【案情陳述】

孫先生是一名澳籍華人，2002年在上海徐匯區(qū)興國路上購置了一處面積為142.9平米的商業(yè)用房。2008年7月，由于世博會的城市改造需要，孫先生的房產(chǎn)被列入了拆遷改造的范圍之內(nèi)。在補(bǔ)償方案的問題上，拆遷方徐匯區(qū)市政管理委員會希望一次性付清補(bǔ)償款，包括對房屋本身的補(bǔ)償138.68萬元以及停業(yè)補(bǔ)償25.46萬元。但孫先生卻希望采取回遷或其他房屋安置的方法，雙方僵持不下。同年12月20號，徐匯區(qū)房屋管理局舉行強(qiáng)拆聽證會，孫先生參加了聽證會之后深感問題的嚴(yán)重性，故決定火速聘請律師維權(quán)。經(jīng)朋友介紹，他來到北京創(chuàng)為律師事務(wù)所拆遷律師團(tuán)隊(duì)咨詢相關(guān)事宜，并建立了委托關(guān)系。

【拆遷維權(quán)之路】

接手該案后，蔣律師及其團(tuán)隊(duì)面臨的首要問題便是防止房屋被強(qiáng)拆。聽證會已經(jīng)舉行了，強(qiáng)拆令還會遠(yuǎn)嗎？。在獲取了聽證會的資料之后，蔣律師及其團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)聽證會存在非法剝奪參會人員陳述權(quán)利，明顯傾向拆遷方的現(xiàn)象。據(jù)此，蔣律師及其團(tuán)隊(duì)律師迅速向徐匯區(qū)政府遞交了法律意見書，要求認(rèn)定此次強(qiáng)拆聽證會無效，并在基于公正公開的前提下，重新舉行聽證會。這一招延緩了強(qiáng)拆令的下達(dá)。12月28日，徐匯區(qū)政府舉行了涉及各部門、各當(dāng)事方及代表的拆遷協(xié)調(diào)會，在會上蔣律師慷慨陳詞，一針見血地指出了強(qiáng)拆聽證會存在的諸多違法違規(guī)之處，論述了由此作出的拆遷裁決的無效性，并提出了涉及外國公民房屋拆遷的處理方式等相關(guān)意見。但協(xié)調(diào)會結(jié)束之后，次年1月中旬，徐匯區(qū)房屋管理局、上海市公安局徐匯分局等6部門罔顧事實(shí)，向?qū)O先生下達(dá)了強(qiáng)制拆遷令。為了較有效地保住房屋，在與孫先生協(xié)商之后，蔣律師及其團(tuán)隊(duì)向上海市政府、上海市建設(shè)委員會申請行政復(fù)議，要求認(rèn)定強(qiáng)制拆遷令無效。同時蔣律師及其團(tuán)隊(duì)向徐匯區(qū)房屋管理局發(fā)去律師函，表明了如若行政復(fù)議不通，拆遷糾紛必將走向行政訴訟的態(tài)度。在充分考慮法律法規(guī)、社會影響等因素之后，上海市政府及上海市建設(shè)委員會一致認(rèn)定，由徐匯區(qū)6個行政部門下達(dá)的強(qiáng)制拆遷令由于缺乏合理的來源依據(jù)無效，要求相關(guān)部門對強(qiáng)拆事宜進(jìn)行重新評估。在收到上級的行政復(fù)議答復(fù)函之后，迫于社會和項(xiàng)目壓力，徐匯區(qū)房屋管理局主動找到孫先生要求重新進(jìn)行補(bǔ)償談判，并表示會尊重孫先生對補(bǔ)償方案的選擇。最終，孫先生獲得了與原房屋面積相當(dāng)?shù)姆课莅仓醚a(bǔ)償。

【拆遷律師評述】

改革開放，尤其是加入WTO以來，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，有越來越多的僑民來中國購置房產(chǎn)。而隨著城市化進(jìn)程的深入，城市的擴(kuò)張與改造正大張旗鼓地推進(jìn)。因此，在城市改造的征地拆遷事宜中就難免會涉及到對外籍公民的房屋進(jìn)行征收與拆遷的問題。就法律程序而言，這種情況要遠(yuǎn)比對本國公民的房屋進(jìn)行征收與拆遷問題要復(fù)雜得多。而外籍公民由于缺乏對中國法律以及行政與司法體系的了解，往往不知所措，錯過維護(hù)自身合法權(quán)益的時機(jī)。但有一條準(zhǔn)則是普遍試用的，即面對自己不熟悉、難以應(yīng)對的情況時，及早聘請律師，防止自身權(quán)益受到更大的侵害?；诼蓭煹膶I(yè)調(diào)查與法律經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)事人能夠在補(bǔ)償談判中占據(jù)主動。

就本案而言，在維護(hù)權(quán)利，爭取利益的過程中，采取軟硬兼施、內(nèi)外夾攻的方式，往往會收獲不錯的效果。本案涉及的一個重點(diǎn)在于拆遷戶是否對補(bǔ)償方式具有選擇權(quán)。在實(shí)際情況中，根據(jù)拆遷目的、資金狀況等原因，拆遷方往往會選擇符合自身利益的拆遷補(bǔ)償方式，但這經(jīng)常與拆遷戶的情況與利益相沖突。在《城市房屋拆遷管理辦法》中明確規(guī)定，被拆遷人有權(quán)選擇實(shí)行貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因此，作為拆遷方應(yīng)該尊重被拆遷人對法定補(bǔ)償方式的選擇權(quán)利。本案中，由于項(xiàng)目建設(shè)原因使得無法通過回遷進(jìn)行補(bǔ)償，那么拆遷方應(yīng)該給予孫先生同等面積的房屋拆遷補(bǔ)償。