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違建遭遇拆遷 北京創(chuàng)為拆遷律師助得合理拆遷補(bǔ)償

2015-06-10 18:16???作者:拆遷律師???瀏覽次數(shù):次???分享到:

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案情簡介

2000年,江某老人的母親將其對某區(qū)一處共有產(chǎn)權(quán)房屋所享有的十四分之一份額(約近18平方米)贈(zèng)與給江某老人,并在北京市某區(qū)公證處辦理了《公證書》。2007年4月,北京市公安局公安交通管理局為了進(jìn)行西城交通隊(duì)綜合樓項(xiàng)目建設(shè),在某區(qū)一帶進(jìn)行拆遷,實(shí)行的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為8800元。動(dòng)遷后,江老幾次與拆遷人協(xié)商補(bǔ)償事宜,但均未達(dá)成一致意見。此后,介于四鄰地帶因拆遷之故嘈雜不已,江老搬至別處居住。江老未曾料到,正是此一別拉開了其拆遷之殤的開端:2007年12月底,拆遷人以房屋其他共有權(quán)人均已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議為依據(jù)將房屋進(jìn)行拆除。對此,江老既不知情,也未簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。更有甚者,江老存放于被拆遷房屋內(nèi)的諸多物品及其父、母親生前唯一的遺像與母親的骨灰盒也在這一場忽略了江老的拆遷活動(dòng)中不知去向。巨大的財(cái)產(chǎn)損失與極大的精神痛苦促使江老走上漫漫上訪路。他那疲憊的身影,蒼涼的容顏,縱橫的淚珠,就此成為某區(qū)房屋管理局、某區(qū)政府、北京市建設(shè)委員會(huì)等幾個(gè)行政機(jī)關(guān)尋??梢姷募粲啊H欢?,直至2010年年初,江老仍然孑然一身,毫無所獲。

辦案過程

被拆遷人主動(dòng)申請裁決和談!接受江老的委托之后,北京創(chuàng)為律師事務(wù)所拆遷律師對案情進(jìn)行診斷:江老對被拆遷房屋享有十四分之一的產(chǎn)權(quán)份額,是被拆遷人之一毫無疑問,那么拆遷人在既未與江老簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,又未經(jīng)過行政裁決、行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆即對江老名下的房屋予以拆除,其性質(zhì)系“擅自組織強(qiáng)制拆遷”。隨后,本所拆遷律師發(fā)現(xiàn)該案可稱病入膏肓—距離房屋被拆遷時(shí)間已超過兩年,那么常規(guī)的維權(quán)殺手锏拆遷許可證訴訟已因超過訴訟時(shí)效而喪失勝訴權(quán)。不過,“醫(yī)者仁心”往往見端倪于“疑難雜癥”。經(jīng)驗(yàn)豐富的拆遷律師很快擬就找到了江老個(gè)案的解救法門:建立一個(gè)談判平臺,促使拆遷人與江老協(xié)商解決糾紛。“平臺”何在?讓被拆遷人江老主動(dòng)申請拆遷行政裁決是也。2010年3月初,楊律師和白律師代理江老向某區(qū)房屋管理局遞交了裁決申請書。起初,某區(qū)房屋管理局以《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》第八條第四款的規(guī)定,以房屋已經(jīng)滅失為由不予受理裁決申請。不過,北京創(chuàng)為律所的兩位拆遷律師針對該規(guī)定的立法原意進(jìn)行一番辯法析理之后,某區(qū)房屋管理局受理了江老的裁決申請。

案件進(jìn)展盡在本所拆遷律師的運(yùn)籌帷幄之中:進(jìn)入裁決法律程序之后,江老及代理拆遷律師即獲得了與拆遷人對席談判的機(jī)會(huì)—在某區(qū)房屋管理局組織的調(diào)解程序中,經(jīng)過與拆遷人數(shù)次協(xié)商,江老最終于2011年4月上旬以合理的補(bǔ)償對價(jià)與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。

本案拆遷律師評析:

年事已高的江老在長達(dá)兩年有余的歲月里迷茫地輾轉(zhuǎn)于各行政機(jī)關(guān),一直未能改變自身桎梏拆遷命運(yùn),而專業(yè)拆遷律師介入之后,這一僵局便在寥寥數(shù)十日的光陰里消褪散盡。而其乾坤扭轉(zhuǎn)的著力支點(diǎn),在于法律程序的靈活運(yùn)用。此“靈活運(yùn)用”在本案中有兩重含義:

其一、拆遷裁決程序不但能為拆遷人所用,還能為被拆遷人所用。在房屋拆遷過程中,通常見到的情形是拆遷人為加快拆遷進(jìn)程,拔掉“釘子戶”的阻力而向房屋拆遷管理部門申請拆遷行政裁決。因此,多數(shù)情況下,被拆遷人聞“裁決”而色變。而本案中,拆遷律師卻結(jié)合個(gè)案情境反其道而行之,主動(dòng)申請裁決并最終藉此獲協(xié)商機(jī)會(huì),幫助委托人取得高額拆遷補(bǔ)償。其做法正是對裁決程序的靈活運(yùn)用。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定:“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,經(jīng)當(dāng)事人申請,由房屋拆遷管理部門裁決……”。另外,《城市房屋拆遷行政裁決規(guī)程》也規(guī)定,拆遷人與被拆遷人有權(quán)向房屋拆遷管理部門申請行政裁決。可以看出,不但拆遷人可以提請進(jìn)入拆遷裁決程序,被拆遷人也可以借助該程序的“東風(fēng)”維護(hù)自身合法權(quán)益。

其二、房屋的滅失并不絕對導(dǎo)致裁決申請權(quán)的喪失?!冻鞘蟹课莶疬w行政裁決規(guī)程》第八條規(guī)定:“有下列情形之一的,房屋拆遷管理部門不予受理行政裁決申請:……(四)房屋已經(jīng)滅失的;……”根據(jù)該法律條文的規(guī)定,是否房屋不復(fù)存在的情形必然不得申請拆遷糾紛行政裁決?筆者認(rèn)為,答案是否定的。“滅失”的法律分析并不簡單等同于不存在,因?yàn)?ldquo;滅失”是一種事件,不以人的意志為轉(zhuǎn)移;而不存在可以是自然力導(dǎo)致的不存在,還可以是人力導(dǎo)致的不存在。前一情形即與“滅失”完全契合,后一情形因?yàn)橛幸庵疽蛩氐拇嬖诙懋?dāng)排除在“滅失”范疇之外。具體到拆遷里面,房屋因拆遷人故意擅自拆除的情形就是人力所導(dǎo)致的房屋不存在形態(tài),與房屋“滅失”不想等同。另外,假設(shè)認(rèn)定拆遷人故意擅自拆除所導(dǎo)致的房屋不復(fù)存在為房屋“滅失”,將導(dǎo)致一種不堪設(shè)想的后果,一旦下發(fā)拆遷許可證,拆遷人無須經(jīng)裁決程序、強(qiáng)拆程序就可以隨意拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋,而被拆遷人則因房屋不復(fù)存在不能申請裁決,其合法權(quán)益得不到法律救濟(jì)。顯然,此有悖于立法原意。本案中,正是本所拆遷律師靈活運(yùn)用了法律規(guī)范模糊規(guī)定的字面意思與實(shí)際意思的差異而成功將裁決程序啟動(dòng)。

溫馨提示:因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況,文章內(nèi)容并不能完全針對您的情況,為節(jié)省您的時(shí)間,建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線400-900-9881或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)律師及時(shí)溝通,我們將前列時(shí)間為您解答。也可以通過右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號碼,我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。
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