加蓋房屋能否獲得補(bǔ)償？

典型案例

因?yàn)橐疬w，弟弟讓我在他家院內(nèi)蓋房，我就在弟弟家前面蓋了7間房。

之后我怕引起糾紛，也辦了一些手續(xù)：1、讓左鄰右舍及父母簽字證明房子是我蓋的，并讓村委會(huì)出具了證明。2、通過派出所我把我女兒的戶口也落在了新蓋的房子處。

請(qǐng)問我和弟弟怎么分拆遷款？

答：《北京市人民政府關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村村民建房用地管理若干規(guī)定》第41條規(guī)定：“村民建房，占用原有宅基地、村內(nèi)空閑地或其他非耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)。其中，涉及占用農(nóng)用地的，報(bào)市人民政府辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”

因此，您建房除村委會(huì)出具證明外，還應(yīng)經(jīng)過政府批準(zhǔn)，否則將視為違法建筑，在拆遷時(shí)將無法得到補(bǔ)償。

如果您有合法的用地手續(xù)和建房手續(xù)，由于房屋建造是您獨(dú)自出資，因此房屋的拆遷款也應(yīng)屬于您個(gè)人。

典型案例

答：目前我國現(xiàn)存的公房性質(zhì)有直管公房和自管公房。

根據(jù)《北京市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》第二條，房管所管理的公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓均須按該辦法向職工出售，房屋承租人購買住房后成為被拆遷人（即房屋所有權(quán)人）。

單位自管公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓可以按本辦法向職工出售，也可按《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第29條規(guī)定辦理。

該29條規(guī)定，拆遷出租的公有住房，被拆遷人可以通過協(xié)議收購房屋承租人依法享有的公房使用權(quán)或者異地安置房屋承租人的方式，與房屋承租人解除租賃關(guān)系，由拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

由于拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，被拆遷的主體只能是房屋所有權(quán)人，因此對(duì)于直管來說，房管所必須將房屋產(chǎn)權(quán)向承租人出售，才能進(jìn)行拆遷。

對(duì)于單位自管公房來說，如果單位自愿放棄產(chǎn)權(quán)，則可采取房改加危改模式，向承租人協(xié)議出售產(chǎn)權(quán)。如果單位不愿意放棄產(chǎn)權(quán)，則可有兩種處理辦法：協(xié)議收購使用權(quán)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，或者重新異地安置，繼續(xù)簽訂租賃合同。

答：因拆遷補(bǔ)償而取得的房屋屬于被安置人員的共同財(cái)產(chǎn)，由被安置人員共同所有。如果共有人（即被安置人員）對(duì)房屋份額沒有進(jìn)行約定，為共同共有。

對(duì)共同共有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為共有人享有同等份額。由于被安置人員為6人，每個(gè)人的份額都是6分之一，你們一家3口加起來占1/2。

我母親承租的公房要拆遷，如何補(bǔ)償？

典型案例

戶口本上有多人，拆遷款如何分配？

我母親居住在一個(gè)筒子樓里，房子是單位分的公房，承租人是我母親?，F(xiàn)在該房要拆遷，請(qǐng)問如何補(bǔ)償？

我們居住的平房是1995年拆遷的，房子是我公公單位的公房，一間半。新分的樓房共有兩套（一套兩居，一個(gè)單居），當(dāng)時(shí)是按戶口本居住人口分配的。 戶口本上有公公、婆婆、丈夫、小孩姑姑、我和女兒共6人。

請(qǐng)問我們一家3口人在房屋分配中占多少份額？

“拆遷指揮部”是什么性質(zhì)的機(jī)構(gòu)？

典型案例

我們住的區(qū)域準(zhǔn)備拆遷，最近我家附近掛起了一塊“舊城改造指揮部”的牌子，負(fù)責(zé)發(fā)布拆遷公告等事宜。

請(qǐng)問“拆遷指揮部”是與我們簽合同的拆遷主體嗎？

答：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定：本條例所稱拆遷人，是指取得拆遷許可證的單位。

現(xiàn)在很多拆遷的地方都成立了拆遷指揮部，比如具體到舊城改造指揮部，文明景區(qū)、文明城市綜合治理工程指揮部，道路拓寬工程指揮部等，再由指揮部發(fā)布拆遷公告，簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，申請(qǐng)拆遷行政裁決，乃至實(shí)施拆遷行政強(qiáng)制執(zhí)行。這顯然是不合法的。

