案情簡介

江蘇杭州某鎮(zhèn)村村民趙瑜芳、秦剛，2005年因結婚需要建房，向江蘇杭州某新村申請落戶并建房一套。當時并沒有經過國土部門和規(guī)劃部門審批，但有合法的手續(xù)，而且得到村組鄭重承諾辦理相關證明。建成后的房屋建筑面積是359.38平方米，市值120萬。

2009年7月，趙瑜芳、秦剛被告知自己的房屋竟是當?shù)?0戶非法占地的房屋之一。2010年8月1日，揚州市房產管理局張貼《拆遷通告》與《房屋拆遷許可證》。8月21日，維揚區(qū)公安、國土、城管聯(lián)合發(fā)出一份通告，上面無任何印章，要求其限期內“主動”退出。8月23日，杭州市某房屋拆遷置業(yè)有限公司發(fā)放《新村地塊拆遷工程宣傳材料》。同年10月實施強拆。05年評估為120萬元的房子僅被評估價值為30余萬，而且補償款并未落實。后多次上訪未果。

于是趙瑜芳、秦剛遂委托北京創(chuàng)為律師事務所專業(yè)征地拆遷律師團隊為其維權。

辦案過程

撤銷非法的行政處罰決定

通過對案件的整體研究，拆遷律師認為本案的核心在于國土局的行政處罰決定，處罰決定是其他具體行政行為合法的基礎，只要它被撤銷了，那么一切都迎刃而解。

于是11年11月9日，拆遷律師以市國土資源局為被告向法院提起了行政訴訟。訴訟過程中，國土局辯解稱其處罰的是違法占地行為，而非秦剛的房產;處罰主體為村委會而非秦剛;而房產屬于村委會代建房。針對國土局毫無根據(jù)的辯解，拆遷律師一針見血的指出，那么為什么要秦剛承擔責任，而不是村委會為自己的違法占地行為買單呢?拆遷律師進一步反駁，國土局稱其處罰的對象不是原告秦剛及其房產是根本站不住腳。訴訟中，拆遷律師拿出了秦剛屬于司徒新村集體經濟組織成員證明、無房證明、土地費用繳納收據(jù)、建房協(xié)議書等確鑿證據(jù)，并根據(jù)《物權法》、《農村村民組織法》及其他法律法規(guī)，證明被拆房屋為秦剛所有，依法享有土地使用權和房屋所有權。被告處罰的房產為秦剛合法擁有，處罰決定事實認定錯誤。程序上，市國土局在做出處罰決定時并未查清事實，也未依法向秦剛送達，剝奪了其知情權、陳述權、申辯權、救濟權，程序顯然嚴重違法。

然而令人失望的是，法院無視事實和法律，于12年14日以秦剛訴訟主體不適格駁回起訴。當然，這怎能阻止專業(yè)拆遷維權律師團隊的腳步?2013年1月，律師向中級法院上訴，請求撤銷一審法院裁定。中院審理后，直接裁定一審法院的駁回裁定違法，要求重新審判。

最終拆遷方不得不妥協(xié)，以秦剛撤訴為條件進行協(xié)商。協(xié)商過程中，本所拆遷律師運用專業(yè)知識和邏輯為秦剛爭取了較大利益，最后雙方達成拆遷協(xié)議，

在雙方利益博弈的過程中，專業(yè)拆遷維權律師采取了一系列的“打包”拆遷維權訴訟活動，僅圍繞撤銷國土局處罰決定這一核心就提起10余多個訴訟。國土局的處罰決定是以多個具體行政行為為前提的，拆遷律師多次向政府及其各部門申請、復議公開這些前置具體行政行為的文件，然后逐一對其提起訴訟尋求違法追責，以獲得最后國土局處罰決定違法的證據(jù)。

2009年9月30日，杭州某新區(qū)管理委員會以秦剛對其行使土地使用權造成妨礙為由，向法院提起民事訴訟，并提起先予執(zhí)行。很明顯，本案件應為行政性質的案件，然而管委會卻試圖轉化為民事案件利用法院達到使該案形成既判力，即造成前置系列程序合法的既定事實，使快速拆遷“合法化”。令人遺憾的是，在法院對訴國土資源局的判決尚未作出、《行政處罰決定書》的合法性尚無定論之時便于12月7日開庭，當庭錯誤地作出了秦剛騰房判決。暫且不論用民事程序來審理行政案件的合法性，就民事訴訟本身也嚴重違背民事訴訟法和民訴意見等規(guī)定將普通程序簡易審。律師團隊隨即以一審法院認定事實不清、證據(jù)不足、程序存在多處違法之處提起上訴，不出所料，二審法院裁定中止本案訴訟。同時，律師對一審法院在沒有盡調查職責下胡亂做出判決致秦剛受損提起國家賠償，請求對秦剛所受到的實際損失予以賠償，并給與一定的精神損害賠償金。

