【案情陳述】

楊先生家住江蘇省鹽城市阜寧縣蘆浦鎮(zhèn)。2002年10月，楊先生與當(dāng)?shù)氐娜?lián)村村委會(huì)簽訂了一份宅基地租用協(xié)議，獲得了某院一處宅基地的永久使用權(quán)。之后，楊先生在此自建自居。2009年3月，為了繼續(xù)推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，阜寧縣啟動(dòng)第三輪招商引資。在與開(kāi)發(fā)商和投資人的幾番談判之后，結(jié)合地域優(yōu)勢(shì)，決定在三聯(lián)村投資開(kāi)辦一個(gè)大型水泥廠，楊先生所在房屋在項(xiàng)目征收拆遷的范圍內(nèi)。開(kāi)發(fā)商在取得工程建設(shè)項(xiàng)目的拆遷許可證之后于6月份開(kāi)始實(shí)施動(dòng)遷。但在拆遷過(guò)程中，楊先生與開(kāi)發(fā)商就拆遷補(bǔ)償方案始終無(wú)法達(dá)成協(xié)議，問(wèn)題主要集中在對(duì)宅基地面積的認(rèn)定上，雙方的評(píng)估認(rèn)定結(jié)果相差了112平米。就在談判陷入僵局之時(shí)，楊先生收到了阜寧縣建設(shè)局做出的《違章建設(shè)限期拆除通知書》，指出依據(jù)《土地管理法》，楊先生所建房屋屬于違章建筑，且附帶說(shuō)明違章建筑是無(wú)法獲得任何拆遷補(bǔ)償的。帶著“房錢兩空”的深深憂慮，楊先生決定運(yùn)用法律的武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益，經(jīng)熟人介紹，他選擇了北京創(chuàng)為律師事務(wù)所拆遷律師團(tuán)隊(duì)的韓律師代理此案。

【拆遷維權(quán)之路】

由于《拆除通知書》已經(jīng)送達(dá)，如果不在期限內(nèi)做出回應(yīng)，當(dāng)事人的房屋將面臨強(qiáng)制拆除的危險(xiǎn)。因此，當(dāng)下的首要任務(wù)是保住房屋。在明確了辦案路線之后，韓律師及其團(tuán)隊(duì)律師果斷向阜寧縣政府提起行政復(fù)議，要求審查縣建設(shè)局逾越職權(quán)，擅自下達(dá)《限期拆除通知書》的行為，且《通知書》的適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予以撤銷。與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)與當(dāng)事人楊先生協(xié)商，韓律師及其團(tuán)隊(duì)律師決定與縣建設(shè)局進(jìn)行溝通。在三個(gè)小時(shí)的談話中，韓律師及其團(tuán)隊(duì)律師針對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利、建設(shè)局的職權(quán)以及違章建筑的法律認(rèn)定做了詳細(xì)地陳述，條理清晰，態(tài)度堅(jiān)定。“軟硬兼施”，“雙管齊下”的方法果然起到了效果，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)要求重啟拆遷補(bǔ)償談判，在之前房屋面積認(rèn)定的問(wèn)題上，雙方?jīng)Q定通過(guò)共同協(xié)商來(lái)選擇房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)。但重新評(píng)估之后的拆基地面積仍然與之前楊先生自己認(rèn)定的相差68平米。拆遷方堅(jiān)持要求依據(jù)重新評(píng)估的面積進(jìn)行補(bǔ)償，并威脅如果不接受這個(gè)方案房屋將面臨強(qiáng)拆的危險(xiǎn)。于是韓律師及其團(tuán)隊(duì)律師果斷提起二次行政復(fù)議，要求對(duì)《拆遷許可證》審批中存在的程序性紕漏進(jìn)行審查。面對(duì)雙重復(fù)議和項(xiàng)目開(kāi)工的壓力，拆遷方在政府部門的勸說(shuō)下，終于做出了“真誠(chéng)”的妥協(xié)，同意按照當(dāng)事人楊先生認(rèn)定的宅基地面積進(jìn)行補(bǔ)償，并在二次行政復(fù)議的答復(fù)下達(dá)之前，將補(bǔ)償款全額交付給了楊先生。

【拆遷律師評(píng)述】

在本案例中“軟硬兼施，剛?cè)岵?jì)”的維權(quán)方式又一次發(fā)揮了作用。面對(duì)政府和拆遷方的強(qiáng)勢(shì)，當(dāng)事人及委托拆遷律師用強(qiáng)硬表明了姿態(tài)和底線，用平和去觸及對(duì)方的弱點(diǎn)與要害。在拆遷談判中，拆遷方希望項(xiàng)目順利開(kāi)工，而被拆遷方則希望能獲得合法合理的補(bǔ)償。在了解雙方的“底線”之后，談判技巧就變得尤為重要。作為拆遷方，它希望能較大限度的降低成本，因此會(huì)利用被拆遷人法律知識(shí)的缺乏和信息不對(duì)稱，運(yùn)用法律的漏洞和政府強(qiáng)制力來(lái)達(dá)到目的。因此，面對(duì)拆遷糾紛，被拆遷人及時(shí)選擇向律師求助，能較大限度的彌補(bǔ)自己的缺陷，維護(hù)自身的合法利益。

委托律師的意義在于，拆遷律師能憑借專業(yè)的法律知識(shí)和辦案的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，揭露拆遷方“披著合法外衣”的違法行為，運(yùn)用行政和法律手段保護(hù)當(dāng)事人，在法律框架下運(yùn)用司法智慧與拆遷方周旋并尋找突破口。顯然，本案中政府部門對(duì)楊先生所屬房屋的違章認(rèn)定是此次拆遷糾紛的重點(diǎn)，只要通過(guò)嚴(yán)密的邏輯論證推翻違章認(rèn)定就能消除強(qiáng)拆的合法性，為后來(lái)的拆遷補(bǔ)償談判爭(zhēng)取空間。