山西省城市房屋拆遷價格評估辦法
2014-05-27 17:45???作者：拆遷律師???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
各市、縣人民政府，省人民政府各委、廳，各直屬機構(gòu)：
《山西省城市房屋拆遷價格評估辦法》與《山西省城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》已經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。
二○○四年十二月十一日
山西省城市房屋拆遷價格評估辦法
第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷價格評估行為，維護城市房屋拆遷當事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及《山西省城市房屋拆遷條例》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。
第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上拆遷房屋涉及的房屋價格評估活動，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱城市房屋拆遷價格評估活動，是指具有房地產(chǎn)價格評估資格的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和規(guī)范，根據(jù)被拆遷房屋及其附屬物的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，確定被拆遷房屋補償金額的房地產(chǎn)市場價格評估行為。
第四條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責城市房屋拆遷價格評估工作。
市、縣（區(qū)）房屋拆遷管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷評估價格管理工作。
第五條 從事城市房屋拆遷價格評估活動的評估機構(gòu)，應(yīng)當具有三級以上房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)等級。
設(shè)區(qū)的市、縣（市）房屋拆遷管理部門應(yīng)當每年向社會公布具備城市房屋拆遷價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)名單。
第六條 確定城市房屋拆遷評估機構(gòu)應(yīng)當公開、透明，在采取被拆遷人投票或者拆遷當事人抽簽方式的基礎(chǔ)上，由雙方當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，拆遷當事人可以向城市房屋拆遷管理部門申請，隨機抽取。
第七條 城市房屋拆遷價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則。任何組織或者個人不得干預(yù)城市房屋拆遷價格評估活動。
第八條 設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府應(yīng)當根據(jù)當?shù)馗黝惙课莸闹刂脙r格和房地產(chǎn)市場交易價格，每年至少公布一次不同區(qū)位的房屋拆遷評估指導(dǎo)價。
房屋拆遷評估指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同價格主管部門編制，報設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府批準后公布。
第九條 房屋拆遷價格評估包括分類評估和分戶評估。
分類評估應(yīng)當依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等因素，對拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋進行分類，確定各類被拆遷房屋的市場平均價格。
分戶評估應(yīng)當依據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合分戶房屋的樓層、朝向、成新等因素，確定被拆遷房屋的市場價格。
第十條 集中或者成片安置的住房，按幢或者住宅區(qū)實行分類評估；非住宅房屋或者零星安置的住房，實行分戶評估。
第十一條 領(lǐng)取房屋拆遷許可證的拆遷人，應(yīng)當依法委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，與受委托評估機構(gòu)簽訂書面委托評估合同。
受委托的評估機構(gòu)應(yīng)當依據(jù)被拆遷房屋所在地人民政府公布的房屋拆遷評估指導(dǎo)價，對被拆遷房屋進行評估，確定拆遷范圍內(nèi)被拆遷房屋的市場價格。
第十二條 受委托評估機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受委托的評估業(yè)務(wù)。
評估機構(gòu)或者評估人員與拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。
第十三條 拆遷當事人應(yīng)當向評估機構(gòu)如實提供拆遷估價所需要的資料，協(xié)助評估機構(gòu)進行實地查勘。
第十四條 房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當為評估機構(gòu)和評估人員查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息提供方便。
第十五條 被拆遷房屋的性質(zhì)、用途和建筑面積應(yīng)當以房屋所有權(quán)證和房屋權(quán)屬檔案的記載為準。
被拆遷房屋未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，應(yīng)當根據(jù)被拆遷房屋的規(guī)劃手續(xù)確定其性質(zhì)、用途；規(guī)劃手續(xù)難以確定的，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，應(yīng)當向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認。
被拆遷房屋未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的房產(chǎn)測繪單位測量建筑面積。
第十六條 拆遷評估人員應(yīng)當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。
實地查勘記錄應(yīng)當由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆遷人簽字。
