城市房屋拆遷政策講解
2021-10-25 08:00???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
近年來，隨著我市城市建設(shè)步伐的進一步加快，城市房屋拆遷工作取得積極進展，對提高城市居民居住水平、改善城市面貌、完善城市功能、促進經(jīng)濟社會發(fā)展發(fā)揮了重要作用。同時，城市房屋拆遷法規(guī)、政策日益完善，有效地規(guī)范了城市房屋拆遷行為，維護了拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障了建設(shè)項目的順利進行。
一、什么是城市房屋拆遷?答：城市房屋拆遷是指根據(jù)城市規(guī)劃的要求，取得房屋拆遷許可證的單位，對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋及其附屬物進行拆除，并依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)對被拆遷人進行補償、安置的活動。
二、什么是城市規(guī)劃區(qū)?答：根據(jù)《城市規(guī)劃法》規(guī)定，城市是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。具體范圍由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。
三、國家所有土地的范圍包括哪些?答：國有土地包括：城市市區(qū)的土地;農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地;國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂地及其他土地。
四、為什么將“符合城市規(guī)劃”作為房屋拆遷的原則之一?答：城市規(guī)劃，是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局，對各項建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃的意義在于它對城市發(fā)展的指導(dǎo)和控制。城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)，《城市規(guī)劃法》第二十九條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服務(wù)規(guī)劃管理。”
五、城市房屋拆遷為什么必須有利于城市舊區(qū)改造?答：城市在不斷地更新、發(fā)展，城市舊區(qū)改造，是城市建設(shè)不可或缺的一環(huán)。而城市房屋拆遷，又往往是城市舊區(qū)改造的重要手段。城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)有利于城市舊區(qū)改造，是指實施城市房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)有利于實現(xiàn)《城市規(guī)劃法》的城市舊區(qū)改造的基本方針和原則。城市房屋拆遷應(yīng)當(dāng)有利于城市舊區(qū)改造，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。
六、城市房屋拆遷的主要程序是什么?
答：根據(jù)《條例》規(guī)定，城市房屋拆遷按照下列程序進行：
(1)申請房屋拆遷許可證。任何單位或個人需要拆遷房屋的，必須持國家規(guī)定的批準(zhǔn)文件、拆遷計劃和拆遷方案，向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷許可申請。
(2)審批和核發(fā)拆遷許可證。市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查;對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。
(3)發(fā)布拆遷公告。房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。
七、房屋拆遷管理部門的主要職責(zé)是什么?答：(1)審查核發(fā)房屋拆遷許可證;(2)延長房屋拆遷期限審批;(3)暫停辦理有關(guān)手續(xù)通知書的發(fā)放和延長暫停期限的審批;(4)拆遷單位資格認定;(5)審核拆遷補償安置方案;(6)委托拆遷合同備案管理;(7)房屋拆遷行政裁決;(8)拆遷項目轉(zhuǎn)讓的管理;(9)查處城市房屋拆遷中的違法行為等。
八、什么是房屋拆遷許可證?答：房屋拆遷許可證是指房屋拆遷管理部門核發(fā)的，用以證明拆遷人具有房屋拆遷資格的證明文件，是拆遷人的拆遷行為獲得行政許可的憑證。
九、拆遷人申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證要提交哪些資料?答：根據(jù)《條例》第七條規(guī)定，申請領(lǐng)取房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：
(1)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;(2)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;(3)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;(4)拆遷計劃和拆遷方案;(5)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。
十、拆遷范圍如何確定?答：拆遷范圍是房屋拆遷管理部門根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件規(guī)定的建設(shè)項目用地范圍確定的房屋拆遷范圍。
十一、拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行哪些活動?
