無錫房屋拆遷補償價評估實施細則
2014-04-16 13:38???作者：administrator???瀏覽次數：次???分享到：
一、總則 1.為貫徹《城市房屋拆遷管理條例》(國務院第305號令)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》(江蘇省人民代表大會常務委員會第24號公告)、《無錫市城市房屋拆遷管理辦法》(無錫市人民政府第54號令) 等法律、法規(guī)和市政府《關于貫徹實施<江蘇省城市房屋拆遷管理條例>的意見》等文件，參照《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)，結合本市實際情況，確定本市城市房屋拆遷補償價評估規(guī)則及標準，制定本細則。
2.根據房地產價格評估基本原理，結合房屋拆遷補償價評估的具體特點，本市房屋拆遷補償價評估一般采用綜合評估法。 3.本市房屋拆遷補償價評估分為住宅、非住宅營業(yè)用房、非住宅非營業(yè)用房和工交倉儲四大類，分別以不同的區(qū)位價、房屋重置價格結合成新進行評估。 4.房屋的裝飾及附屬物等部分另行單獨評估。 5.本細則的區(qū)位補償價、區(qū)段路線價等標準根據政府公布的基準價實施。 6.本細則適用于無錫市城市房屋拆遷補償價評估。 7.征用集體土地上的房屋收購款評估參照執(zhí)行。
二、房屋用途住宅：供人們居住使用的房屋。非住宅營業(yè)用房：商業(yè)(生產、生活資料批零銷售業(yè))、金融保險業(yè)(對外營業(yè)部分)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、服務業(yè)。非住宅非營業(yè)用房：辦公用房、寫字樓、非營業(yè)的單位用房、公益事業(yè)性用房。
工交倉儲用房：各類工廠、車間、手工業(yè)作坊等生產性用房，從事交通運輸的房屋及各類倉儲用房等。房屋的用途按關于貫徹實施《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》的意見確定。三、住宅房屋評估住宅房屋評估價格由區(qū)位補償價、房屋補償價和裝飾及附屬物補償價組成，以建筑面積為計算單位，即：評估價格=區(qū)位補償價+房屋補償價+裝飾及附屬物補償價 1.區(qū)位補償價區(qū)位補償價=區(qū)位補償價標準×區(qū)位補償面積×樓層系數×朝向系數 ⑴ 公式中的區(qū)位補償價標準可在政府公布的住宅區(qū)位補償價標準中查取。 ⑵ 區(qū)位補償面積：當房屋建筑面積大于土地使用權面積時按建筑面積計算;當房屋建筑面積小于土地使用權面積時按土地使用權面積計算，但必須提供有效土地使用權面積證書或文件。 ⑶ 樓層系數(見表一) 層次總樓層 一 二 三 四 五 六 七二 0 0 三 0 2 -2 四 -2 2 4 -4
五 -4 0 4 6 -6 六 -4 0 4 6 2 -8 七 -4 0 4 6 2 0 -8 說明：1、頂層坡屋面的，樓層系數在表中頂層系數基礎上增加2%。2、底層地下室為車庫的，底層系數在表中底層系數基礎上增加1%，頂層系數在表中頂層系數基礎上減1% ⑷ 朝向系數無朝南門窗：-3% 2.房屋補償價房屋補償價=房屋重置價格×成新率×樓層系數×朝向系數×建筑面積房屋重置價格應根據被拆遷房屋的實際結構等級查取相應的重置價格確定。樓層系數與朝向系數同上。 3.裝飾及附屬物補償價裝飾及附屬物補償價=裝飾及附屬物重置價格×成新率裝飾及附屬物補償價可根據相應的室內裝飾重置價格、裝飾設備及附屬物重置價格結合成新確定。 4.住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿五年被拆遷的，其區(qū)位補償價與房屋補償價應增加補償，增加的幅度見表二。表二：竣工年限 增加幅度不滿1年(含1年) 19% 不滿2年(含2年) 18% 不滿3年(含3年) 17% 不滿4年(含4年) 16% 不滿5年(含5年) 15%