指揮部不是法律上的單位，既不是行政單位，也不是企事業(yè)單位，一般是政府成立的拆遷領(lǐng)導(dǎo)班子或特定區(qū)域拆遷領(lǐng)導(dǎo)辦公室，不獨(dú)立承擔(dān)民事、行政責(zé)任。

房子被他人借住，拆遷如何補(bǔ)償？

典型案例

我爺爺留有一宅院，曾口頭分給他三個(gè)兒子居?。ň讶ナ溃?，我父親分得6間房。后我父親單位分房，全家搬出，6間房子閑置。

大伯二兒子結(jié)婚沒房住，暫時(shí)居住在我家兩間房內(nèi)，現(xiàn)已翻建成新房。我大伯又以其三子房屋裝修為由借住我的閑置房。

2009年，當(dāng)我要求其三子騰房時(shí)，發(fā)現(xiàn)他已將我的房子拆建，并稱房子已從我父親手中買下?，F(xiàn)我父親已去世，他又沒有買賣合同。請(qǐng)問像我家這種情況在拆遷時(shí)是否能夠得到補(bǔ)償？

答：若該房權(quán)屬證書還在爺爺名下，口頭遺囑若有爭議最終不成立的話，可以按法定繼承走，即房產(chǎn)由3個(gè)兒子平均分配繼承。兒子去世的情況下，其子女可以代位繼承。

宅基地房屋能繼承嗎？

典型案例

1988年村委會(huì)占用我家的宅基地1.28畝修建村里的馬路，私自拆了我家的房屋，一直沒給我老母親安置房。

母親在世時(shí)我曾找村里解決，但都沒有結(jié)果。

現(xiàn)在我母親已經(jīng)去世，請(qǐng)問父母的宅基地我有使用權(quán)和居住權(quán)嗎？

答：若你父母在世，你又是成年人，父母已沒有法律義務(wù)給你提供房屋居住。在你父母去世后，其宅基地上的房屋你有繼承權(quán)。

分割房產(chǎn)的遺囑沒有公證，有效嗎？

典型案例

我家中有7個(gè)兄妹，母親去世后留下一套房改房。

母親在世時(shí)要求買下該房，和大家商議決定，由其中一個(gè)弟弟用父親的工齡，自己出資購買，產(chǎn)權(quán)證是母親的名字。7個(gè)兄妹當(dāng)時(shí)簽了一份協(xié)議書，聲明大家都同意在母親過世后房子歸弟弟所有。當(dāng)時(shí)大家只簽了字，沒有立遺囑也沒有做公證。

現(xiàn)在母親去世了，有人說房子沒有公證，簽字無效，所有人都有繼承權(quán)。

請(qǐng)問我弟弟手持的這份協(xié)議是否有效？他能否把產(chǎn)權(quán)證改成自己的名字？如果此套房屋要拆遷，戶口本上有兩個(gè)弟弟的名字，產(chǎn)權(quán)證上的名字能否變更？

答：弟弟手中的協(xié)議應(yīng)該是有效的，弟弟有房產(chǎn)證，也是其出資的。兄妹約定，母親去世后歸弟弟，現(xiàn)在母親去世了，應(yīng)該歸弟弟，除非協(xié)議內(nèi)容不真實(shí)。

拆遷權(quán)益應(yīng)當(dāng)歸弟弟。

老人未去世，拆遷款子女能分嗎？

典型案例

我爺爺奶奶有3個(gè)兒子2個(gè)女兒，其中四個(gè)子女在農(nóng)村成家并有宅基地房。

現(xiàn)在我們村占地，每人可按照1500元/平方米購買50平方米的平價(jià)房，我爺爺奶奶一共可買100平方米。我大姑媽、二姑媽和我叔叔都想用這個(gè)機(jī)會(huì)購買100平方米的房子。

