第一章 總 則
第一條 為加強城市房屋拆遷管理,維護拆遷當事人的合法權益,保障建設項目順利進行,根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《山東省城市房屋拆遷管理條例》等法律法規(guī),結合本市實際,制定本辦法。
第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償、安置的,適用本辦法。
第三條 本辦法所稱拆遷人,是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。
本辦法所稱被拆遷人,是指被拆遷房屋的所有人。
第四條 拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定,對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人、房屋承租人以及其他占用被拆遷房屋的單位和個人,應當在搬遷期限內完成搬遷。
第五條 市、縣(市)人民政府城市房屋拆遷行政主管部門負責本行政區(qū)域內的城市房屋拆遷管理工作。
規(guī)劃、土地、房管、公安、物價、文物、工商、市政、城市管理綜合執(zhí)法等有關部門按照各自職責,協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作。
第二章 拆遷管理
第六條 拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后,方可實施拆遷。
第七條 申請領取房屋拆遷許可證的,應當向房屋所在地的市、縣(市)房屋拆遷行政主管部門提交下列材料:
(一)拆遷申請書;
(二)拆遷計劃和拆遷方案;
(三)國有土地使用權批準文件;
(四)建設項目批準文件;
(五)建設用地規(guī)劃許可證(土地儲備的應提交經(jīng)批準的《土地收購儲備方案》);
(七)其他需要提交的相關材料。
房屋拆遷行政主管部門應當自收到申請之日起30日內,對申請事項進行審查;經(jīng)審查,對符合條件的,頒發(fā)房屋拆遷許可證。
第八條 拆遷人可以自行拆遷,也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。
接受委托拆遷的單位必須取得城市房屋拆遷資格證書。委托雙方當事人應當簽訂書面拆遷委托合同。拆遷人自行拆遷的,應當經(jīng)房屋拆遷行政主管部門批準。房屋拆遷行政主管部門不得作為拆遷人,不得接受拆遷委托。
第九條 拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內,實施房屋拆遷。需要延長拆遷期限的,拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前,向房屋拆遷行政主管部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷行政主管部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。
第十條 拆遷人用于補償安置被拆遷人的資金必須足額到位,并存入指定的銀行帳戶,由房屋拆遷行政主管部門核實并監(jiān)督使用。補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置,不得挪作他用。
第十一條 拆遷范圍確定后,拆遷范圍內的單位和個人,不得進行下列活動:
(一)房屋及其附屬物的新建、改建、擴建;
(二)房屋買賣、交換、贈與、租賃、抵押、析產(chǎn)、分列房屋租賃戶名等,但人民法院或者仲裁機構生效的判決、裁決執(zhí)行的除外;
(三)改變房屋和土地用途;
(四)工商行政管理部門辦理營業(yè)執(zhí)照。
房屋拆遷行政主管部門應當就前款所列事項,書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的,必須經(jīng)房屋拆遷行政主管部門批準,延長暫停期限不得超過1年。
第十二條 房屋拆遷行政主管部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時,應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、實施拆遷單位、拆遷范圍、拆遷期限、過渡期限、搬遷期限等事項,以房屋拆遷公告的形式予以公布。
房屋拆遷行政主管部門、拆遷人及有關單位,應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法的規(guī)定,就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項,訂立拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷租賃房屋的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議。
第十四條 房屋拆遷行政主管部門代管的房屋需要拆遷的,拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證,并辦理證據(jù)保全。
第十五條 拆遷補償安置協(xié)議訂立后,被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的,拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁,也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間,拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。
第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的,經(jīng)當事人申請,由房屋拆遷行政主管部門裁決。房屋拆遷行政主管部門是被拆遷人的,由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。
當事人對裁決不服的,可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本辦法規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的,訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。
