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第一節(jié) 一般規(guī)定
1.適用范圍
本章適用于指導征地拆遷律師辦理農(nóng)村房屋拆遷法律業(yè)務的實務操作。如有關省市地方性法規(guī)或規(guī)章規(guī)定集體土地上的房屋拆遷適用城市房屋拆遷程序的，從其規(guī)定。
2.本章所指的農(nóng)村房屋拆遷是指依法許可，拆遷人對城市規(guī)劃區(qū)外農(nóng)民集體所有土地上的房屋所有者或使用者給予合法拆遷補償安置的前提下予以遷出，對房屋及附屬物進行拆除的法律行為。
3.征地拆遷律師為城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)民集體土地上的房屋拆遷提供法律服務也可參照本章規(guī)定。
第二節(jié) 集體土地的征收征用及拆遷補償
征地拆遷律師為農(nóng)村房屋拆遷提供法律服務應當掌握并向委托人宣傳下列有關法律知識：
1. 征地的原則：
1.1 國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定的授權和程序?qū)r(nóng)民集體所有的土地實行征收或征用，并給予拆遷補償。
1.2 征收征用土地的，按照被征土地的原用途給予拆遷補償。
1.3 征收征用耕地的拆遷補償費用包括土地拆遷補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的拆遷補償費。征用耕地的土地拆遷補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。
2. 注意研究當?shù)氐挠嘘P征地拆遷補償安置的具體規(guī)定：
由于我國城市土地實行國家所有，農(nóng)村土地實行集體所有，因此，城市化過程中對土地的需求必然要通過行政機關對農(nóng)村集體所有土地的征收征用來滿足。征地拆遷律師在辦理此類案件時，不僅要了解國家的有關規(guī)定，還要注意研究當?shù)氐木唧w規(guī)定。
3. 征地拆遷補償安置的工作程序
3.1 在征地依法報批前，縣級土地管理部門應當將擬征地的用途、位置、拆遷補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶。在告知后，凡被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和植物，征地時不予拆遷補償。
3.2 縣級以上建設用地管理部門應當對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀進行調(diào)查，調(diào)查結果應與被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)戶和地上附著物產(chǎn)權人共同確認。
3.3 征地依法批準后，縣級以上土地管理部門應當按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告征地批準事項。除涉及國家保密規(guī)定等特殊情況外，征地批準事項應當網(wǎng)上公告。
3.4 縣級以上土地管理部門應當根據(jù)征收土地的批準文件，在征地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權人為單位擬訂征地拆遷補償安置方案(含征地拆遷房屋拆遷補償安置標準)，報當?shù)厝嗣裾畬彶橥夂?，按照《征用土地公告辦法》規(guī)定公告。被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶提出申請聽證的，土地管理部門應當按照《國土資源聽證》規(guī)定的程序和有關要求組織聽證。
3.5 征地拆遷補償安置方案批準后，當?shù)厝嗣裾畱M織縣級土地管理部門或委托有關單位與被征地單位協(xié)商簽訂征地拆遷補償安置協(xié)議。
單獨選址項目和分批次項目的征地拆遷補償安置費用，應當根據(jù)市、縣人民政府的征地拆遷補償安置方案支付，未按期全額支付的，不得核發(fā)建設用地批準書，也不得使用土地。
3.6 征地中拆遷房屋拆遷補償安置的實施程序，按照各省市的有關規(guī)定執(zhí)行。征地拆遷房屋的拆遷補償安置需要估價的，也應按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行。
第三節(jié) 農(nóng)村房屋拆遷補償安置
1. 一般規(guī)定
拆遷補償安置依據(jù)：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準文件的記載為準。如記載與實際不符的，除已依法確認的違章建筑外，應以實際面積為準。
特別情況的處理：
1.1 征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件且新房已建造完畢的，對新房予以拆遷補償，對應當拆除而未拆除的舊房不予拆遷補償。征地公告時，被拆遷人已取得建房批準文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應當立即停止建房，具體拆遷補償金額可以參照建房批準文件內(nèi)容拆遷補償，也可由拆遷當事人協(xié)商議定;
1.2 拆除未超過批準期限的臨時建筑，可以給予適當拆遷補償。
1.3 違法并應無償拆除的建筑、超過批準期限的臨時建筑，以及征地公告后擅自進行房屋及其附屬物新建、改建、擴建的部分，一般不予拆遷補償。
1.4 同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋拆遷補償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷拆遷補償安置按集體所有土地房屋拆遷拆遷補償安置的規(guī)定執(zhí)行，如當?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。
2. 征地中拆遷居住房屋的拆遷補償安置規(guī)定
2.1 被征地的村或者村民小組建制撤銷的拆遷補償安置
被拆遷人可以選擇貨幣拆遷補償，也可以選擇與貨幣拆遷補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。
貨幣拆遷補償金額計算公式一般為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。
被拆除房屋評估如選用重置法的，其建安重置單價結合成新，由建設單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機構評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場的實際情況制定并公布。
2.2 被征地的村或者村民小組建制不撤銷的拆遷補償安置：
征地拆遷律師應了解，現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應當按下列規(guī)定予以拆遷補償安置：
具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣拆遷補償;
貨幣拆遷補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當?shù)剞r(nóng)村住房建設的有關規(guī)定執(zhí)行。
不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣拆遷補償，也可以選擇與貨幣拆遷補償金額同等價值的產(chǎn)權房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。
2.3 其他拆遷補償：
征地拆遷征地拆遷律師應了解并告知當事人，拆遷人應當拆遷補償被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
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