現(xiàn)在我爺爺奶奶都活著，身體還好。我爺爺是想占地以后跟我們家過，但是我媽媽身體不好，伺候我奶奶再照顧爺爺壓力太大，所以現(xiàn)在他們都給我爺爺壓力。我爺爺日子不好過，請(qǐng)問這個(gè)購房權(quán)利該怎么分？

答：因爺爺、奶奶都健在，現(xiàn)在不存在遺產(chǎn)繼承的問題，拆遷分給爺爺、奶奶的財(cái)產(chǎn)應(yīng)還落在爺爺、奶奶的名下，不存在子女怎么分配問題。只有爺爺、奶奶去世了，才能有遺囑的按遺囑繼承，沒遺囑的按法定繼承。

現(xiàn)在爺爺、奶奶的身體、精神狀態(tài)若不好，如果達(dá)到限制行為能力或無行為能力人的狀態(tài)，則涉及到確定監(jiān)護(hù)人的問題，監(jiān)護(hù)人確定后，由監(jiān)護(hù)人履行法定職責(zé)。

老的宅基地使用權(quán)證還有效嗎？

典型案例

我是家住北京郊區(qū)的拆遷戶，我家的宅基地使用權(quán)證是彭真任市長時(shí)發(fā)放的，以后再也沒有發(fā)過。

請(qǐng)問我家如果拆遷，此宅基地使用權(quán)證有效嗎？在確認(rèn)宅基地面積時(shí)，是否按此宅基地使用權(quán)證上注明的面積計(jì)算？“宅基地騰退”是指國家征用還是征收？

答：如果您家的宅基地一直在使用，宅基地使用權(quán)證也沒有被依法收回或更換，那么宅基地使用權(quán)證是有效的?！侗本┦屑w土地房屋拆遷管理辦法》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)，且不超過控制標(biāo)準(zhǔn)。未經(jīng)合法批準(zhǔn)的宅基地不予認(rèn)定。

因此，拆遷時(shí)不完全按照宅基地使用權(quán)證上標(biāo)明的面積補(bǔ)償，還要考慮宅基地使用權(quán)證上標(biāo)明的面積是否超過當(dāng)?shù)貐^(qū)縣政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。

此外，征用是指集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變，屬于臨時(shí)使用；征收是指集體土地所有權(quán)性質(zhì)發(fā)生改變，集體土地變?yōu)閲型恋亍?/p>

因此，“宅基地騰退”屬于征收還是征用，要根據(jù)拆遷時(shí)土地所有權(quán)性質(zhì)是否發(fā)生改變而定，不能一概而論。

什么是城市房屋拆遷？

答：城市房屋拆遷是指經(jīng)依法許可，拆遷人對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋所有者或使用者給予補(bǔ)償安置的前提下，對(duì)房屋及其附屬物進(jìn)行拆除的法律行為。

拆遷人是指取得《房屋拆遷許可證》的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人，通常說的是拆遷戶或被拆遷單位。

母親擁有公房所有權(quán)，拆遷補(bǔ)償就歸其一人所有嗎？

典型案例

我家3口人與母親長期租住在宣武區(qū)某直管公房里，依照有關(guān)拆遷法規(guī)，由母親與政府房管部門簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，成為該房屋所有人。

請(qǐng)問我家3口人是否擁有房屋拆遷補(bǔ)償份額？我母親在所得拆遷補(bǔ)償中占有多少份額？

答：您母親是房屋所有人，拆遷補(bǔ)償應(yīng)全部歸您母親所有。

如果您能證明該房屋屬于你們家庭共有財(cái)產(chǎn)，則拆遷補(bǔ)償由你們家庭共有。

家庭共有財(cái)產(chǎn)屬于共同共有，由共有人共同享有財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

如共有人一致決定分割家庭共有財(cái)產(chǎn)，根據(jù)共有人之間的約定確定各自的份額。對(duì)共有人之間達(dá)不成約定的，一般認(rèn)為各共有人的份額均等。

房屋拆遷管理部門的職責(zé)是什么？

答：縣級(jí)以上地方人民政府為負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，即房屋拆遷管理部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理。

該部門具體負(fù)責(zé)房屋拆遷許可證的審批、延期拆遷的審批、拆遷委托合同的備案管理、延長暫停期限的審批、拆遷裁決受理、強(qiáng)制拆遷的申請(qǐng)、建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的管理、拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補(bǔ)償安置方案的審核、拆遷違法行為的查處等。

