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在房屋拆遷中，一些基層人民政府在認(rèn)定被拆遷房屋面積過程中以房屋有證和無證來確定房屋拆遷面積。有證的房屋按照拆遷政策確定，沒有證的房屋就按照違章建筑對待，強(qiáng)行拆除而一律不予補(bǔ)償，這種認(rèn)定方法是否合法？無證房等同于違章房么？答案是否定的。
首先需要明確的是，違章建筑并不是一個法律概念。違章建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。
《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。這一規(guī)定明確了做出此事實行為的當(dāng)事人依法享有對所建房屋的物權(quán)。而物權(quán)一旦發(fā)生效力，便受到《物權(quán)法》的保護(hù)，有關(guān)房屋征收拆遷的其他相關(guān)法律規(guī)定也因此而適用于這樣的房屋。我們國家的規(guī)劃部門，從1974年才開始有，90年代才逐漸完善。2008年1月1日實施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以前，只有城市房屋才需要規(guī)劃審批，農(nóng)村房屋建設(shè)根本不需要經(jīng)規(guī)劃部門審批，只要取得村委會的批單就可以。所以，幾十年前建造的房屋，要看是否符合當(dāng)時的法律規(guī)定，而不能簡單地以現(xiàn)在法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定是否屬于違章建筑。故宮、人民大會堂至今也沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但是顯然不能把它們認(rèn)定為違章建筑。
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。也就是說，不予補(bǔ)償?shù)?ldquo;違法建筑”與所謂的“無證建筑”完全不是一個概念，只有經(jīng)過政府的依法調(diào)查、認(rèn)定和處理后才能得出結(jié)論。
《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》國辦發(fā)明電〔2003〕42號規(guī)定，對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)補(bǔ)辦手續(xù)。對政策不明確但確屬合理要求的，要抓緊制訂相應(yīng)的政策，限期處理解決；一時難以解決的，要耐心細(xì)致地做好解釋工作，并積極創(chuàng)造條件，爭取早日解決。這一規(guī)定也從一個側(cè)面證明了無證房不等于違章房這一判斷。
房屋無證的原因很多，如建房當(dāng)時國家沒有相應(yīng)的法律規(guī)定；建房時村里根本沒有相應(yīng)的整體規(guī)劃，只要村委會同意直接就建了；建房人申請過，政府部門說你建就行了，沒關(guān)系，而拆遷時就不承認(rèn)了等等情況。對無證的情況必須調(diào)查其建房時歷史情況，客觀認(rèn)定。否則，公權(quán)力的濫用會侵害被拆遷人的房屋財產(chǎn)權(quán)，引發(fā)強(qiáng)烈的社會矛盾。
需要說明的是，即便是針對“違法建筑”，也應(yīng)當(dāng)是違法建筑的違法部分不予補(bǔ)償。對于違法建筑中涉及的不違法的部分，應(yīng)當(dāng)給予等價的補(bǔ)償。例如，地上建筑物可能違反規(guī)劃要求，屬于違法建筑，但是建筑物使用的土地，其使用權(quán)的取得可能是完全合法的。在這種情況下，如果進(jìn)行房屋征收，對房屋不予補(bǔ)償，但是對土地的使用權(quán)還是應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。對超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑同樣存在這個問題，建筑占用的土地可能還是有使用權(quán)，也不應(yīng)該完全不予補(bǔ)償。
作為征地拆遷領(lǐng)域的專業(yè)拆遷律師，我們建議拆遷戶在遇到類似爭議時不要放棄爭取合理補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。經(jīng)過耐心細(xì)致的調(diào)查才能最終確定您是否可以獲得補(bǔ)償。
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