拆遷如何評估：解析國有土地房屋征收評估辦法
2014-04-15 17:29???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
我國《國有土地上房屋征收與補償條例》中第三章第十九條規(guī)定：房屋征收評估辦法由國務院住建部制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
2011年6月7日，我國住建部發(fā)布最新的《國有土地上房屋征收評估辦法》，標志著我國的拆遷征收評估已經(jīng)做到與市場價同步。這是我國在拆遷征收上的一個新進步。
拆遷如何評估?拆遷評估依據(jù)拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。
市場評估價
市場評估價是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構(gòu)，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
商品房交易均價
商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關(guān)部門每季度定期匯總測定并公布。
重置價
重置價是指由估價機構(gòu)采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。
相關(guān)閱讀：《住建部：拆遷補償將按市場價評估——2011版與2003版變化解析》
(來源：新京報2011年6月7日)繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后，住建部7日發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補償的評估辦法。
其中規(guī)定，負責房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導意見》同時廢止。
變化一 評估價格完全依照市場
2003年的《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定：“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。”
按照 《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
新發(fā)布的 《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化。“被征收房屋的類似房地產(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。
【解讀】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。
對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，《條例》中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。
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