什么是房屋拆遷單位？

答：房屋拆遷單位是指依法取得拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷動(dòng)員，組織簽訂和實(shí)施補(bǔ)償、安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的單位，通常所說的拆遷公司就是房屋拆遷單位。

依法取得房屋拆遷許可證并具有拆遷資格的單位可以實(shí)施拆遷，是拆遷的主要責(zé)任單位。不具有拆遷資格的單位，必須委托房屋拆遷單位實(shí)施拆遷。

　 申請(qǐng)保障房的家庭遇到拆遷有什么照顧政策？

答：為進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷工作，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，2009年6月，本市根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》。

其中指出，拆遷工作要與住房保障工作緊密結(jié)合。對(duì)于申請(qǐng)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房的被拆遷困難家庭，區(qū)縣住房保障管理部門在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)要實(shí)行拆遷現(xiàn)場受理、審核、公示；對(duì)符合條件的，住房保障管理部門要優(yōu)先配租、配售。

拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)格咋確定？

答：《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》指出，實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷貨幣補(bǔ)償價(jià)格由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格評(píng)估確定。

拆遷評(píng)估一般應(yīng)采用市場比較法。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)先行評(píng)估確定拆遷范圍內(nèi)房屋拆遷評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格，再結(jié)合被拆遷房屋的實(shí)際狀況評(píng)估確定具體補(bǔ)償金額，并出具分戶評(píng)估報(bào)告。

對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的分戶評(píng)估報(bào)告有異議怎么辦？

答：《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》指出，拆遷評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，應(yīng)在拆遷范圍內(nèi)公示7日。

公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場說明，聽取有關(guān)意見；拆遷當(dāng)事人對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格有異議的，在公示期內(nèi)可向北京房地產(chǎn)估價(jià)師和土地估價(jià)師協(xié)會(huì)主任委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的分戶評(píng)估報(bào)告有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可采取以下方式：向原評(píng)估機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)自收到書面申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)；另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在10日內(nèi)出具評(píng)估報(bào)告；直接向主任委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

拆遷當(dāng)事人對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或另行委托評(píng)估的結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果有差異的，自收到復(fù)核結(jié)果或另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告之日起5日內(nèi)，可向土地估價(jià)師協(xié)會(huì)主任委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

拆遷蔬菜大棚如何補(bǔ)償？

典型案例

本人在六環(huán)附近租了幾十畝地，建了鋼結(jié)構(gòu)蔬菜大棚數(shù)十座，現(xiàn)在面臨拆遷，請(qǐng)問如何補(bǔ)償？

答：你這種情況屬于耕地拆遷補(bǔ)償，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第47條：“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括1.土地補(bǔ)償費(fèi)2.安置補(bǔ)助費(fèi)3.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)”。

土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。

安置補(bǔ)助費(fèi)按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。

如果你是村民，上述四項(xiàng)補(bǔ)償你都能享受到。如果你是市民，只能取得地上附著物補(bǔ)償費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)。

我能優(yōu)先承租父親的公房嗎？

典型案例

我住的是我父親的承租房，我戶口也在這里。父親和繼母他們住在別處。若我父親去世，我可不可以比繼母優(yōu)先承租這個(gè)房子？

答：《北京市人民政府關(guān)于城市公用房屋管理的若干規(guī)定》規(guī)定：“承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同。”

有權(quán)承租公用住房的權(quán)利人必須是公用房屋的共同居住人。由于您繼母不在該公用住房居住，且戶口也不在公用住房內(nèi)，不屬于公用房屋的共同居住人，因此您繼母沒有承租該公用住房的資格。

自建房能辦理贈(zèng)予嗎？

典型案例

我家住北京郊區(qū)的平房小院，屬于宅基地。我與前妻有個(gè)兒子，現(xiàn)已成年。我再婚后將房子翻蓋，現(xiàn)在我和兒子戶口是農(nóng)轉(zhuǎn)非，房子仍屬于宅基地，沒有房產(chǎn)證。

