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現(xiàn)有的《標(biāo)準(zhǔn)》的文本中，明確了三種拆遷補(bǔ)償方式。
一是貨幣補(bǔ)償。補(bǔ)償價計算公式為，“貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價?被拆遷居住房屋建筑面積+宅基地土地使用權(quán)區(qū)委補(bǔ)償單價?核定的補(bǔ)償面積。”
二是產(chǎn)權(quán)調(diào)換。“由拆遷人提供安置房屋，與被遷拆人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”
三是有條件的農(nóng)民自建房。
拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)之外，是更為嚴(yán)格的“不予補(bǔ)償”的條件。
《規(guī)定》認(rèn)為，“未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證進(jìn)行建設(shè)的;未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的;臨時建設(shè)工程的使用期已滿，或使用期未滿但因城市規(guī)劃、建設(shè)和管理需要，城市規(guī)劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的;擅自改變建(構(gòu))筑物使用性質(zhì)的;越權(quán)審批和其他違法審批建設(shè)的;其他違反法律、法規(guī)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的”住宅不予拆遷補(bǔ)償。
除了明確“不予補(bǔ)償”的條件，還有利益激勵。規(guī)定還明確，“被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的5%以內(nèi)給予獎勵。”
《規(guī)定》的出臺，提供了政府決策方面對集體土地價值的估量依據(jù)。
集體土地房屋拆遷補(bǔ)償如何適用法律(2012年4月26日)
(一)集體所有土地的建設(shè)用地類型我國土地資源全部公有，包括國家所有與集體所有，前者指城市市區(qū)的土地，后者指農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地(法律規(guī)定屬于國家所有的除外)，房屋等地上物或?yàn)楣谢驗(yàn)樗接?，體現(xiàn)了我國土地所有權(quán)與地上物所有權(quán)的分離。集體土地上的房屋主要包括以下幾種類型：一是宅基地上的農(nóng)民自建房;二是經(jīng)依法批準(zhǔn)使用集體經(jīng)濟(jì)組織所有土地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房等建筑;三是經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)組織所有土地的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村公共服務(wù)設(shè)施用房;四是經(jīng)依法批準(zhǔn)集約使用宅基地，農(nóng)民整體搬遷上樓的本集體經(jīng)濟(jì)組織自建房。
(二)集體土地房屋拆遷與土地征收關(guān)系
上述四類房屋均存在被拆遷的可能，按照是否涉及征地可分為兩大類：一是征收集體土地時連同房屋等地上附著物一起征收，由此產(chǎn)生土地補(bǔ)償及地上物的拆遷補(bǔ)償，房屋拆遷成為集體土地征收的結(jié)果之一;二是不改變土地的集體所有制性質(zhì)，拆遷房屋等地上附著物后騰退土地仍用于具體設(shè)施或綠化建設(shè)，如拆遷鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房建設(shè)鄉(xiāng)村公路，拆遷村診所建設(shè)合作醫(yī)院，拆遷農(nóng)民宅基地房屋建設(shè)綠化隔離帶，拆遷鐵路沿線林木、民房，確保符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)而不征收集體土地等。
(三)集體土地房屋拆遷的法律適用
(1)對于第一類涉及征地的拆遷，由《土地管理法》、《物權(quán)法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《征用土地公告辦法》等法律規(guī)范調(diào)整，通過土地補(bǔ)償費(fèi)及青苗、房屋等地上附著物補(bǔ)償費(fèi)來解決房屋拆遷補(bǔ)償問題，同時進(jìn)行人員安置或發(fā)放安置補(bǔ)助費(fèi)。具體補(bǔ)償分配原則是：土地補(bǔ)償費(fèi)分給農(nóng)民集體并由其統(tǒng)籌，安置補(bǔ)助費(fèi)分配給需要安置的人員，青苗、房屋等地上附著物補(bǔ)償費(fèi)分配給地上附著物的所有人。需要強(qiáng)調(diào)的是，農(nóng)村房屋是作為集體土地上的“附著物”看待的，地上附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《土地管理法》第47條第4款由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。各地依據(jù)自身實(shí)際，就評估補(bǔ)償依據(jù)、拆遷程序、權(quán)利救濟(jì)、法律責(zé)任作出規(guī)定;實(shí)務(wù)操作中行政機(jī)關(guān)角色重疊，既決定征地拆遷，又制定補(bǔ)償安置方案，又裁決補(bǔ)償安置爭議，還是強(qiáng)制拆遷的申請者或執(zhí)行者，制度設(shè)計的合法性很值得商榷。
(2)對于第二類不涉及征地的拆遷，由于不存在國家征收與補(bǔ)償，而且目前不存在全國統(tǒng)一的法律、行政法規(guī)或者部門規(guī)章予以調(diào)整，對于其是否屬于征收行為，是否需要符合公共利益，評估、補(bǔ)償、拆遷程序如何，權(quán)利爭議采用何種機(jī)制解決等均無統(tǒng)一大案。2005年。最高人民法院行政審判庭《關(guān)于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題的答復(fù)》指出：“行政機(jī)關(guān)征用農(nóng)村集體土地之后，被征用土地上的原農(nóng)村居民對房屋仍享有所有權(quán)，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應(yīng)當(dāng)參照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在2011年1月21日已經(jīng)廢除)及有關(guān)規(guī)定，對房屋所有權(quán)人予以補(bǔ)償安置。事實(shí)上，它屬于集體土地征收后納入城市規(guī)劃區(qū)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償，是在國有土地而非在集體土地上進(jìn)行的。相比而言，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋拆遷有法可依，如《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 、《物權(quán)法》第42條等。我們除了呼吁制定全國統(tǒng)一的集體地上附著物拆遷規(guī)范，或者制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋拆遷管理?xiàng)l例，或制定征收征用法律外，還應(yīng)關(guān)注各地的相關(guān)立法等，這些法律規(guī)范總體上參照了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，通過用地規(guī)劃、拆遷許可、行政裁決等方式進(jìn)行管理;將集體土地拆遷分區(qū)分為征地和占地，占地拆遷實(shí)施方案、舊村改造吸納基層意見;比照引入城市房屋拆遷評估規(guī)則，貨幣補(bǔ)償、房屋安置、另行審批宅基地相結(jié)合，以國有土地房屋安置的，按照市場評估價款結(jié)算差價;比照引入強(qiáng)制拆遷，行政、司法、仲裁途徑相結(jié)合等等，這些地方法規(guī)是目前各地拆遷集體土地房屋的直接適用依據(jù)。
綜上，集體土地上的房屋或者隨土地征收一并被征收，作為地上附著物得到拆遷補(bǔ)償;或者不經(jīng)過征收通過拆遷協(xié)議、行政裁決乃至強(qiáng)制方式進(jìn)行拆遷，用地服務(wù)于集體設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村環(huán)境整治等合法目的。目前，全國尚無統(tǒng)一的法律規(guī)范調(diào)整集體土地上的房屋拆遷法律關(guān)系，各地關(guān)于集體土地房屋拆遷管理的規(guī)定是直接適用依據(jù)。集體土地房屋隨土地征收一并拆遷的，還適用有關(guān)土地管理的法律。
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