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北京創(chuàng)為律師事務(wù)所拆遷律師為您講解：如果抵押房被開(kāi)發(fā)商或則政府拆遷了，銀行給房主的抵押款應(yīng)該如何收回？拆遷方和被拆遷方還有銀行應(yīng)該如何協(xié)調(diào)和處置這樣的事情？
首先我們先看看一個(gè)拆遷案例
2004年4月，周某（單身）在上海購(gòu)買二手房產(chǎn)，總價(jià)23萬(wàn)元，款項(xiàng)來(lái)源為自有資金7萬(wàn)元，以所購(gòu)房屋作抵押，向A銀行按揭貸款16萬(wàn)元（期限20年）。
貸款發(fā)放后，周某僅按合同約定履行還款義務(wù)至2006年7月，隨后停止還款。2007年6月，A銀行在自行催收無(wú)效的情況下向法院提起了訴訟，要求周某歸還結(jié)欠的貸款本金14.96萬(wàn)元及相應(yīng)利息，獲勝訴。
隨后A銀行向法院申請(qǐng)執(zhí)行，執(zhí)行中法院查明，本案抵押房屋已被拆除。
進(jìn)一步查證發(fā)現(xiàn)，2007年4月，周某與拆遷人綠化局和拆遷實(shí)施人某拆遷公司已就本案抵押物拆遷達(dá)成了《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，周某在領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款52萬(wàn)元后下落不明，未發(fā)現(xiàn)周某其他可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)。
2008年1月，法院據(jù)此裁定本案執(zhí)行中止，A銀行貸款本息因抵押房屋被拆除而受損害的后果此時(shí)已形成。
2009年4月，A銀行以財(cái)產(chǎn)損害為由向法院提起訴訟，要求拆遷人綠化局和拆遷實(shí)施人某拆遷公司共同承擔(dān)本案的賠償責(zé)任。
法院審理及判決
經(jīng)過(guò)審判，法院認(rèn)為：最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第80條規(guī)定：“在抵押物滅失、損毀或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)（放心保）金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。”綠化局作為拆遷人，負(fù)有給付抵押權(quán)人抵押物之代位物的法定給付義務(wù)，此項(xiàng)義務(wù)不因其合法拆遷及A 銀行存在怠于行使權(quán)利而自動(dòng)免除。同時(shí)，按照《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》相關(guān)條款，綠化局和某拆遷公司未對(duì)本案房屋設(shè)定抵押的事實(shí)進(jìn)行查明，在未收到A銀行與周某達(dá)成協(xié)議的情況下，直接將補(bǔ)償款向周某發(fā)放，存在過(guò)錯(cuò)。
法院同時(shí)認(rèn)為，A 銀行在本案房屋自2005年9月起被列入合法拆遷范圍并多次公告后，未及時(shí)與周某及拆遷單位溝通協(xié)商，疏于管理抵押物和怠于行使債權(quán)、抵押權(quán)（A銀行雖有電話、上門催收內(nèi)部記錄，但不符合法定證據(jù)要求），亦是導(dǎo)致?lián)p害后果形成的原因之一。
2009年12月，法院結(jié)合A銀行和綠化局在本案中的各自過(guò)錯(cuò)程度，最終判決對(duì)本案損害結(jié)果A 銀行承擔(dān)40%的責(zé)任，綠化局承擔(dān)60%的責(zé)任（某拆遷公司作為綠化局的委托代理人對(duì)本案房屋實(shí)施了拆遷，二者間是委托與被委托關(guān)系，拆遷公司行使代理權(quán)產(chǎn)生的法律后果由綠化局承擔(dān)，故本案中拆遷公司不直接向A銀行承擔(dān)賠償責(zé)任）。
案件評(píng)析