請(qǐng)問我可以把房子贈(zèng)予兒子嗎？

答：您所述房屋是農(nóng)村宅基地上自建房，尚未取得房產(chǎn)證。

因此，目前無法辦理贈(zèng)與手續(xù)。你可以通過析產(chǎn)繼承等手續(xù)來達(dá)到明晰產(chǎn)權(quán)的目的。

和公婆同住老房，拆遷能獲補(bǔ)償嗎？

典型案例

我妹妹的丈夫前年出車禍死了，有一女兒現(xiàn)年5歲。妹妹婚后和男方父母同住老房，房子是父親的名字，后翻蓋房屋時(shí)妹妹也出了錢。老房要拆遷，妹妹或其女兒是否有份額？

答：拆遷房屋的所有權(quán)人是您妹夫的父親。當(dāng)年房屋翻建、裝修時(shí)，如能證明您妹夫有過出資，則形成了對(duì)房屋價(jià)值的添附，從而對(duì)房屋價(jià)值享有相應(yīng)比例的份額。

您提到該房屋要拆遷了，您妹妹和孩子的戶口都在那里，則需要看拆遷政策中有沒有按人口安置補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定，如有，則可以計(jì)算出您妹妹和孩子享有補(bǔ)償款項(xiàng)的相應(yīng)份額。

一個(gè)地區(qū)被確定為拆遷對(duì)象后，戶口是否就“凍結(jié)”了？

答：規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定拆遷范圍后，就會(huì)通知被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)。

區(qū)、縣政府機(jī)關(guān)就會(huì)通知房屋所在地的公安機(jī)關(guān)控制居民常住戶口的遷入，停止辦理居民常住戶口分戶手續(xù)。

此外，房管部門和房屋經(jīng)營單位停止辦理房屋的買賣、交換、析產(chǎn)、分割贈(zèng)與、分戶等手續(xù)。被拆遷單位停止建筑物、構(gòu)作物的改建、擴(kuò)建和裝修等工程。

所在地的工商行政管理部門停止核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。

“凍結(jié)”期限一般是多長？

答：上述關(guān)于戶口、房屋、營業(yè)執(zhí)照的“凍結(jié)”通知會(huì)以公告形式在拆遷范圍內(nèi)予以發(fā)布。

暫停辦理的期限為12個(gè)月，需要延長的，應(yīng)向拆遷房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)可延長不超過6個(gè)月。

如需超過6個(gè)月的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。

什么是房屋拆遷中的過渡期限？

答：由于拆遷人不能一次性安置用房，而是要經(jīng)過一段時(shí)間才能給被拆遷房屋使用人提供安置用房。

因此，從被拆遷人搬走至提供安置房這段時(shí)間就是過渡期限，也稱安置期限。

過渡期限必須在拆遷安置協(xié)議中給予明確規(guī)定，雙方都應(yīng)該信守協(xié)議的規(guī)定。

過渡期限是臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)。拆遷人不得擅自延長過渡期限。

丈夫婚前房拆遷，補(bǔ)償屬共同財(cái)產(chǎn)嗎？

典型案例

我丈夫在結(jié)婚前有一套60多平方米的商品房，現(xiàn)在面臨著拆遷。我和丈夫就這套房產(chǎn)沒有作過特殊約定。請(qǐng)問拆遷所得的補(bǔ)償款，能否視為我們夫妻共有的財(cái)產(chǎn)？

答：不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但當(dāng)事人另有約定的除外。因此，您丈夫的房產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

拆遷所得的補(bǔ)償款只是由原來的物質(zhì)形態(tài)轉(zhuǎn)化為貨幣狀態(tài)，并未改變所有權(quán)的歸屬，故補(bǔ)償款仍是你丈夫的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

典型案例

我公公的房子已經(jīng)拆遷，得到補(bǔ)償款160多萬，用其中的80萬贈(zèng)與我們買房。新房的房產(chǎn)證上寫的是我個(gè)人的名字。

現(xiàn)在我與丈夫感情不和，如果離婚該房產(chǎn)能作為共有財(cái)產(chǎn)分割嗎？

答：夫妻關(guān)系存續(xù)期間因贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，只要沒有確定只歸夫或妻一方所有，便應(yīng)歸夫妻共同所有，所以，若你丈夫沒有證據(jù)證明其父單獨(dú)贈(zèng)與他個(gè)人，該房產(chǎn)應(yīng)作為共有財(cái)產(chǎn)分割。

