城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進(jìn)行補償或安置的行為。而拆遷評估是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行評估。

房屋拆遷補償

拆遷房屋價格評估難度大 時間緊人員復(fù)雜

城市房屋拆遷價值評估政策性比較強，由于拆遷戶的受教育程度不同和房屋的情況不同，房屋拆遷補償價格評估具有如下特點：

地域范圍廣及房屋情況復(fù)雜：首先，房屋改造的工作往往是成片進(jìn)行的，因此范圍廣。同時，房屋的權(quán)屬不一，既有個人、集何體的房屋，又有國家所屬的房屋；既有合法建筑，又有違章建筑。建筑涉及又因年代、用途、等級等的不同，因此情況則更為復(fù)雜。

時間緊：房屋拆遷這項工作從方案出臺、評估計價、調(diào)查摸底、公告動員、搬家騰房、簽訂協(xié)議、拆遷實施等一系列過程前后時間非常緊張。

被拆遷人及評估對象的復(fù)雜性：被拆遷人涉及各個社會層面，既有支持拆遷工作的，又有不服從政府規(guī)劃的；既有普通群眾，又有領(lǐng)導(dǎo)干部；既有孤寡老人，也有傷殘人士。作為評估對象的被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)狀況有私房、公房、單位自管房、代管房等，用途涉及商業(yè)、工業(yè)、住宅等，因此房屋產(chǎn)權(quán)用途、狀況比較復(fù)雜。

拆遷房屋價格評估三大方法：成本法價格最低 市場法最靠譜

市場比較法

就是根據(jù)被拆遷房屋的基本情況（主要包括房屋的使用面積、區(qū)位、用途、房屋質(zhì)量等），參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區(qū)間，對不同情況給予被償。

成本法

根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

收益法

指房屋所有人擁有的房屋所有權(quán)，在現(xiàn)在和未來可能為其帶來的利益。

無論何種類型的評估，均要求對被拆遷房屋項目進(jìn)行評細(xì)的實地勘察，依據(jù)所掌握的資料，分析擬定拆遷對象的特點，針對不同類型、不同用途、不同區(qū)位的房屋，分別選用相應(yīng)的評估方法。

從某種意義上講，收益法測算出的價值傾向于最高買價，屬于理論價格；成本法測算出的價值傾向于最低賣價；市場比較法測算出的價值傾向于市場價格。

房地產(chǎn)市場價格的構(gòu)成公式

一個城市房屋的市場評估價，反映了房屋本身的所有權(quán)價格，同時也反映了公攤的土地使用權(quán)價格。房地產(chǎn)市場價格=房屋價格（建設(shè)成本、管理費、銷售費用、利息、銷售稅費、開發(fā)利潤等）+土地價格（原地價、土地開發(fā)費、稅費、利潤）

房屋價格，是指房屋的所有權(quán)價格。一般情況下，房屋本身隨著時間的推移，建筑物的損耗，其整體價格是不斷下降的。

土地價格，在這里是指土地的使用權(quán)價格。土地具有永續(xù)性，其本身不存在折舊，其市場價格呈總體上升趨勢。

因此，市場對土地的需求強度決定了土地價格的升幅，并與房屋本身的價格變化共同決定了房屋的市場價格，也決定了房屋的補償額度。影響房屋的評估價格有拆遷房屋的自身因素和外部因素，其中自身因素又包括房屋的區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素三類。（本文將只對拆遷房屋的自身因素進(jìn)行分析）

由于土地位置的固定性，使土地的經(jīng)濟意義具有區(qū)域性特征。土地價格變動受不同用途以及道路通達(dá)度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度和繁華度等因素影響，其價格的上漲幅度也不盡相同。

（拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包括搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾的補償金額。）

附圖一：拆遷房屋的市場價格影響因素

市場評估價影響因素：成色新地段好產(chǎn)權(quán)清晰的房屋評估價格高

區(qū)位因素

“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的位置，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、車站、政府機關(guān)、地鐵、同業(yè)等）的距離，周圍環(huán)境、景觀等。由于房屋的位置不可移動性，區(qū)位對房屋的市場價值所取的決定作用是極其重要的。其中區(qū)位影響因素是一個綜合性因素，可分為位置、交通、環(huán)境景觀和外部配套設(shè)施等方面。

位置：位置包括拆遷房屋所處的方位、距離、朝向，其次所屬樓層也應(yīng)該屬于位置因素。

交通：主要包括：A道路通達(dá)度，主要指距離主干道、次干道的遠(yuǎn)近對于拆遷房屋的市場價格的影響；B對外交通便利度，指對外交通設(shè)施（地鐵、火車站、長途客運站、航空站）遠(yuǎn)近及設(shè)施狀況對于拆遷房屋的市場價格構(gòu)成的影響。

環(huán)境景觀：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對大氣污染、水質(zhì)污染、噪音污染等多項狀況的分析。而拆遷房屋所在區(qū)域的綠化率、容積率則反映了其環(huán)境景觀的狀態(tài)。這些因素都會對拆遷房屋價格造成一定的影響。

外部配套設(shè)施：A城市功能。主要指零售商業(yè)、金融保險、辦公服務(wù)、旅游觀光設(shè)施、批發(fā)商業(yè)的集聚對于城市土地質(zhì)量所產(chǎn)生的重要影響；B基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指給水、排水、供電、煤氣、電訊等與生活條件有關(guān)的設(shè)施是否完善；C教育醫(yī)療配套；D文體設(shè)施影響度。指圖書館、公園等。 

