模擬拆遷？拆遷方又搞出了一個(gè)新花樣，難道征地拆遷也是可以模擬的？在創(chuàng)為律師的留言后臺(tái)看到有朋友說(shuō)到這個(gè)問題，而且在四川省、浙江省、江西省多個(gè)城市已經(jīng)開始逐漸實(shí)行。那么，模擬拆遷是什么?這種方式合法嗎?今天創(chuàng)為律師就和大家說(shuō)一說(shuō)。

　　模擬拆遷是什么？

　　模擬拆遷就是政府在舊城改造中，確定拆遷區(qū)塊之前，先了解居民的響應(yīng)程度，如果絕大多數(shù)居民有拆遷的意愿，通過公布模擬拆遷公告，收集意愿書，并展開評(píng)估程序，報(bào)于區(qū)縣級(jí)政府批準(zhǔn)后，將擬安置房屋地塊的價(jià)值，位置，面積、社區(qū)的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例達(dá)到85%、90%以上或100%，則政府進(jìn)行法律流程立項(xiàng)規(guī)劃等等發(fā)布正式的征收公告，若在一定期限內(nèi)，政府還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議自動(dòng)失效。

　　模擬拆遷變形式

　　模擬拆遷的轉(zhuǎn)換模式就是從“要你拆”轉(zhuǎn)換為“你要拆”，多出現(xiàn)是基于老城區(qū)改造，針對(duì)棚戶區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施，根據(jù)老百姓的意愿，最終決定拆與不拆，創(chuàng)為律師告訴大家這個(gè)屬于協(xié)議拆遷而非法律概念，主要是把主動(dòng)權(quán)、知情權(quán)、選擇權(quán)交于被拆遷人。

　　模擬拆遷效力

　　模擬拆遷不是正式拆遷，不能發(fā)布拆遷公告，不能印發(fā)拆遷通知。是有當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門在沒有經(jīng)過相關(guān)征收程序的前提下，通過對(duì)于片區(qū)居民意向的征集，如果達(dá)到相關(guān)的比例，那么，就啟動(dòng)相關(guān)征收程序的行為。創(chuàng)為律師再一次提示大家，這并不是真的要拆遷，這也只是一個(gè)征集民意的過程。

　　模擬拆遷流程

　　   1、模擬拆遷公告。由房屋征收主管部門做出。

　　2、意愿調(diào)查。調(diào)查被拆遷人意愿比例，未達(dá)到則模擬拆遷終止。

　　3、房屋面積確認(rèn)。模擬拆遷紅線范圍之內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等與之確認(rèn)，并公布。

　　4、初評(píng)。針對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　5、補(bǔ)償方案的確定。征求被拆遷人的意見確定房屋補(bǔ)償方案。

　　6、簽訂模擬拆遷協(xié)議。

　　7、模擬拆遷生效。依據(jù)模擬拆遷協(xié)議簽訂的比例。

　　8、公布模擬拆遷結(jié)果。征收主管部門公布簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例。比例未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)失效。

　　9、申請(qǐng)征收決定并公告。房屋主管部門報(bào)于征收部門做出房屋征收決定，公告內(nèi)載明補(bǔ)償方案及被拆遷人權(quán)利及義務(wù)(行政復(fù)議及行政訴訟權(quán)利)。

　　10、房屋評(píng)估。評(píng)估的時(shí)間節(jié)點(diǎn)依據(jù)征收決定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)做出。

　　11、簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

　　12、做出補(bǔ)償決定書。針對(duì)不同意簽訂補(bǔ)償協(xié)議，又不行使行政復(fù)議及行政訴訟權(quán)利的被拆遷人申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

　　模擬拆遷注意事項(xiàng)

　　一、模擬拆遷主要針對(duì)國(guó)有房屋的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)施。

　　二、模擬拆遷的生效是有一定比例的，具體依據(jù)各省市做出的相關(guān)指導(dǎo)意見。

　　三、模擬拆遷是基于紅線范圍之內(nèi)老百姓的意愿自主權(quán)。

　　四、模擬拆遷不等同于真的拆遷。

　　五、模擬拆遷必須達(dá)到法律相關(guān)規(guī)定。

　　六、模擬拆遷的初評(píng)不作為最終的評(píng)估。

　　七、模擬拆遷必須充分體現(xiàn)老百姓的知情權(quán)、確認(rèn)權(quán)、參與權(quán)、意愿權(quán)。

　　八、模擬拆遷有生效條件和退出機(jī)制，即同意改造戶數(shù)未達(dá)到改造范圍內(nèi)總戶數(shù)90%-100%的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)終止模擬搬遷。

　　九、在模擬拆遷中，全部的模擬程序達(dá)到征收要件時(shí)，征收主體再依法作出征收決定。

　　但對(duì)于征地拆遷來(lái)說(shuō)，“模擬”會(huì)存在什么風(fēng)險(xiǎn)和陷阱呢？創(chuàng)為律師認(rèn)為有必要給大家做一個(gè)預(yù)防，幫助被拆遷人要看清模擬拆遷中的陷阱。

　　1、合法性存疑。對(duì)于整個(gè)流程來(lái)看，模擬拆遷沒有正式征地拆遷那么合法透明，例如大家同意比例等并不會(huì)對(duì)所有人進(jìn)行公示。

　　2、主體存疑。模擬拆遷上有很多時(shí)候都是投資方來(lái)進(jìn)行簽字，而并不是行政部門。如果當(dāng)時(shí)簽的條件拆遷方后悔了，進(jìn)入實(shí)質(zhì)拆遷階段的時(shí)候，拆遷方會(huì)推脫為民事協(xié)議，不承認(rèn)相關(guān)協(xié)議的效力。

　　3、評(píng)估間隔存疑。往往模擬協(xié)議簽訂與正式的征地拆遷決定間隔很久，導(dǎo)致征收評(píng)估結(jié)果與初次評(píng)估結(jié)果出現(xiàn)重大差異。拆遷方未按照法律流程重新評(píng)估，而被征收人更無(wú)法接受按初次評(píng)估結(jié)果作為補(bǔ)償條件，矛盾再次爆發(fā)。

　　4、協(xié)議效力存疑。在這個(gè)環(huán)節(jié)簽字生效的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議很可能被“動(dòng)手腳”，例如當(dāng)時(shí)的你認(rèn)為這個(gè)簽字只是模擬，看見大家都簽字后也草率簽了字，當(dāng)模擬拆遷轉(zhuǎn)化為正式征地拆遷，拆遷方也不和你重新簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，將模擬簽訂的作為最后補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)，只要簽了模擬協(xié)議拆遷方就認(rèn)同于實(shí)際征地拆遷，甚至有些拆遷方便以此為依據(jù)，開始實(shí)際強(qiáng)制拆除。

　　模擬拆遷本是一種較為新穎的拆遷方式，但是有些在實(shí)際運(yùn)用中卻多數(shù)變了味。被拆遷人若貿(mào)然簽約，則易陷入被動(dòng)，權(quán)益也無(wú)法保證。創(chuàng)為律師提示如果您正在經(jīng)歷舊城改造、棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城中村整治的所有“模擬”行為，請(qǐng)一定要提高警惕加強(qiáng)重視，如果補(bǔ)償數(shù)額過低或者安置不合理，被拆遷人一定要注意不要輕易簽字，無(wú)論是否為模擬拆遷，只要簽字它都會(huì)對(duì)你產(chǎn)生法律效力，主動(dòng)采取法律措施，維護(hù)自己的合法權(quán)益。