因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當由除拆遷人和評估機構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證簽字。
第十七條 城市房屋拆遷價格評估機構(gòu)，應(yīng)當根據(jù)國家《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等規(guī)定進行，并向委托人出具評估報告。
評估報告應(yīng)當由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋注冊房地產(chǎn)估價師專用章。
第十八條 評估報告中的評估目的應(yīng)當表述為確定被拆遷房屋貨幣補償金額的房地產(chǎn)市場評估價格。
第十九條 拆遷人應(yīng)當在拆遷范圍內(nèi)公示被拆遷房屋的評估因素、評估依據(jù)，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10日。
對分類評估的初步評估結(jié)果，評估機構(gòu)應(yīng)當在拆遷范圍內(nèi)進行公示，聽取有關(guān)利害關(guān)系人的意見，并在公示期間內(nèi)進行現(xiàn)場說明。公示時間不得少于10日。
第二十條 被拆遷房屋的補償金額，由拆遷當事人參照被拆遷房屋的分類評估價格或者分戶評估價格進行協(xié)商。
集中或者成片安置的住房，參照分類評估價格達不成協(xié)議的，可以參照分戶評估的價格確定。
第二十一條 同一個拆遷項目的被拆遷房屋、集中或者成片安置住房的分類評估，應(yīng)當委托同一評估機構(gòu)進行評估。
第二十二條 實行貨幣補償?shù)模徊疬w房屋的補償金額由拆遷雙方當事人參照分類評估價格協(xié)商確定。
實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋的補償金額確定后，在結(jié)算被拆遷房屋與安置用房的差價時，集中或者成片安置的住房，按照本辦法第九條規(guī)定的分類評估結(jié)合樓層差價確定價格；非住宅房屋或者零星安置的住房，按照分戶評估的價格確定。
第二十三條 對評估結(jié)果有爭議的，拆遷當事人可以自收到分戶評估報告之日起5日內(nèi)，向原評估機構(gòu)書面申請重新評估。
原評估機構(gòu)應(yīng)當自收到重新評估申請之日起3日內(nèi)向申請人出具書面復(fù)估結(jié)論；原評估機構(gòu)調(diào)整評估結(jié)果的，原評估機構(gòu)還應(yīng)向委托人出具調(diào)整后的評估報告并注明調(diào)整原因。
第二十四條 對重新評估結(jié)果有爭議的，拆遷當事人可以自收到評估報告之日起15日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價格評估技術(shù)鑒定主任委員會（以下簡稱主任委員會）申請鑒定。原評估機構(gòu)應(yīng)當及時向主任委員會提供評估報告、評估技術(shù)報告及其他有關(guān)資料。
第二十五條 主任委員會受理鑒定申請后，應(yīng)當對評估報告的合法性、規(guī)范性、合理性進行鑒定，并自收到申請之日起10日內(nèi)，出具鑒定意見。
主任委員會成員與原評估機構(gòu)、拆遷當事人有利害關(guān)系或者是拆遷當事人的，應(yīng)當回避。
經(jīng)主任委員會鑒定，評估報告合法、規(guī)范、合理的，主任委員會應(yīng)當出具維持原評估結(jié)果的鑒定意見。
經(jīng)主任委員會鑒定，評估報告不合法、不規(guī)范、不合理的，拆遷當事人應(yīng)當自收到主任委員會鑒定意見之日起3日內(nèi)，要求原評估機構(gòu)重新評估，或者另行委托其他評估機構(gòu)進行評估。受委托機構(gòu)應(yīng)當自收到委托書之日起7日內(nèi)，出具評估報告。
拆遷當事人對新做出的評估結(jié)果無異議的，評估結(jié)果作為拆遷補償的依據(jù)；拆遷當事人對新做出的評估結(jié)果仍有爭議的，拆遷人應(yīng)重新向主任委員會申請鑒定。主任委員會應(yīng)當自收到申請之日起5日內(nèi)出具鑒定意見。
第二十六條 從事房屋拆遷評估活動的評估機構(gòu)或者評估人員，有下列行為之一的，依據(jù)《山西省城市房屋交易管理條例》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定給予處罰，并記入信用檔案：
（一）出具虛假評估報告的；
?。ǘ┡c拆遷當事人一方串通，損害另一方合法權(quán)益的；
（三）以回扣等不正當手段獲取拆遷評估業(yè)務(wù)的；
?。ㄋ模┰试S他人借用自己名義從事拆遷評估活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受委托的拆遷評估業(yè)務(wù)的；
?。ㄎ澹┒啻伪簧暾堣b定，經(jīng)查證，確實存在問題的；
?。┻`反國家《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本辦法其他規(guī)定的；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十七條 評估機構(gòu)或者評估人員違反本辦法第二十六條規(guī)定，由市、縣（區(qū)）房屋拆遷管理部門依據(jù)《山西省城市房屋拆遷條例》第五十四條規(guī)定處罰。
第二十八條 城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)評估活動，參照本辦法執(zhí)行。
第二十九條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
山西省城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法第一條 為規(guī)范城市房屋拆遷補償、補助行為，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保障城市房屋拆遷工作健康有序進行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及《山西省城市房屋拆遷條例》的規(guī)定，制定本辦法。
第二條 在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，對城市房屋拆遷搬遷補助、臨時安置補助（過渡期）和經(jīng)營性用房停產(chǎn)、停業(yè)補償，適用本辦法。
第三條 支付搬遷補助費和臨時安置補助費，以被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證和房屋權(quán)屬檔案記載的建筑面積為依據(jù)計算。
第四條 被拆遷房屋實行貨幣補償?shù)模淮涡灾Ц?個月的臨時安置補助費；實行回遷安置的，按協(xié)議約定支付臨時安置補助費。