第十七條 被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的,由房屋所在地的市、縣(市)政府責成有關部門強制拆遷,或者由房屋拆遷行政主管部門依法申請人民法院強制拆遷。
實施強制拆遷前,拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項,向公證機關辦理證據(jù)保全。
第十八條 拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡等,依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。
第十九條 尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的,應當經(jīng)房屋拆遷行政主管部門同意,原拆遷補償安置協(xié)議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人,并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。
第二十條 拆遷人應當在房屋拆除后30日內到當?shù)爻鞘蟹慨a(chǎn)管理部門辦理房屋注銷登記手續(xù),繳銷原房屋權屬證書。
實行貨幣補償?shù)谋徊疬w人辦理房產(chǎn)登記時,應當提交房屋拆遷行政主管部門出具的拆遷貨幣補償證明、房屋拆遷補償安置協(xié)議。
拆遷涉及土地使用權變更的,必須依法辦理土地權屬變更登記手續(xù)。
第二十一條 房屋拆遷行政主管部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度,加強對拆遷檔案資料的管理。
第三章 拆遷補償與安置
第二十二條 拆遷人應當依照本辦法規(guī)定,對被拆遷人給予補償。
拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑,不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑,應當給予適當補償;拆遷公告發(fā)布后新建、改建、擴建的附屬物及裝修等不予補償。
第二十三條 拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償,也可以實行房屋產(chǎn)權調換。
除本辦法第二十九條、第三十條第二款規(guī)定的外,被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十四條 拆遷房屋實行貨幣補償?shù)?貨幣補償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定。
第二十五條 拆遷房屋實行房屋產(chǎn)權調換的,拆遷人與被拆遷人應當依照本辦法第二十四條的規(guī)定,計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格,結清產(chǎn)權調換的差價。
第二十六條 實行統(tǒng)一拆遷的區(qū)片中實行房屋產(chǎn)權調換的,拆遷人應當按照單元立體切塊提供安置房屋。由拆遷人組織在拆遷公告規(guī)定的期限內完成搬遷的被拆遷人公開搖號,公證機關現(xiàn)場公證,然后按照順序號依次選房;超出公告期限搬遷者排在規(guī)定期限內完成搬遷的序號后面,再按照先搬遷先排號的順序編排回遷序號,依次選房。
對確有困難的烈屬、殘疾人、孤寡老人,在樓層的安置上給予指定首層照顧。照顧戶的名單由街道辦事處、居委會、公安派出所等有關部門研究確定,報房屋拆遷行政主管部門核實同意后張榜公布。
第二十七條 拆遷非住宅房屋同時具備下列條件的,應當按照營業(yè)用房給予補償:
(一)持有的房屋所有權證用途欄內標明“營業(yè)”或者“生產(chǎn)”等字樣;
(二)持有營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證并有納稅記錄;
(三)房屋所有權證、營業(yè)執(zhí)照和稅務登記證注明的營業(yè)、生產(chǎn)的地點、時間相一致。
第二十八條 拆遷公益事業(yè)用房的,拆遷人應當按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建,或者給予貨幣補償。
第二十九條 拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物,不作產(chǎn)權調換,由拆遷人給予貨幣補償。
第三十條 拆遷租賃房屋,被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的,或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的,拆遷人對被拆遷人給予補償。
被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調換。產(chǎn)權調換的房屋由原房屋承租人承租,被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
第三十一條 拆遷產(chǎn)權不明確、產(chǎn)權人下落不明或者產(chǎn)權有糾紛的房屋,拆遷人應當提出補償安置方案,報房屋拆遷行政主管部門審核同意后實施拆遷。拆遷前,拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。
第三十二條 拆遷設有抵押權的房屋,依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。
第三十三條 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。
在過渡期限內被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的,拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的,拆遷人不支付臨時安置補助費。
第三十四條 拆遷住宅房屋實行貨幣補償?shù)?拆遷人付給被拆遷人或者房屋承租人3個月的臨時安置補助費。
第三十五條 拆遷人不得擅自延長過渡期限,周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。