答：根據(jù)《條例》規(guī)定，拆遷范圍確定后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不得進行以下活動：(1)新建、擴建、改建房屋;(2)改變房屋和土地用途;(3)租賃房屋。
十二、拆除違法建筑和臨時建筑是否給予補償?為什么?答：根據(jù)《條例》第二十二條規(guī)定：“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。”因此，在拆遷過程中，拆遷人對拆除違章建筑不予補償?！冻鞘幸?guī)劃法》規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行臨時建設(shè)，必須在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)拆除。”超過了批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)當(dāng)由建設(shè)者自行拆除，沒有拆除的，成為違法建筑。因此，拆遷人對超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予補償。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑是合法建筑，未到期限拆除，會給臨時建筑所有人帶來一定的經(jīng)濟損失，適當(dāng)補償也就是拆遷人根據(jù)實際情況，對被拆遷人的臨時建筑按使用期限的殘存價值參與剩余期限給予補償。
十三、拆遷人如何實施拆遷?答：拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷，但委托拆遷必須委托具有房屋拆遷資格的單位實施。
十四、拆遷人有哪些權(quán)利和義務(wù)?答：拆遷人主要權(quán)利有：⑴ 拆遷人取得房屋拆遷許可證后，可以在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)實施房屋拆遷;⑵ 拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人、房屋承租人未在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷，拆遷人可以依法向仲裁機關(guān)申請仲裁或者向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人提供貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋或周轉(zhuǎn)房的，可以申請人民法院先予執(zhí)行;⑶ 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、房屋承租人在房屋拆遷公告公布的拆遷期限內(nèi)達不成補償安置協(xié)議時，拆遷人可以向拆遷管理部門申請行政裁決。拆遷人主要義務(wù)有：⑴ 按照《條例》規(guī)定，對被拆遷人給予補償安置;⑵ 房屋拆遷公告發(fā)布后，向被拆遷人做好拆遷政策宣傳、解釋工作;⑶ 拆遷完成后，拆遷人應(yīng)當(dāng)將房屋所有權(quán)證書和土地使用證書收回，移交房屋管理部門和土地管理部門注銷;⑷ 實施強制拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆除房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。
十五、被拆遷人、房屋承租人有哪些權(quán)利和義務(wù)?答：被拆遷人、房屋承租人主要權(quán)利有：⑴ 按照《條例》和地方有關(guān)規(guī)定，要求拆遷人給予補償安置;⑵ 選擇評估機構(gòu)、對評估機構(gòu)有知情權(quán)，以及對評估結(jié)果有爭議時獲取救濟的權(quán)力;⑶ 選擇拆遷補償安置方式的權(quán)力;⑷ 達不成補償安置協(xié)議時，可以向拆遷管理部門申請行政裁決;不服裁決，可以依法申請行政復(fù)議或者向人民法院提起訴訟。被拆遷人、房屋承租人主要義務(wù)有：⑴ 按照拆遷公告規(guī)定的期限簽訂拆遷補償安置協(xié)議;⑵ 按照拆遷公告規(guī)定的期限搬遷完畢;⑶ 使用周轉(zhuǎn)房的，按時騰退周轉(zhuǎn)房。
十六、什么是拆遷單位?答：拆遷單位是指依法取得《房屋拆遷資格證書》，對被拆遷房屋當(dāng)事人進行拆遷動員，組織簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議、拆除房屋及其附屬物的單位。
十七、拆遷單位接受委托拆遷后應(yīng)當(dāng)做好哪些工作?答：(1)應(yīng)當(dāng)對拆遷人提供的拆遷范圍內(nèi)房屋狀況進行調(diào)查;(2)做好拆遷政策宣傳和解釋工作;(3)組織簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議;(4)按雙方約定的責(zé)任和義務(wù)履行合同。
十八、拆遷補償有幾種方式?答：拆遷補償有兩種主要，即貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
十九、誰有權(quán)決定補償?shù)姆绞?答：一般情況下，有拆遷補償方式選擇權(quán)的是被拆遷人。允許被拆遷人選擇補償方式既體現(xiàn)財產(chǎn)所有人對自己財產(chǎn)應(yīng)有的處置權(quán)利，也有利于減少拆遷人與被拆遷人的矛盾。允許被拆遷人選擇補償方式也有利于促使拆遷人提供更好的調(diào)換房屋。拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋滿意就選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不滿意可以選擇貨幣補償。
二十、什么是貨幣補償?答：貨幣補償是指經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄房屋產(chǎn)權(quán)，由拆遷人按市場評估價格對被拆除房屋的所有人以貨幣形式給予補償?shù)男袨?。一般情況下，經(jīng)評估被拆遷人得到補償資金，可以在市場上選購到適合自己的住房。
二十一、貨幣補償?shù)慕痤~如何確定?答：貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積，通過房地產(chǎn)價格評估確定。房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。
