關(guān)于農(nóng)村土地征收，大家都有一種疑問，征收用地有什么用途？于是關(guān)于土地征收補(bǔ)償款和征收項(xiàng)目成為了最為關(guān)切的問題，土地是文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中重要的關(guān)鍵詞，那么國(guó)家目前的用地政策對(duì)文旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展有哪些影響呢？創(chuàng)為律師近期看到一篇新聞：國(guó)家發(fā)改委城鎮(zhèn)中心智庫(kù)副理事長(zhǎng)喬潤(rùn)令發(fā)表的一篇演講——《文旅產(chǎn)業(yè)土地利用的新空間》。

　　中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的現(xiàn)狀：

　　A\城鄉(xiāng)建設(shè)用地雙增加。中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大批的農(nóng)民進(jìn)了城，但農(nóng)村的建設(shè)用地不僅沒有減少，反而增加了。B\城鄉(xiāng)人均建設(shè)用地遠(yuǎn)超國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，利用效率低。C\相當(dāng)多的城鎮(zhèn)在收縮。這個(gè)可能大家聽了感到很驚訝的人會(huì)不少。因?yàn)檗r(nóng)民進(jìn)城的原因，中國(guó)有相當(dāng)多的“空心村”。但是，中國(guó)也有相當(dāng)多的城市在收縮，不是在發(fā)展，而是恰恰相反。這個(gè)數(shù)量并不少，十年間有一萬(wàn)多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處的人口密度在下降，不僅有大量的“空心村”，現(xiàn)在又出現(xiàn)了大量的空心街道辦和城市了。D\農(nóng)民進(jìn)城了，村里的宅基地不減反增。

　　討論一：宅基地，土地利用的新空間

　　土地控制數(shù)量擴(kuò)張，提高土地利用率。十八大以來(lái)，從新政策的整體來(lái)看，是控制數(shù)量擴(kuò)張、提高土地利用效率。從十八大開始一直到今年的人民代表大會(huì)，這個(gè)趨勢(shì)都在進(jìn)行。我們看到，2013《中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議》提出“城市規(guī)劃要由擴(kuò)張性規(guī)劃逐步轉(zhuǎn)向限定城市邊界、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)的規(guī)劃”，2014年《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》又明確要求“嚴(yán)格控制城市便捷無(wú)序擴(kuò)張”。另外，國(guó)家也采取了新的措施，劃定城市邊界，劃定耕地邊界，劃定生態(tài)紅線。劃定了以后，十年可以微調(diào)一次。那就意味著你不能隨意的擴(kuò)大城市的邊界。

　　新導(dǎo)向鼓勵(lì)利用四荒地和集體建設(shè)用地發(fā)展旅游業(yè)。新的導(dǎo)向方面，最近三年來(lái)，所有的政策是鼓勵(lì)集體建設(shè)用地、四荒地。搞什么？搞旅游、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體。大家看，四部委去年12月出臺(tái)了一個(gè)新的政策：盤活存量和低效建設(shè)用地，嚴(yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模，用地面積控制在3平方公里左右。就是說你搞旅游、搞建設(shè)，搞特色小鎮(zhèn)和田園綜合體要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，在存量上做文章，這是個(gè)非常清晰的政策目標(biāo)。大家搞旅游的知道，62號(hào)文件是國(guó)務(wù)院一個(gè)非常有綱領(lǐng)性的文件（《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)旅游投資和消費(fèi)的若干意見》[2015]62號(hào)）。這個(gè)文件發(fā)了以后，為了落實(shí)這個(gè)文件，主管部門、國(guó)土部等，又搞了一個(gè)關(guān)于支持旅游用地政策的意見（《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》[2015]10號(hào)）。其中最關(guān)鍵的是優(yōu)先安排新增建設(shè)用地指標(biāo)，允許和支持利用農(nóng)村集體土地發(fā)展旅游業(yè)，這個(gè)政策非常的寬松，已經(jīng)打開了大門。另外，在中央2018年剛剛發(fā)布的文件《關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》中，允許政府利用農(nóng)村存量建設(shè)用地，預(yù)留部分規(guī)制建設(shè)用地指標(biāo)用于休閑旅游設(shè)施。

　　不同區(qū)域的土地開發(fā)重點(diǎn)加速分化。中國(guó)經(jīng)濟(jì)，各個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)在分化，人口流向在分化，土地利用也將出現(xiàn)重大的分化。高價(jià)值地區(qū)的土地利用政策已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。我們講所謂高價(jià)值地區(qū)，那就是大中城市周邊和東南沿海地區(qū)，這個(gè)土地價(jià)值非常高。中部地區(qū)的土地政策將聚焦農(nóng)村集體建設(shè)用地。大家看中部地區(qū)，這個(gè)特別重要，伴隨著農(nóng)村三權(quán)分置的改革，農(nóng)村集體建設(shè)用地將成為旅游用地的主流。另外，經(jīng)濟(jì)空間和城鎮(zhèn)人口收縮的東北、中西部一些地區(qū)不同類型的土地如何利用，我建議各位認(rèn)真研究這個(gè)事。那相當(dāng)多的土地都是空了，“城中村”，大量的“空心城”、“空心辦事處”長(zhǎng)期這樣嗎？不可能。我建議不同類型的土地開發(fā)價(jià)值需要重新評(píng)估，這個(gè)可能是非常需要的。