因拆遷人的責任延長過渡期限的,對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人,應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人,應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。
第三十六條 因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的,拆遷人應當給予適當補償。
第三十七條 搬遷補助費、臨時安置補助費和停產(chǎn)、停業(yè)補助費以及其他補助補償標準,由市政府定期公布。
第四章 拆遷評估
第三十八條 被拆遷房屋的評估,由依法成立的具有房地產(chǎn)評估資質的機構辦理。從事房屋拆遷評估的人員必須熟悉拆遷法規(guī)并具有相應的拆遷評估技能。
第三十九條 對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場評估的機構由拆遷人與被拆遷人共同協(xié)商確定。拆遷人與被拆遷人就選擇評估機構不能達成一致的,由房屋拆遷行政主管部門在符合條件的評估機構中抽簽確定,房屋拆遷行政主管部門應當在抽簽前3日在拆遷地點公告抽簽的時間和地點。
評估機構按照前款規(guī)定對被拆遷房屋進行房地產(chǎn)市場評估的費用,由拆遷人承擔。
第四十條 評估機構對拆遷房屋的評估應當堅持公正、公平、公開的原則,按照國家規(guī)定的技術標準和程序進行。市場評估應當綜合考慮與被拆遷房屋相關的因素,包括政府公布的區(qū)位價格和房屋重置價格、調節(jié)系數(shù),所拆遷房屋的位置、用途、房屋建筑結構形式、建筑面積、樓層、層高、朝向、新舊程度、裝飾裝修等因素。
任何單位和個人不得干預評估機構按照獨立、客觀、公正的原則進行評估。
第四十一條 房屋拆遷評估的估價時點為房屋拆遷許可證核發(fā)之日。國家、省對估價時點另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第四十二條 拆遷當事人應當與評估機構就委托的拆遷評估事項簽訂房屋拆遷委托評估合同。
第四十三條 評估機構實施評估前,應將現(xiàn)場勘測的時間書面通知拆遷當事人?，F(xiàn)場勘測時,拆遷當事人應當?shù)綀?并在評估勘測表上簽字。
被拆遷人無正當理由不到場,或者拒絕評估,影響拆遷常進行的,評估機構可以依據(jù)房屋的權屬資料、房屋區(qū)位、用途、建筑面積等因素進行評估,評估時可由有關部門進行證據(jù)保全。
第四十四條 評估機構應當按照委托合同約定的時間和要求完成評估,向委托人出具評估報告(包括分戶評估報告)。
評估報告的依據(jù)、評估方法等必須向拆遷當事人公布。
第四十五條 拆遷人與被拆遷人對評估結果有異議的,可以在接到評估報告之日起5日內向評估機構提出復核的書面申請,評估機構應當在5日內向申請人出具復估結論。
第四十六條 拆遷人或者被拆遷人對復估結論仍有異議的,可以委托符合條件的其他評估機構重新評估。
重新評估結果與原評估結果在±3%誤差范圍之內的,原評估結果有效,重新評估費用由委托人承擔。重新評估結果與原評估結果超出±3%誤差范圍的,由房屋拆遷行政主管部門在主任庫中抽簽選定有關主任進行鑒定。鑒定采用原評估結果的,重新評估和鑒定的費用由重新評估的委托人和重新評估的機構共同承擔;鑒定采用重新評估結果的,重新評估和鑒定的費用由委托人的相對人和原評估機構共同承擔。
第四十七條 市政府應當結合周邊環(huán)境的變化情況,每2年公布各區(qū)位價格和重置價格,每年公布調節(jié)系數(shù)。
第五章 罰 則
第四十八條 未取得城市房屋拆遷許可證,擅自實施拆遷的,由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷,給予警告,并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
第四十九條 拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的,由房屋拆遷行政主管部門吊銷房屋拆遷許可證,并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。
第五十條 拆遷人有下列行為之一的,由房屋拆遷行政主管部門責令停止拆遷,給予警告,可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節(jié)嚴重的,吊銷房屋拆遷許可證:
(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;
(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;
(三)擅自延長拆遷期限的。
第五十一條 接受委托的拆遷單位轉讓拆遷業(yè)務的,由房屋拆遷行政主管部門責令改正,沒收違法所得,并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
第五十二條 房屋拆遷行政主管部門違反本辦法規(guī)定核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件的,核發(fā)房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監(jiān)督管理職責的,或者對違法行為不予查處的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節(jié)嚴重,致使公共財產(chǎn)、國家和人民利益遭受重大損失,構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第五十三條 拒絕、阻礙房屋拆遷行政主管部門工作人員依法執(zhí)行拆遷公務,違反治安管理的,由公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰條例》予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第五十四條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上實施房屋拆遷,并需要對被拆遷人補償、安置的,參照本辦法執(zhí)行。
第五十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。2001年2月5日濰坊市人民政府發(fā)布的《濰坊市城市房屋拆遷管理實施辦法》同時廢止。
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