“打包”訴訟中的另一個訴訟送給了市房產管理局。2009年10月13日，律師對市房產管理局提起了行政訴訟，請求法院依法撤銷頒發(fā)的《拆遷許可證》。后向包括政府在內的10多個行政機關申請，要求公開此次拆遷項目的項目批文、規(guī)劃許可證、資金相關證據(jù)、拆遷計劃和拆遷方案、申請拆遷許可證和延期申請以及拆遷許可證存根和拆遷公告等政府信息，通過多次申請、復議，終于得到了答復。專業(yè)拆遷維權律師團隊通過對這些信息系統(tǒng)的研究，最后從真實性、關聯(lián)性和合法性三個方面進行了充分的說理論證。然而11月30日，法院竟以秦剛與被訴拆遷許可行為之間不存在實際厲害關系為由裁定駁回起訴。律師果斷提起上訴，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《最高人民法院關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的司法解釋》，指出一審法院在實體與程序上均存在嚴重的違法之處，依法應當被撤銷。最終二審法院以事實的認定必須建立在國土局的行政處罰決定的基礎上同樣作出中止本案訴訟的裁定。

在訴房產管理局頒發(fā)《拆遷許可證》違法一案中，拆遷律師發(fā)現(xiàn)房管局提交的證據(jù)中市政府的《批復》違法，該《批復》批準揚州維揚發(fā)展投資有限公司取得申請人房屋所在區(qū)域的土地的土地使用權。2010年12月12日，律師團隊以區(qū)政府未盡實體和程序審查義務就做出《批復》的決定，違反了《土地管理法》及其相關規(guī)定，嚴重侵害了當事人的合法權益，向市政府提起了行政復議。市政府以該房產已經被沒收，原告與拆除行為沒有利害關系為由駁回了復議。2010年2月4日，律師團隊將區(qū)人民政府起訴至中院。該院以本案的審判須以其他相關行政案件的審理結果為依據(jù)為由，作出中止本案訴訟裁定。

本案中各個訴訟環(huán)環(huán)相扣，首先對房產管理局頒發(fā)《拆遷許可》的行為進行訴訟，然后借此申請公開此次拆遷在建項目的項目批文、規(guī)劃許可證、資金相關證據(jù)、拆遷計劃和拆遷方案、申請拆遷許可證和延期申請以及拆遷許可證存根和拆遷公告等政府信息。專業(yè)律師團隊對其中的公開的各個信息予以詳細的分析，不放過任何文件的違法之處，發(fā)現(xiàn)市國土資源局的《行政處罰決定》、區(qū)政府的《批復》等存在違法之處，遂逐一提起行政復議、行政訴訟。最后經過堅持不懈的努力，開發(fā)商不得不提出進行和解，而秦剛獲得了滿意的拆遷補償。

本案拆遷律師說法

北京創(chuàng)為律師事務所專業(yè)拆遷維權律師團隊提醒您，“農村建房必須先要經過城建、規(guī)劃、國土等相關部門的審批，即使是舊房翻新也要經過批準，任何人更不能占用農田擅自建房”。否則面臨拆遷時，開發(fā)商為了達到快速拆遷和降低成本的目的，就會認定其為違章建筑快速拆掉而不予補償。

但并不意味著權利存在瑕疵的房子就不會得到任何拆遷補償，拆遷律師團隊指出獲得補償?shù)年P鍵在于雙方利益的博弈。被拆遷人雖處于弱勢的地位，掌握內容有限，但通過行政復議、行政訴訟等方式可以獲取很多的信息以彌補信息不對稱，加上法律知識與嚴謹?shù)乃季S邏輯，是此次博弈中較好的籌碼。而本案中，最終秦剛在專業(yè)拆遷律師的幫助下合理的補償，拆遷維權之路雖然漫長曲折但卻彰顯出法律的強大力量。