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大家都知道，按照我國(guó)的土地制度，承包地、宅基地，都不是屬于農(nóng)民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而是“集體所有”。因此長(zhǎng)期以來(lái)，個(gè)人是不能交易土地的，不論是買賣還是出租，都屬于違規(guī)。而且在征地拆遷過(guò)程中，創(chuàng)為律師也接到很多被拆遷朋友的咨詢問(wèn)宅基地到底是否補(bǔ)償？是補(bǔ)償給村集體還是補(bǔ)償給村民個(gè)人？
但隨著時(shí)代的發(fā)展，農(nóng)村土地不能入市交易，也慢慢變成了農(nóng)村進(jìn)一步發(fā)展的阻礙。在種地日益不賺錢(qián)的背景下，農(nóng)民不僅不能靠土地致富，反而還被土地給“困”住了。所以，改革勢(shì)在必行。
國(guó)家“開(kāi)口子”，逐步推動(dòng)農(nóng)村“三塊地”入市
①農(nóng)用地入市
最先入市的，是農(nóng)用地。2008年起我國(guó)就開(kāi)始允許承包地流轉(zhuǎn)（包括租賃、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式，但不能買賣），后來(lái)逐漸完善規(guī)則，從提出“三權(quán)分置”，再到土地確權(quán)，承包地入市交易逐漸普及。
②集體建設(shè)用地入市
2015年，國(guó)家劃定了33個(gè)“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)”，分布在33個(gè)不同的省市區(qū)。在這些試點(diǎn)地區(qū)，允許村集體自行經(jīng)營(yíng)，或與第三方合作，開(kāi)發(fā)集體建設(shè)用地，建設(shè)可以出租給城里人的“租賃房”。
③宅基地入市
2018年初，國(guó)土部再次扔出了兩顆重磅炸彈，一是明確“政府不再壟斷居住用地”，二是實(shí)施“宅基地三權(quán)分置”，即宅基地所有權(quán)歸集體、資格權(quán)歸農(nóng)戶，但使用權(quán)可以入市交易。
村集體搞開(kāi)發(fā)，目前有哪些模式？
?、俎r(nóng)用地可以用來(lái)開(kāi)發(fā)成為規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的園區(qū)和基地，走特色農(nóng)業(yè)或是休閑旅游農(nóng)業(yè)的路線。農(nóng)民可以以自己的土地作為股份入股，集體合力經(jīng)營(yíng)，盈利后按股份分紅；
?、诩w建設(shè)用地可以引入第三方幫忙設(shè)計(jì)規(guī)劃，打造租賃房或者開(kāi)發(fā)民宿；
?、劾瞄e置宅基地，打造成手機(jī)掃碼即可入住的“共享農(nóng)房”。
長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)蓮花鎮(zhèn)桐木村就是一個(gè)很好的案例，通過(guò)與土流網(wǎng)合作，當(dāng)?shù)爻闪⒘怂{(lán)莓基地，并引入裝配式“共享住宅”，解決了游客來(lái)了沒(méi)地方住宿的問(wèn)題，大大提升了鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目的客流量。
未來(lái)的村集體和農(nóng)戶，成為“開(kāi)發(fā)商”、“運(yùn)營(yíng)商”是大勢(shì)所趨，也是農(nóng)村、農(nóng)民尋求致富的必然出路。
結(jié)合《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《征收土地公告辦法》等相關(guān)法律及政策對(duì)于征收集體土地的條件、程序的規(guī)定，創(chuàng)為律師要給大家普及三個(gè)基礎(chǔ)的征地拆遷法律常識(shí)：
創(chuàng)為律師提示一、政府在什么情況下可以征收你的土地？
《中華人民共和國(guó)憲法》 第十條：城市的土地屬于國(guó)家所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。
任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。
注意，“公共利益”是征收的基本前提。
二、你的土地被征收必須獲得哪個(gè)部門(mén)的審批？
審批不同性質(zhì)、不同面積的地需要得到審批的部門(mén)級(jí)別不同。土地越重要、面積越大審批的部門(mén)級(jí)別就得越高。
國(guó)務(wù)院審批：
?。ㄒ唬┱魇栈巨r(nóng)田的或者征收的土地中含有基本農(nóng)田的。
?。ǘ┗巨r(nóng)田以外的耕地超過(guò)三十五公頃的。
?。ㄈ┢渌愋偷耐恋爻^(guò)七十公頃的。
?。ㄋ模?、省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的。
省級(jí)人民政府的審批：
由省級(jí)人民政府批準(zhǔn)，省政府批準(zhǔn)征地的同時(shí)需要報(bào)國(guó)務(wù)院備案。征地權(quán)限為基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以下的，其他土地70公頃以下的，包括基本農(nóng)田以外的耕地和其他土地之和不足70公頃的。
三、你如何知道政府征收你的土地是否合法？
申請(qǐng)政府信息公開(kāi)——征地環(huán)節(jié)中有任何問(wèn)題都可以申請(qǐng)政府信息公開(kāi)，通過(guò)這個(gè)渠道來(lái)了解更多的征收政策和規(guī)定以及征收行為的合法性。
以上方法只是在征收環(huán)節(jié)的一個(gè)基礎(chǔ)法律規(guī)定，請(qǐng)大家在學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上結(jié)合自己的實(shí)際情況進(jìn)行分析。
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