二十二、什么是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?答：房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產(chǎn)權(quán)與被拆遷房屋進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并按被拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行差價結(jié)算的行為。通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對被拆遷人進行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點是以實物形態(tài)來進行妥善安置。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方法。產(chǎn)權(quán)調(diào)換盡管以實物形式體現(xiàn)，實質(zhì)上是按照等價交換的原則，由拆遷人按被拆除房屋的評估價對被拆遷人進行補償，再由被拆遷人按市場價購買拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋。
二十三、《條例》對產(chǎn)權(quán)調(diào)換的價格結(jié)算辦法是如何規(guī)定的?答：《條例》第二十五條第一款規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。”所謂結(jié)清差價就是要結(jié)算安置房的市場價與被拆遷房屋的市場價之間的差額。
二十四、拆遷補償安置協(xié)議包括哪些主要內(nèi)容?答：拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。除上述主要內(nèi)容外，協(xié)議一般還應(yīng)包括違約責(zé)任、解決爭議的辦法等條款。但是，并非所有的拆遷補償安置協(xié)議都應(yīng)載明。具體載明哪些內(nèi)容，還應(yīng)視拆遷補償?shù)姆绞讲煌_定。實行貨幣補償?shù)模疬w補償安置協(xié)議主要應(yīng)載明補償金額、搬遷期限;實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷補償安置協(xié)議主要應(yīng)載明安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等。
二十五、達成協(xié)議后又反悔的應(yīng)當(dāng)怎么辦?答：拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，一方當(dāng)事人反悔或者拒絕履行的，當(dāng)事人可以依法向棗莊仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以申請人民法院先予執(zhí)行。
二十六、在什么情況下拆遷補償不允許當(dāng)事人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式?答：拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。在房屋拆遷過程中設(shè)定拆遷人對被拆遷房屋屬非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換更便于靈活操作，按照貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)在價值量體現(xiàn)方面更為精確、合理，容易為被拆遷人接受。
二十七、拆遷租賃房屋有何規(guī)定?答：根據(jù)《條例》第二十七條規(guī)定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)調(diào)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
二十八、對于拆遷安置的房屋有什么要求?答：《中華人民共和國建筑法》第五十二條規(guī)定，建筑工程勘察、設(shè)計、施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)要求。第五十六條規(guī)定，建筑工程的勘察、設(shè)計單位必須對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負責(zé)?？辈臁⒃O(shè)計文件應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)建筑工程勘察、設(shè)計技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。用于拆遷安置的住宅房屋，房屋建筑面積不得低于國家強制標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的住宅設(shè)計最低套型面積。
二十九、拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，如何進行補償安置?答：《條例》第二十九條規(guī)定：對于產(chǎn)權(quán)不明確的房屋應(yīng)該由拆遷人提出補償安置方案，這個方案應(yīng)當(dāng)包括對被拆遷人的補償、房屋使用人的處理等問題，其中補償?shù)馁Y金同樣必須通過市場評估確定。拆遷補償安置方案還要報房屋拆遷管理部門審核同意，然后才能實施拆遷。之所以要房屋拆遷管理部門審核同意，是因為拆遷人和被拆遷人在補償安置方面是利益的矛盾體，為了保證補償安置方案的公平、合理，由拆遷管理部門審核是必要的，同時拆遷管理部門的審核也表明對補償安置方案的認可，并授權(quán)拆遷人對該產(chǎn)權(quán)不明確的房屋實施拆除。
三十、被拆遷的房屋如果設(shè)有抵押權(quán)的，應(yīng)該如何處理?答：《擔(dān)保法》第四十九條：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。”“轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。”“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。”第五十一條：“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。”