第五條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人已經(jīng)解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，搬遷補助費和臨時安置補助費支付給被拆遷人。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，搬遷補助費和臨時安置補助費支付給房屋承租人。
第六條 拆遷住宅房屋，一次性支付搬遷補助費的標準為：
?。ㄒ唬┰O(shè)區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米（含30平方米，下同）以下的，一次性支付搬遷補助費200-300元；被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的，每平方米支付搬遷補助費7-10元。
（二）縣（市）被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的，一次性支付搬遷補助費150-200元；被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的，每平方米支付搬遷補助費5-7元。
?。ㄈ┙ㄖ奇?zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的，一次性支付搬遷補助費90-200元；被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的，每平方米支付搬遷補助費3-5元。
第七條 拆遷非住宅房屋，一次性支付搬遷補助費的標準為：
（一）設(shè)區(qū)的市商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付15-20元，生產(chǎn)用房每平方米支付20-25元，辦公用房每平方米支付10-12元，倉儲用房每平方米支付15-20元。
（二）縣（市）商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付10-15元，生產(chǎn)用房每平方米支付15-20元，辦公用房每平方米支付7-10元，倉儲用房每平方米支付10-15元。
?。ㄈ┙ㄖ奇?zhèn)商業(yè)營業(yè)用房每平方米支付7-10元，生產(chǎn)用房每平方米支付10-15元，辦公用房每平方米支付5-7元，倉儲用房每平方米支付7-10元。
第八條 實行貨幣補償和現(xiàn)房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付搬遷補助費；實行期房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照本辦法第六條和第七條規(guī)定支付兩次搬遷補助費。
第九條 被拆遷人自行過渡的，支付臨時安置補助費（過渡費）的標準為：
（一）設(shè)區(qū)的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的，月支付臨時安置補助費120-200元；超過30平方米的，每平方米月支付臨時安置補助費4-6元。
?。ǘ┛h（市）被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的，月支付臨時安置補助費90-150元；超過30平方米的，每平方米月支付臨時安置補助費3-4元。
（三）建制鎮(zhèn)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的，月支付臨時安置補助費60-100元；超過30平方米的，每平方米月支付臨時安置補助費2-4元。
第十條 拆遷經(jīng)營性、生產(chǎn)型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋，拆遷人應(yīng)當根據(jù)被拆遷人在拆遷公告發(fā)布的上一年度納稅情況給予經(jīng)濟補償。經(jīng)濟補償包括工資補償和經(jīng)營補償兩部分。經(jīng)營補償金額按照實際納稅額計算；沒有納稅的，不予補償。
拆遷公告發(fā)布前，雖已獲取營業(yè)執(zhí)照，尚無納稅行為的不予補償；拆遷公告發(fā)布前，已停產(chǎn)、停業(yè)的，不予補償。
第十一條 拆遷經(jīng)營性非住宅房屋，造成停業(yè)的，補償標準為：
工資補償應(yīng)當根據(jù)在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同在冊（在崗）人員，按本企業(yè)上一年度人均月工資標準給予一次性經(jīng)濟補償；經(jīng)營補償根據(jù)上一年度月平均納稅情況給予一次性補償。
造成全部停業(yè)的，補償期限不超過6個月；造成部分停業(yè)的，補償期限不超過3個月。
第十二條 拆遷生產(chǎn)型工業(yè)企業(yè)非住宅房屋，造成停產(chǎn)的，補償標準為：
工資補償應(yīng)當根據(jù)勞動和社會保障部門提供的被拆遷單位在冊（在崗、繳納勞動保險）的人員名冊，按本企業(yè)上一年度人均月工資標準給予一次性經(jīng)濟補償；經(jīng)營補償根據(jù)上一年度月平均納稅額給予一次性補償。
造成全部停產(chǎn)的，補償期限不超過6個月；造成部分停產(chǎn)的，補償期限不超過3個月；非正常生產(chǎn)的企業(yè)，工資補償按前款規(guī)定標準的一半補償，期限不超過6個月。
第十三條 拆遷許可證頒發(fā)前已依法取得營業(yè)執(zhí)照的住宅房屋，補償標準為：
工資補償根據(jù)在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同的在冊（在崗）人員，按本企業(yè)上一年度人均月工資標準給予一次性補償；未簽訂勞動用工合同的不予補償。
經(jīng)營補償根據(jù)上一年度月平均納稅額給予一次性補償；未納稅的不予補償。
造成全部停業(yè)的，補償期限不超過6個月；造成部分停業(yè)的，補償期限不超過3個月。
第十四條 拆遷出租的非住宅房屋，已簽訂租賃合同的，并在被拆遷房屋所在地房地產(chǎn)管理部門登記備案的，拆遷人對被拆遷人和承租人的補償標準為：
?。ㄒ唬└鶕?jù)租賃合同約定的租金標準，給予被拆遷人3個月的一次性經(jīng)濟補償。
?。ǘ└鶕?jù)本辦法第七條、第十條、第十一條、第十二條規(guī)定的補償標準，給予承租人經(jīng)濟補償。
未簽訂租賃合同或者租賃合同未到房地產(chǎn)管理部門登記備案的，不予補償。
第十五條 城市房屋拆遷補助與補償?shù)木唧w標準，由設(shè)區(qū)的市、縣（市）人民政府組織建設(shè)（房地產(chǎn)）、物價、勞動保障等有關(guān)部門，根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定。
第十六條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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