　　農(nóng)村集體建設(shè)用地政策的重大調(diào)整。除了剛才提到的政策外，還有一個(gè)特別大的政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地的政策。試點(diǎn)是從2015年開始的，從去年到今年有了實(shí)質(zhì)性的重大突破。關(guān)鍵是什么呢？最關(guān)鍵的是宅基地。因?yàn)檎貙儆谵r(nóng)村建設(shè)用地，農(nóng)地永遠(yuǎn)是農(nóng)地，不能改變用途的。農(nóng)村宅基地實(shí)行所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分置。原來(lái)的政策是這樣的，宅基地不能入市，不能賣給城里人，不能搞經(jīng)營(yíng)。所以說，導(dǎo)致農(nóng)民不能利用自己的土地分享工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的好處，也造成了農(nóng)民宅基地難以退出，浪費(fèi)資源。但2018年中央1號(hào)文件指出：落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。為什么我們有那么多宅基地，在那兒醞釀推不出來(lái)呢？體制問題。現(xiàn)在較大的亮點(diǎn)就是農(nóng)民能以出租、合作等方式盤活利用空間宅基地的使用權(quán)，城市工商資本可以下鄉(xiāng)合作開發(fā)宅基地的使用權(quán)，這就是我講的新空間，重點(diǎn)在這個(gè)地方。

　　農(nóng)村宅基地是未來(lái)較大的用地空間。目前宅基地的三權(quán)分置政策正在實(shí)驗(yàn)過程當(dāng)中。三權(quán)分置已經(jīng)定了，下一步是要解決這五個(gè)問題。

　　a\宅基地轉(zhuǎn)讓可否跨區(qū)域，這個(gè)村拿的地能不能跨到別的縣；

　　b\銀行能不能抵押貸款，現(xiàn)在全國(guó)有30多個(gè)試點(diǎn)正在進(jìn)行銀行抵押貸款的試點(diǎn)。比如說江西有的已經(jīng)做得非常不錯(cuò)了；

　　c\防止搞房地產(chǎn)，但可以建租賃房，這個(gè)政策也已經(jīng)有了；

　　d\如何轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)用地，這一步正在探索；

　　e\如何進(jìn)行市場(chǎng)化交易。

　　我們估計(jì)在2019年末，幾大試點(diǎn)成熟以后，這幾大問題就開始破解了。宅基地制度在三權(quán)分置基礎(chǔ)上繼續(xù)改革、使用權(quán)可以入市交易，意義重大：一是止住鄉(xiāng)村衰敗、增加農(nóng)民收入，振興鄉(xiāng)村的關(guān)鍵一環(huán)；二是發(fā)展特色小鎮(zhèn)、田園綜合體，為鄉(xiāng)村旅游提供了較大的潛在用地。

　　這個(gè)制度的改革，開辟了我們產(chǎn)業(yè)發(fā)展，特別是在旅游產(chǎn)業(yè)，特別是鄉(xiāng)村振興背景下的旅游、特色小鎮(zhèn)、田園綜合體。宅基地新政策及其后續(xù)融資政策的完善，為城市資本的下降開辟了道路。

　　討論二：農(nóng)村土地如何流轉(zhuǎn)、市場(chǎng)化：

　　通過政府獲得國(guó)有建設(shè)用地。國(guó)有土地我們習(xí)慣了從政府手里拿，但事實(shí)上，國(guó)有土地是政府先從農(nóng)民手里征過來(lái)。大家搞房地產(chǎn)都知道，國(guó)有土地除了住宅用地，還有工業(yè)用地，商業(yè)、旅游等事業(yè)發(fā)展用地、公共設(shè)施用地等，在我們國(guó)家有很多。旅游現(xiàn)在已經(jīng)變成一個(gè)非常引人矚目的行當(dāng)，但我們國(guó)家的分類標(biāo)準(zhǔn)還在二三十年前，所以這個(gè)可能將來(lái)旅游用地還是要重新分類一下，重新確認(rèn)到底應(yīng)該怎么搞。

　　從村集體手中獲得的集體產(chǎn)權(quán)土地。這是我要給大家推薦的新空間，注意，重點(diǎn)是從農(nóng)民手中、從村集體手中獲得土地，這意味著下一步就不一定從政府手里了。

　　集體產(chǎn)權(quán)土地有3種，承包地、四荒地和林地、集體建設(shè)用地。這三種集體土地現(xiàn)有的特點(diǎn)有三個(gè)，一是產(chǎn)權(quán)歸集體，農(nóng)民只有承包權(quán)、使用權(quán)；二是不能抵押貸款、不能向村集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人和組織流轉(zhuǎn)出讓；三是實(shí)行用途管制，非經(jīng)規(guī)劃和政府征用，集體土地不能轉(zhuǎn)換用途。