根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第29條：“拆遷產(chǎn)權(quán)不明確的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)送房屋拆遷管理部門審核同意后實(shí)施拆遷。”因此，拆遷前，拆遷人應(yīng)當(dāng)就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實(shí)施細(xì)則》第51條規(guī)定：“拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》的規(guī)定，就抵押權(quán)及其所擔(dān)保債權(quán)的處理問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，并向拆遷人提交有關(guān)書(shū)面協(xié)議后，被拆遷人方可取得補(bǔ)償款或者安置房屋。抵押人和抵押權(quán)人達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行貨幣補(bǔ)償，并將補(bǔ)償款向公證機(jī)關(guān)辦理提存。”第57條還規(guī)定：“拆遷人補(bǔ)償安置被拆遷人后，被拆遷人應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)權(quán)證交拆遷人保管，由拆遷人移送房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以注銷。”
上述規(guī)定表明，拆遷人在對(duì)房屋實(shí)施拆遷之前必須對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行查明，應(yīng)包括房屋產(chǎn)權(quán)人情況、面積情況，以及房屋是否出租、有否設(shè)定抵押，這是拆遷人在進(jìn)行拆遷補(bǔ)償時(shí)必須了解的信息，因?yàn)椴疬w人必須根據(jù)這些信息采取不同的補(bǔ)償方式、給予不同的補(bǔ)償安置費(fèi)用。
按照上述相關(guān)規(guī)定，拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，拆遷人可采取的拆遷補(bǔ)償方式僅有兩種。因此，本案中，綠化局在未查清本案拆遷房屋相關(guān)信息情況、A銀行與周某未達(dá)成協(xié)議的情況下就直接將補(bǔ)償款發(fā)放給周某，而未按規(guī)定將補(bǔ)償款進(jìn)行提存，明顯不符合法律相關(guān)規(guī)定。而A銀行在貸后管理中，對(duì)催收過(guò)程證據(jù)未按法定要求依法保全，致使庭審時(shí)舉證不能，被法院認(rèn)定疏于管理抵押物和怠于行使債權(quán)、抵押權(quán)，最終被判承擔(dān)40%的損害責(zé)任，則是為銀行貸后管理的規(guī)范化敲響了警鐘。
案件啟示：隨著城市規(guī)劃改造，抵押房屋被拆遷的現(xiàn)象不斷增多，本案提供了債權(quán)銀行在此種情況下的一個(gè)維權(quán)方法，具有一定的參考價(jià)值。通過(guò)本案，也對(duì)銀行房屋抵押貸款的貸后管理工作提出了更高的要求，即必須改變重現(xiàn)金歸還，輕視抵押物查驗(yàn)的錯(cuò)誤觀念。對(duì)抵押房屋必須按規(guī)定進(jìn)行及時(shí)檢查，對(duì)于其中可能涉及規(guī)劃拆遷的，更應(yīng)密切關(guān)注，及時(shí)與抵押人及相關(guān)拆遷部門溝通，并按法定要求保存相關(guān)證據(jù)。同時(shí)銀行也要根據(jù)實(shí)際情況，依法提起訴訟，學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器維護(hù)自身權(quán)益。
北京拆遷律師認(rèn)為這個(gè)案件的中我們銀行和拆遷方都應(yīng)該吸取很多教訓(xùn)，首先是溝通不及時(shí)，工作沒(méi)有做到位，其次是碰到了這樣的房屋抵押人。拆遷方的疏忽放款，沒(méi)有仔細(xì)調(diào)查每個(gè)拆遷戶的房本現(xiàn)實(shí)情況，沒(méi)有及時(shí)告知銀行，是拆遷方工作不到位，應(yīng)該負(fù)主要責(zé)任。其次就是我們拆遷政策還需要完善，很多關(guān)鍵的環(huán)節(jié)根本就沒(méi)有突出表現(xiàn)和約束出來(lái)，所以也是這個(gè)事件發(fā)生的主要原因。這個(gè)攜款而逃的人員也算是違法行為，這個(gè)如果被抓不但要償還銀行的剩余抵押款，還會(huì)被銀行列入黑名單，不管此人以后再向銀行申請(qǐng)什么樣的款項(xiàng)都會(huì)被拒，對(duì)于我們現(xiàn)在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)來(lái)看，這個(gè)事情對(duì)以后的生活是很沒(méi)有保障的做法。
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