受贈(zèng)獲得房產(chǎn)，離婚時(shí)能否分割？

在繼承期間遇到拆遷如何辦理？

典型案例

我父母在前些年去世，留下一套房產(chǎn)，該房產(chǎn)已經(jīng)列入拆遷范圍，但因?yàn)槲医憬阍谕獾毓ぷ鳎砸恢蔽崔k理繼承手續(xù)，現(xiàn)在房產(chǎn)證上仍是我父親的名字，遇到這種情況怎么辦？

答：你可先與你姐姐就該房產(chǎn)的繼承問題進(jìn)行協(xié)商，簽訂書面協(xié)議后可持身份證、協(xié)議書以及你父母的死亡證明、房產(chǎn)證到公證處辦理公證手續(xù)，以證明繼承人間就財(cái)產(chǎn)的繼承無異議，然后持公證書到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)證，由房產(chǎn)證上確定的權(quán)利人作為被拆遷人行使相應(yīng)的權(quán)利。

若你與姐姐達(dá)不成一致，你可以到法院提起繼承析產(chǎn)訴訟，由法院出具調(diào)解或判決書，然后到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)證書，由房產(chǎn)證上確定的權(quán)利人作為被拆遷人行使相應(yīng)的補(bǔ)償權(quán)利。

在城市房屋拆遷中，什么屬于違章建筑？

答：按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的建筑。在拆遷過程中，拆遷人對(duì)必須拆除的違章建筑，不予補(bǔ)償。

對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，允許保留的，待補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償。

什么屬于臨時(shí)建筑？

答：臨時(shí)建筑是指經(jīng)過批準(zhǔn)的臨時(shí)性建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。拆遷未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，按其拆遷時(shí)建筑材料的成本價(jià)值，結(jié)合剩余期限給予補(bǔ)償。

對(duì)超過批準(zhǔn)期限或批準(zhǔn)時(shí)載明因城市建設(shè)需要無償拆除的臨時(shí)建筑一律不予補(bǔ)償。

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格是如何確定的？

答：房屋拆遷的具體補(bǔ)償價(jià)格一般是由拆遷人和被拆遷人委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作出，主要考慮的因素包括被拆遷房屋的地段、用途、建筑面積、成新程度、樓層、朝向、裝修、環(huán)境、配套設(shè)施等。

在城市房屋拆遷中，被拆遷人享有哪些主要權(quán)利？

答：根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)合北京地區(qū)的實(shí)際情況，在拆遷過程中，被拆遷人享有的主要權(quán)利包括：

（1）被拆遷人有權(quán)選擇實(shí)行貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（2）有權(quán)選擇不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房；

（3）被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；

（4）依法獲得安置或者補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，在拆遷人不能一次性將拆遷用房提供給被拆遷人時(shí)，有權(quán)利要求拆遷人提供周轉(zhuǎn)房；

（5）被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，有權(quán)向當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門申請(qǐng)裁決，對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向法院提起行政訴訟。

答：拆遷雙方當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容經(jīng)協(xié)商仍達(dá)不成協(xié)議的，均可向當(dāng)?shù)胤课莶疬w管理部門申請(qǐng)裁決，對(duì)裁決不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院提起行政訴訟。

答：應(yīng)當(dāng)包括。在拆遷過程中涉及到的對(duì)象主要是拆遷人與被拆遷人及房屋的合法承租人。

拆遷人是指市、縣人民政府設(shè)立的具體實(shí)施收回國有土地使用權(quán)并依法取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是被拆遷房屋的所有人，房屋承租人是與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位或個(gè)人。

答：首先是確定拆遷范圍，發(fā)布拆遷公告。

其次是被拆遷人攜帶身份證、產(chǎn)權(quán)證、土地證、房屋租賃合同等辦理拆遷登記手續(xù)。由拆遷人與被拆遷人共同選擇房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，并由選出的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估。

第三是被拆遷人將被拆房屋騰退，并將舊房鑰匙交予拆遷人，領(lǐng)取選房憑證。如果是選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或選擇貨幣補(bǔ)償安置，簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書。

第四是實(shí)施舊房拆除。