四、非住宅營業(yè)用房評估非住宅營業(yè)用房評估應分層計算。評估價格=區(qū)位補償價+房屋補償價+裝飾及附屬物補償價 1.區(qū)位補償價=區(qū)段路線價標準×K1×K2×區(qū)位補償面積 ⑴ K1：非住宅營業(yè)用房樓層調整系數(見表三)：表三：層次 樓層調整系數地下室或半地下室 60%一層 100%二層 80%三層 75%四層及四層以上 70% ⑵ K2：臨街狀態(tài)調整系數(只適用于底層，其他樓層K2取1) ① 營業(yè)用房底層臨街面寬(開間)與首進深度(進深)比調整系數 •小于0.6，調整系數0.85 •大于0.6(含0.6)，小于0.8，調整系數0.9 •大于0.8(含0.8)，小于1，調整系數0.95 •大于1(含1)，小于1.2，調整系數1 •大于1.2(含1.2)，小于1.5，調整系數1.05 •大于1.5(含1.5)，調整系數1.2 開間進深比以房屋所有權證上標明的分幢房屋的總開間進深比計算。 ② 兩面臨街調整系數兩面臨街(兩面以上臨街按兩面臨街計算)，以區(qū)位等級級別高的臨街面(主臨街面)區(qū)位補償為準，次臨街面為輔，具體調整方法如下：次臨街面寬達到主臨街面寬的50%(含50%)，調整系數1.05;次臨街面寬超過主臨街面寬的50%，不足100%，調整系數1.1;次臨街面寬超過主臨街面寬的100%(含100%)，調整系數1.15。 ③ 不臨街營業(yè)用房：即臨街營業(yè)用房獨立結構以外的連續(xù)后延房屋，第二進按臨街房屋區(qū)位價的70%計算;第三進及以后房屋按臨街用房的60%計算。
K2只得選用①、②、③中的一個系數。 ⑶ 區(qū)位補償面積的確定同住宅評估。 ⑷ 以上累計調整后的區(qū)位補償單價不低于同坐落住宅房屋區(qū)位補償價標準的120%。 ⑸ 符合關于貫徹實施《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》的意見中可參照營業(yè)用房評估的房屋，建筑面積以實際用作營業(yè)的建筑面積計算(為營業(yè)服務的輔房不計營業(yè)用房面積)，其區(qū)位補償價按上述區(qū)位補償價的80%確定，但累計調整后的區(qū)位補償單價不低于同坐落住宅房屋區(qū)位補償價標準的110%。
2.房屋補償價=房屋重置價格×成新率×建筑面積 3.裝飾及附屬物補償價同住宅評估五、非住宅非營業(yè)用房評估評估價格=區(qū)位補償價+房屋補償價+裝飾及附屬物補償價 1.區(qū)位補償價=區(qū)段路線價標準×區(qū)位補償面積×樓層系數×朝向系數 ⑴ 區(qū)位補償面積的確定同住宅評估。 ⑵ 樓層系數與朝向系數的確定同住宅評估。
?、?以上累計調整后的區(qū)位補償單價不低于同坐落住宅房屋的區(qū)位補償價標準。 2.房屋補償價、裝飾及附屬物補償價的計算同住宅評估。六、工交倉儲用房評估評估價格=區(qū)位補償價+房屋補償價+裝飾及附屬物補償價 1.區(qū)位補償價區(qū)位補償價=區(qū)位補償價標準×區(qū)位補償面積區(qū)位補償面積的確定同住宅評估。 2.房屋補償價、裝飾及附屬物補償價的計算同非住宅營業(yè)用房評估。七、房屋結構等級評定標準 1.房屋結構等級評定標準(表四) 無錫市房屋重置價格房屋結構等級評定標準表四： 2.房屋重置價格的修正 (1) 層高范圍及修正標準(表五) 表五： ① 層高確定 •多層房屋，以該樓地面至上一層樓面的高度計算;多層房屋作為一個整體評估時，按平均層高計算; •坡屋面平房，以室內地面與檐墻中心線和椽子上表面相交點的高度計算;前后檐高不等的以平均檐高計算; •平屋面平房，以室內地面與平屋面結構層上表面的高度計算。 ② 凡房屋層高超過不作調整高度范圍上限的，應以層高上限為基準進行調整，但增加率不得超過45%;低于不作調整高度范圍下限的，應以層高下限為基準進行調整，但減少率不得超過10%。
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