淺析征地拆遷的程序
2014-04-16 11:16???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，各地舊城改造及城市范圍不斷擴(kuò)大，因此拆遷糾紛成了當(dāng)前案件中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)。拆遷糾紛案件數(shù)量上升，除以上原因外，行政機(jī)關(guān)及拆遷單位對(duì)拆遷法規(guī)的錯(cuò)誤理解以及操作不規(guī)范也是導(dǎo)致此類案件數(shù)量急劇上升的重要原因之一。
首先，須對(duì)房屋拆遷的概念進(jìn)行界定。
房屋拆遷：是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。由于城市發(fā)展和國(guó)家專項(xiàng)建設(shè)工程的需要，必須對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地的使用權(quán)進(jìn)行再分配，從而優(yōu)化土地資源的利用率，使土地利用達(dá)到最優(yōu)化的配置。拆遷在此方面是一個(gè)十分有效的方式。
房屋拆遷根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可作以下劃分：
一、以建設(shè)投資的資金來(lái)源為標(biāo)準(zhǔn)可分為市政動(dòng)遷和社會(huì)動(dòng)遷。市政動(dòng)遷是城市人民政府基于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要而發(fā)生的房屋拆遷行為;動(dòng)遷資金的主要渠道來(lái)自地方財(cái)政。社會(huì)動(dòng)遷是機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)單位基于基本建設(shè)用地需要而發(fā)生的房屋拆遷行為。這類拆遷主要是為了滿足建設(shè)單位自身發(fā)展的需要，動(dòng)遷資金的主要來(lái)源是企業(yè)事業(yè)單位的自有資金及有關(guān)的專項(xiàng)基金，少部分來(lái)源于政府基本建設(shè)的投資資金;被拆遷方的安置與補(bǔ)償也均由建設(shè)單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)。
二、以土地權(quán)屬為標(biāo)準(zhǔn)可分為征地拆遷和非征地拆遷。征地拆遷是建設(shè)單位在征用集體所有的土地時(shí)而發(fā)生的房屋拆遷行為。征地拆遷的對(duì)象很明確，即集體所有的土地。而非征地拆遷是建設(shè)單位在國(guó)有土地上發(fā)生的房屋拆遷行為。這類拆遷以城市居民為主，無(wú)須變更土地所有權(quán)。本案例中，就涉及征地拆遷和非征地拆遷，以及相應(yīng)的拆遷程序問(wèn)題。
其次，房屋拆遷必須依法按照一定的程序進(jìn)行。
主要包括以下步驟：一是申領(lǐng)規(guī)劃用地許可證;二是編制拆遷計(jì)劃和方案;三是申領(lǐng)房屋拆遷許可證;四是發(fā)布拆遷公告;五是商簽拆遷補(bǔ)償、安置協(xié)議;六是實(shí)施房屋拆遷。征地拆遷和非征地拆遷都應(yīng)遵守以上法律規(guī)定。但兩者又有所不同，征地拆遷必須先履行征地程序的法律規(guī)定，方可按照以上規(guī)定執(zhí)行?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。第四十六條規(guī)定，國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當(dāng)?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補(bǔ)償登記。同時(shí)，國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷，并需要對(duì)被拆遷人補(bǔ)償、安置的，適用本條例。”因此，在本案中，建設(shè)行政主管部門有權(quán)對(duì)國(guó)有土地上的城市房屋拆遷糾紛作出行政裁決。但適用上述法規(guī)均有一個(gè)明確的前提，即在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施拆遷。因此可以得出結(jié)論，本案中，縣建設(shè)局適用上述法規(guī)規(guī)定處理城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地上的房屋屬適用法律錯(cuò)誤。因此，本案中，法院對(duì)事實(shí)的認(rèn)定以及法律的適用是正確的，張某應(yīng)得到法律規(guī)定的補(bǔ)償
某某年7月，某縣房管所接受縣建設(shè)局的委托，在縣城某某路西側(cè)實(shí)施拆遷，張某所有的，坐落該縣某某路某號(hào)，面積為112.41平方米的二層磚混結(jié)構(gòu)的房屋也在拆遷范圍內(nèi)。該房屋坐落于城關(guān)范圍內(nèi)，土地屬于某村村民委員會(huì)集體所有，張某持有“房屋所有權(quán)證”和“集體土地使用證”。該縣人民政府于同年9月批復(fù)同意劃撥該地塊。縣土地局于當(dāng)月頒發(fā)“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”，縣建設(shè)局發(fā)出房屋拆遷公告后，該縣房管所即與張某協(xié)商簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。張某堅(jiān)持要求按底層面積回遷臨街店面，二層面積回遷套房，雙方因此無(wú)法達(dá)成協(xié)議。該房管所向該縣建設(shè)局申請(qǐng)裁決。該縣建設(shè)局作出拆遷糾紛裁決書，認(rèn)為縣房管所的安置方案合理，裁決就地安置張某建筑面積為120平方米的住宅一套。張某不服該裁決，向法院提起行政訴訟。
法院經(jīng)二審審理認(rèn)為：國(guó)務(wù)院的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及某省的《城市房屋拆遷條例》等拆遷法律法規(guī)均明確規(guī)定：因拆遷房屋及其附屬物而產(chǎn)生糾紛的由拆遷主管部門裁決，適用該行政法規(guī)及地方性法規(guī)的前提是在國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)，因此，拆遷主管部門有權(quán)對(duì)國(guó)有土地上城市房屋拆遷糾紛作出行政裁決。但本案張某的房屋坐落的土地屬集體所有制土地，雖然縣政府作出劃撥該土地的批復(fù)，縣土地管理局亦頒發(fā)“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”，但由于該土地未經(jīng)法定程序依法征用，土地所有權(quán)仍未變更，還是集體所有制土地。舊城改造的建設(shè)項(xiàng)目涉及非國(guó)有土地需拆遷房屋的，應(yīng)先行辦理國(guó)家建設(shè)用地征地審批手續(xù)，再由土地管理部門根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定組織有關(guān)部門負(fù)責(zé)安置，并由用地單位按規(guī)定支付房屋補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置費(fèi)，本案被告縣建設(shè)局對(duì)此無(wú)權(quán)處理，其作出的拆遷糾紛裁決屬超越職權(quán)的具體行政行為。二審法院據(jù)此依照法律規(guī)定依法撤銷了縣建設(shè)局拆遷糾紛裁決書。
溫馨提示:因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線
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