　　承包地，包括基本農(nóng)田、一般性農(nóng)田；四荒地和林地，這塊的體量也很大。集體體建設(shè)用地也分三類：第一類叫做經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地，這個(gè)在整個(gè)集體建設(shè)用地當(dāng)中占比不超過10%，也不是很多，它現(xiàn)在可以直接入市；第二類，公共建設(shè)用地，就是學(xué)校、醫(yī)院等等，這是公共服務(wù)用地；第三類，也是最關(guān)鍵的，就是宅基地。剛開始我就講，宅基地為什么有那么大的空間？因?yàn)檗r(nóng)民占了大量的宅基地，并沒有退出來(lái)，兩三億人進(jìn)城，宅基地不減反增，這是下一步發(fā)展較大的土地紅利空間的所在。

　　農(nóng)村可用的資源是土地與農(nóng)村集體資產(chǎn)。那么，我們看了土地以后，再大體上分一下農(nóng)村目前可用的資源。因?yàn)楦汔l(xiāng)村振興也好，搞鄉(xiāng)村旅游也好，最基礎(chǔ)的就是把土生土長(zhǎng)的很多資源旅游化、文化化。

　　農(nóng)村有資源型資產(chǎn)，包括土地、山泉河流等；農(nóng)村也有經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，就是集體經(jīng)濟(jì)，珠三角比較發(fā)達(dá)，比如有企業(yè)、旅游公司，是集體經(jīng)濟(jì)的；此外還有非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，主要是用于公共服務(wù)，如集體經(jīng)濟(jì)組織出資的農(nóng)村教育、文化、衛(wèi)生等設(shè)施等。三類資產(chǎn)分布不同，是農(nóng)村集體的主要財(cái)產(chǎn)。

　　那么下一步改革的方向，就是確權(quán)。對(duì)于資源性的資產(chǎn)，確權(quán)以后，可以把經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)給想要的人，城市資本合作也好，買賣也好，都沒問題，同時(shí)貸款抵押，一旦試點(diǎn)成功，可以貸款抵押；非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，確權(quán)估值后采用3P模式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。這個(gè)我們搞鄉(xiāng)村旅游和特色小鎮(zhèn)和田園綜合體的時(shí)候肯定會(huì)遇到這個(gè)問題，因?yàn)橐恍┗A(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)施，誰(shuí)來(lái)建，這就有非常大的問題，這個(gè)你可以用3P模式。至于經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，確權(quán)后可以交易出讓合作經(jīng)營(yíng)。

　　最后的結(jié)論是，農(nóng)村集體建設(shè)用地是未來(lái)用地的新領(lǐng)域。絕大多數(shù)的田園綜合體、特色小鎮(zhèn)，用地的最新的領(lǐng)域，也是最可發(fā)揮的領(lǐng)域，就是農(nóng)村集體建設(shè)用地。

　　聽了以上的集體土地新亮點(diǎn)，大家是否對(duì)土地征收規(guī)劃和建設(shè)有了期待？在此之余，創(chuàng)為律師提示大家無(wú)論征地拆遷是因?yàn)槭裁错?xiàng)目，都應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的法律法規(guī)實(shí)施征地拆遷，遵循：先補(bǔ)償后搬遷，征收不能降低生活質(zhì)量，房屋拆遷補(bǔ)償參照周圍類似房地產(chǎn)價(jià)格等原則，并且把握好以下幾點(diǎn)來(lái)判斷征收的合法性：

　　1、向征收方索要手續(xù)。

　　無(wú)論是誰(shuí)要占地或是拆遷，都應(yīng)該主動(dòng)出示相關(guān)的法律手續(xù)，以證明自己的行為是合法的。并且要注意征收方拿出批文的法律效力，例如時(shí)效性，這種文件的有效期為兩年，超過即為失效。

　　2、看看自己是否看過公告，簽過字。

　　國(guó)家對(duì)征地前的工作有嚴(yán)格的流程規(guī)定，征地之前會(huì)讓大家在土地狀況調(diào)查文件上簽字確認(rèn)，否則當(dāng)?shù)卣筒荒苌蠄?bào)材料，國(guó)家根本不可能會(huì)批準(zhǔn)拆遷；當(dāng)然也有未經(jīng)土地使用人簽字確認(rèn)而批準(zhǔn)征收的，要么是假簽字，要么是沒有簽字，這種批文肯定是不合法的。

　　3、去當(dāng)?shù)貒?guó)土局咨詢查證。

　　被征收人有權(quán)申請(qǐng)查看是否批準(zhǔn)了土地征收及征收的相關(guān)內(nèi)容，這是被征地人的基本權(quán)利，如果咱們?nèi)?guó)土局申請(qǐng)查證被拒，可以咨詢創(chuàng)為律師，請(qǐng)注意如果對(duì)方掩蓋隱藏，我們就更應(yīng)對(duì)其合法性進(jìn)行調(diào)查取證。