三十一、提前搬遷有何獎勵?答：《棗莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》規(guī)定：在房屋拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，被拆遷人或房屋承租人提前完成搬遷的，拆遷人可以給予適當(dāng)獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)每提前一天住宅房屋為600—800元，非住宅房屋為每平方米8—10元。
三十二、拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人因拆遷而引起的搬遷和臨時安置承擔(dān)什么責(zé)任?答：搬遷和臨時補助費是由于被拆遷人或者房屋承租人因拆遷人建設(shè)工程 的需要，其居住或者使用的房屋被拆遷，遷移他處或者過渡所發(fā)生的費用，不能將它和拆遷補償?shù)馁M用相混淆。拆遷人不能以支付了補償費為理由拒絕支付搬遷補助費或者臨時安置補助費。《棗莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》規(guī)定搬遷補助費的標(biāo)準(zhǔn)：住宅房屋每戶為500元，非住宅房屋標(biāo)準(zhǔn)為每平方米10元。臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)：住宅房屋每月每平方米4元，非住宅房屋每月每平方米8元。是營業(yè)用房選擇貨幣補償?shù)模翰疬w人應(yīng)當(dāng)按照被拆遷房屋建筑面積每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)，一次性支付臨時安置補助。
三十三、拆遷人和被拆遷人在拆遷過渡期限內(nèi)各有什么責(zé)任和義務(wù)?答：拆遷人的主要責(zé)任是不得擅自延長過渡期限，在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，必須按協(xié)議規(guī)定對被拆遷人進行安置。被拆遷人的主要責(zé)任，是針對由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的使用人而言的，過渡期限到期，拆遷人按照補償安置協(xié)議規(guī)定的條款提供了安置房屋，周轉(zhuǎn)房的使用人必須遷往安置用房，及時騰退周轉(zhuǎn)房，不得在取得安置用房之后拒不遷房，不得強占周轉(zhuǎn)房。
三十四、住宅、非住宅如何確定?由何部門界定?答：首先應(yīng)依據(jù)房屋所有權(quán)證上的標(biāo)明的房屋用途來確定。房屋所有權(quán)證書未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準(zhǔn)。但是，實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確定。
三十五、拆遷的住宅房屋實際用于經(jīng)營使用的，應(yīng)該如何處理?答：《棗莊市城市房屋拆遷管理實施辦法》規(guī)定：如果該處房屋1.取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有正常納稅記錄;2.房屋所有權(quán)證、營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點、時間一致。拆遷人就應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)營年限和實際用于營業(yè)的房屋面積，在住宅房屋評估價格的基礎(chǔ)上，臨主要街、路(含商業(yè)街、市場)的房屋，每年(經(jīng)營時間不滿一年的按月計算)增加12%的事實營業(yè)補助;非臨街的房屋每年增加6%的事實營業(yè)補助。但事實營業(yè)補助和住宅房屋評估價格合計不得超過同區(qū)位非住宅房屋的市場評估平均價格的85%。
三十六、什么是房屋拆遷估價?答：城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)是指依據(jù)《條例》的有關(guān)規(guī)定，按照《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》(建住房[2003]234號)(以下簡稱《估價指導(dǎo)意見》)和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)，為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，由房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格進行評估。(1)拆遷估價的目的為了“確定”被拆遷房屋的貨幣補償金額。對被拆遷房屋的評估應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)市場價格進行，估價結(jié)果是確定被拆遷房屋貨幣補償金額的重要參考依據(jù)。(2)拆遷估價必須由房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字，才具有法律效力。(3)不論被拆遷房屋的土地使用權(quán)是出讓的還是劃撥的，拆遷評估價格均包括被拆遷房屋及土地使用權(quán)的價格，而不僅僅是被拆遷房屋本身的價格。(4)被拆遷房屋及土地使用權(quán)的價格是市場價格，而不是政府指導(dǎo)價或成本價、建安造價，更不是政府定價。(5)拆遷評估價格不包括拆遷補助費、搬遷獎勵費以及房屋拆遷評估價格以外的補償費用。(6)拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額要與房屋評估價格分別表示，不能混淆在一起。可先由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定。雙方協(xié)商不成的情況下，可以通過委托評估確定。應(yīng)當(dāng)委托具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)的估價機構(gòu)承擔(dān)。