實物因素

其包括土地實物因素和房屋實物因素兩方面。

土地實物因素：主要是指土地的面積、形狀、地勢、地基狀況和場地平整程度等。在房屋拆遷估價過程中，對這些因素考慮的較少。

房屋實物因素：主要包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、外觀、完損程度等。在房屋拆遷評估過程中，主要考慮建筑結(jié)構(gòu)、完損程度等因素。

權(quán)益因素

權(quán)利狀況：土地和建筑物的權(quán)利狀況如何，例如擁有的是所有權(quán)、使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，其價值是有很大的差別。

使用管制：在拆遷估價中，房屋使用管制中的用途管制，是決定被拆遷房屋補償金額的重要因素之一。一般來說，住宅用途地價比同區(qū)域的工業(yè)用地的地價高，比商業(yè)用地地價低。

臺北路拆遷項目案例分析

1.臺北路改造的征收補償現(xiàn)狀

（1）征收房屋規(guī)模 臺北路臺北一村片區(qū)改造的規(guī)模大，改造的建筑占地面積約為323畝，其中居住建筑面積73000平方米、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建筑面積10000平方米，征收房屋約1750戶。其中住宅房屋給為1600戶，門店戶數(shù)約150戶。

（2）征收補償性質(zhì)：房屋舊城改造，公共利益的房屋征收行為。

（3）征收補償標(biāo)準(zhǔn)：此次臺北路拆遷房屋補償方式為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式；貨幣補償主要是按照市場比較法確定評估價格；產(chǎn)權(quán)調(diào)換主要是通過“拆一補一”“結(jié)算差價”的方式進(jìn)行補償。在兩者方式中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式為主（就地還建），具體的方式為同等面積調(diào)換，面積差價按照11000元/平米交納購房款。（周邊項目均價15000元/平米）

2.定價標(biāo)準(zhǔn)分析

補償價格的定價標(biāo)準(zhǔn)主要分為補償原則、補償范圍、補償對象，下面就針對臺北路的征收補償具體分析：

（1）補償原則：補償價格由具有機應(yīng)評估資格的評估機構(gòu)按照征收房屋評估辦法進(jìn)行確定，也就是說是按照政府規(guī)定的相應(yīng)的評估辦法進(jìn)行確定。

（2）補償范圍：包括被拆遷房屋價值的補償、由于拆遷造成的搬遷、安置的補償；由于拆遷造成的商店停業(yè)等方面的補償。按照前文的分析，顯然沒有將土地使用權(quán)和無形收益等方面的補償，而臺北路此次拆遷，土地使用權(quán)和無形收益方面是十分巨大的。由于臺北路地處漢口中心地帶，其未來可能的土地升值空間非常高，所以這方面的土地使用權(quán)所能帶來的價格是明顯高于房屋本身價值的。

（3）補償對象：臺北路拆遷改造的主要補償對象是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，而對于部分不能出具有效產(chǎn)權(quán)證，但事實上的房屋所有人排除了在補償范圍之外。 

仙女村拆遷項目案例分析：

1仙女村改造的征收補償現(xiàn)狀

（1）征收房屋規(guī)模 ，漢陽仙山村本次征收的3宗地塊均為住宅、商服用地，總凈用地面積達(dá)71.29萬平米。其中仙山村A包凈用地面積21.3萬平米，擬建筑面積為76.76萬方；B包凈用地面積22.35萬平米，擬建筑面積65.87萬方；C包凈用地面積27.46萬米，擬建筑面積 86.16萬方。征收房屋約2000戶。

（2）征收補償性質(zhì)：房屋舊城改造，公共利益的房屋征收行為。

（3）征收補償標(biāo)準(zhǔn)：仙女村拆遷房屋補償方式為貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式；貨幣補償主要是按照市場比較法確定評估價格；產(chǎn)權(quán)調(diào)換主要是通過“拆一補一”“結(jié)算差價”的方式進(jìn)行補償。在兩者方式中，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式為主（就地還建），具體的方式為同等面積調(diào)換，面積差價按照3500元/平米交納購房款。（周邊項目均價5000元/平米）

3.定價標(biāo)準(zhǔn)分析

補償價格的定價標(biāo)準(zhǔn)主要分為補償原則、補償范圍、補償對象

（1）補償原則：補償價格由具有機應(yīng)評估資格的評估機構(gòu)按照征收房屋評估辦法進(jìn)行確定，也就是說是按照政府規(guī)定的相應(yīng)的評估辦法進(jìn)行確定。

（2）補償范圍：包括被拆遷房屋價值的補償、由于拆遷造成的搬遷、安置的補償；由于拆遷造成的商店停業(yè)等方面的補償。

（3）補償對象：仙女村拆遷改造的主要補償對象是被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，而對于部分不能出具有效產(chǎn)權(quán)證，但事實上的房屋所有人排除了在補償范圍之外。

從以上兩個拆遷區(qū)域補償情況來看，房屋的拆遷補償價源于市場評估值，而提到市場評估價，區(qū)位特別重要，其是影響市場評估價值的重要因素之一。從前文分析來看，臺北路拆遷項目無論是區(qū)位因素還是實物因素都遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比仙女村拆遷項目有優(yōu)勢得多，因此在補償價格上有較大差異。

綜上所述：一般情況下，對于產(chǎn)權(quán)清晰、房屋結(jié)構(gòu)耐用、房屋的成新情況佳，且位于或接近經(jīng)濟活動的中心，要道通口、行人較多，交通流量較大、環(huán)境較好、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施較完善的房屋，市場評估價格較高；反之，價格較低。