三十七、拆遷估價的方法有哪些?答：拆遷估價的方法主要有：市場比較法、收益還原法、成本法等。市場比較法是將被拆遷房屋(估價對象)與估價時點(拆遷估價的估價時點一般為房屋拆遷許可證核發(fā)之日)近期交易的類似房屋進行比較，通過對這些類似房屋的交易價格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取被拆遷房屋的客觀合理市場價格的方法。市場法主要適用于有交易實例的房屋價格評估，拆遷評估一般應(yīng)選用市場法。運行市場法進行拆遷估價的，要收集盡可能多的真實交易實例，從真實交易實例中選取與被拆遷房屋類似、成交時點和被拆遷房屋核準(zhǔn)拆遷時點接近、成交價格為正常價格或能夠修正為正常價格的可比實例。收益還原法是預(yù)計被拆遷房屋的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此估算被拆遷房屋的公開市場價格的方法。收益法適用于收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如商店、寫字樓、餐館等。成本法是求取被拆遷房屋在估價時點的重新購建價格，然后扣減折舊，以此求取被拆遷房屋的公開市場價格。房屋的成本構(gòu)成一般包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅金、開發(fā)利潤。成本法特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房屋，如學(xué)校、醫(yī)院、工廠等。
三十八、估價活動應(yīng)堅持哪些原則?答：拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨立、客觀、公正的原則，特別強調(diào)要消除人為因素對估價人員的影響，即：任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果，以保證估價結(jié)果的客觀、公正。在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則和公平原則等。
三十九、房屋拆遷估價的目的是什么?答：拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。為使各估價機構(gòu)和估價人員準(zhǔn)確地表述拆遷估價目的，避免引起歧義，《估價指導(dǎo)意見》將拆遷估價目的的表述統(tǒng)一規(guī)定為：“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格。”
四十、什么是房地產(chǎn)估價主任委員會?答：房地產(chǎn)估價主任委員會由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門和設(shè)區(qū)城市的房地產(chǎn)管理部門或其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織成立。估價主任委員會由成立該估價主任委員會的管理部門或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價行業(yè)自律組織聘請若干名資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的主任組成。城市估價主任委員會與省、自治區(qū)、直轄市估價主任委員會沒有行政隸屬關(guān)系，各自獨立地開展估價技術(shù)研究和鑒定工作，負責(zé)對所屬行政區(qū)域內(nèi)的拆遷估價進行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價技術(shù)鑒定。
四十一、房地產(chǎn)估價主任委員會的職能和作用是什么?答：估價主任委員會只是一個咨詢性、專業(yè)型、權(quán)威性的估價技術(shù)鑒定組織。自身并不具備房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)，不能以自己的名義出具估價結(jié)果或估價報告。估價主任委員會對申請技術(shù)鑒定的估價報告，經(jīng)審查不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持估價報告;估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照估價主任委員會出具的書面鑒定意見及時改正錯誤，重新出具估價報告。
四十二、拆遷估價費用由誰承擔(dān)?答：拆遷估價的估價費用一般由拆遷人承擔(dān)?！豆纼r指導(dǎo)意見》中規(guī)定拆遷估價由拆遷人委托，民法的一般原則是“誰委托，誰付費”。因此，拆遷估價的費用需由拆遷人承擔(dān)。
四十三、拆遷當(dāng)事人對估價報告有異議怎么辦?答：拆遷人或被拆遷人對估價報告有疑問時，有權(quán)向估價機構(gòu)咨詢，而估價機構(gòu)有義務(wù)對拆遷人或被拆遷人對估價報告提出的疑問進行解釋、說明，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)政策和規(guī)定，對拆遷估價的依據(jù)、原則、程序、選用的估價方法、影響房地產(chǎn)評估價格因素的修正參數(shù)的選取，以及被拆遷房屋所處的區(qū)位、權(quán)屬狀況、用途、建筑密度、容積率、建筑形式、建筑結(jié)構(gòu)、建設(shè)面積、所處樓層、朝向、使用年限、格局、設(shè)備等因素的確定依據(jù)，拆遷估價結(jié)果產(chǎn)生的過程作重點說明。
四十四、拆遷估價復(fù)估和技術(shù)鑒定費用由誰承擔(dān)?答：申請復(fù)估和申請主任委員會技術(shù)鑒定費用由申請人繳納。估價存在技術(shù)問題的，復(fù)估和技術(shù)鑒定費用由出具估價報告的估價機構(gòu)承擔(dān)。
四十五、當(dāng)事人對房屋拆遷補償安置達不成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)怎么辦?答：由于拆遷補償安置涉及到當(dāng)事的人切身利益，合同標(biāo)的房屋又是居民生活的大事，拆遷補償安置協(xié)議的訂立一般要經(jīng)過非常復(fù)雜的談判過程，需要確定是貨幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換，需要確定具體的補償方式和補償金額、安置用房面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項。如果當(dāng)事人之間達不成協(xié)議，而拆遷活動又必須進行，此時，《條例》規(guī)定要經(jīng)房屋拆遷管理部門裁決，以確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
四十六、什么是房屋拆遷行政裁決?答：房屋拆遷行政裁決是指市、縣人民政府房屋拆遷管理部門或者市、縣人民政府，根據(jù)城市房屋拆遷法律規(guī)范的規(guī)定，對拆遷人與被拆遷人、房屋承租人之間有關(guān)房屋拆遷的補償與安置糾紛而作出的明確拆遷當(dāng)事人之間權(quán)利和義務(wù)的裁決。
四十七、拆遷人申請行政裁決應(yīng)當(dāng)提交哪些資料?答：拆遷人申請行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：(1)裁決申請書;(2)法定代表人的身份證明;(3)被拆遷房屋權(quán)屬證明材料;(4)被拆遷房屋的估價報告;(5)對被申請人的補償安置方案;(6)申請人與被申請人的協(xié)商記錄;(7)未達成協(xié)議的被拆遷人比例及原因;(8)其他與裁決有關(guān)的資料。
四十八、被拆遷人或房屋承租人申請行政裁決應(yīng)當(dāng)提交哪些資料?答：被拆遷人或房屋承租人申請行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：(1)裁決申請書;(2)申請人的身份證明;(3)被拆遷房屋權(quán)屬證明材料;(4)申請裁決的理由及相關(guān)證明材料;(5)房屋拆遷管理部門認為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料。
四十九、房屋拆遷管理部門受理裁決申請應(yīng)注意哪些事項?答：房屋拆遷管理部門受理裁決申請時，有下列情況之一的，不予受理：(1)對拆遷許可證合法性提出行政裁決的;(2)申請人或者被申請人不是拆遷當(dāng)事人的;(3)拆遷當(dāng)事人達成補償安置協(xié)議后發(fā)生合同糾紛，或者行政裁決作出后，當(dāng)事人就同一事由再次申請裁決的;(4)房屋已經(jīng)滅失的;(5)房屋拆遷管理部門認為依法不予受理的其他情形。
五十、行政裁決有何效力?答：《條例》規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人，由同級人民政府裁決。裁決一經(jīng)作出即發(fā)生法律效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按裁決執(zhí)行;當(dāng)事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。對于逾期既不起訴，也不執(zhí)行裁決的，有關(guān)當(dāng)事人可以依法向有管轄權(quán)的人民法院申請強制執(zhí)行。需要說明的是房屋拆遷行政裁決是提起房屋拆遷行政訴訟的前置程序，未經(jīng)拆遷行政裁決，不能直接提起行政訴訟。
五十一、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》的適用范圍是什么?答：《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)第二條規(guī)定：按照《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協(xié)議，當(dāng)事人申請裁決的，適用本規(guī)程。適用《規(guī)程》，應(yīng)當(dāng)滿足以下三個條件：(1)在《城市房屋拆遷管理條例》的調(diào)整范圍之內(nèi);(2)因拆遷人與被拆遷人就搬遷期限、補償方式、補償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成協(xié)議的;(3)經(jīng)當(dāng)事人申請。五十二、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，如何實施強制拆遷?答：按照《條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制拆遷。需要說明的是，對裁決規(guī)定搬遷期限內(nèi)未搬遷的房屋，實施強制拆遷前，市、縣人民政府及其有關(guān)部門，只能按照法定程序進行，不得采用停水、停電等措施，脅迫被拆遷人搬遷。五十三、什么是行政強制性拆遷和司法強制性拆遷?答：行政強制性拆遷和司法強制性拆遷是在被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷情況下實施強制拆遷的兩種形式。根據(jù)《條例》第十七條規(guī)定，采取行政強制拆遷，還是司法強制拆遷，申請人都是房屋拆遷主管部門。行政強制拆遷由市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門實施;司法強制拆遷由人民法院組織實施。五十四、強制拆遷有什么必要性?答：在城市房屋拆遷工作中，有極少數(shù)被拆遷人或房屋承租人對補償安置提出過高要求，拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門依法作出的裁決，導(dǎo)致拆遷工作無法完成，影響建設(shè)工程進行。被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成搬遷，是保證城市建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)順利進行的需要，因此，對逾期不按規(guī)定自行拆除房屋的被拆遷人，依法實施強制拆除是必要的。五十五、未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，應(yīng)如處理?答：根據(jù)《條例》第三十四條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責(zé)令停止拆遷，給予警告，并處已經(jīng)拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。
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