北京創(chuàng)為律師事務(wù)所拆遷律師團：隨著我國城市化進程的加快和市場經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，農(nóng)村集體土地被大量征收、征用，尤其是近年來，緊靠中心城市的周邊地區(qū)以及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，征地速度逐年遞增，征地形成的糾紛也大幅度上升，征地拆遷糾紛已成為當(dāng)前社會各界共同關(guān)注的熱點、難點。

我國對于城市房屋拆遷問題有明確的法律規(guī)定，但對集體土地征收中的房屋拆遷，由于情況較復(fù)雜，我國目前還沒有制定和頒布專門的法規(guī)，《土地管理法》只規(guī)定了征收集體土地的相關(guān)程序，而對征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應(yīng)的補償標準并無具體規(guī)定，因此對征地拆遷問題的解決，缺少相關(guān)的法律、法規(guī)依據(jù)。因此，國家應(yīng)針對農(nóng)村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會相關(guān)方面予以關(guān)注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農(nóng)村土地征用、征收中的權(quán)利主體，征占范圍和程序，補償標準，分配主體和范圍，使征地拆遷的補償建立在一個有法可依便于操作的基礎(chǔ)上，消除法律界限不明帶來的執(zhí)法不統(tǒng)一問題，通過平衡國家、集體、農(nóng)民三方利益，為農(nóng)村社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展提供可依的保證。現(xiàn)結(jié)合當(dāng)前法律、法規(guī)，簡要闡述集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別以及在集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的有關(guān)問題。

一、集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進行強制拆遷，并給予補償?shù)男袨?。城市房屋拆遷是指因城市建設(shè)項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協(xié)議，按照協(xié)議實施房屋拆遷的行為。我國法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或征用。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關(guān)征地補償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門和國土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機關(guān)。由此可見，集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來實施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟發(fā)展水平差異很大，很難制定一個統(tǒng)一的標準，致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補償安置方面存在高低不等的標準，在拆遷中，兩種補償安置標準的選擇適用，往往成為當(dāng)事人各方爭議的一個焦點。

二、集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

1、依法辦理征地審批手續(xù)。因建設(shè)項目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準征收。我國《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國有，如項目建設(shè)不把集體土地依法征收為國有土地就實施房屋拆遷，從根本上違背了我國土地管理法的基本規(guī)定，沒有土地征收審批手續(xù)，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。

2、征地管理部門按征地被批準方案實施并發(fā)布拆遷公告。征收土地方案經(jīng)批準后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準征地機關(guān)、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法和辦理征土補償?shù)钠谙薜?，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶;房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押;核發(fā)營業(yè)執(zhí)照等事宜。

3、拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。在征收集體土地房屋拆遷過程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門，拆遷主體比較混亂，實際操作很不規(guī)范。目前，雖然對集體土地征收房屋拆遷我國還沒有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國土資源管理部門組織實施拆遷或委托縣、區(qū)級國土資源管理部門實施拆遷為宜。而對房屋拆遷的程序具體可以參照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4、拆遷并進行房屋市場評估、拆遷補償標準要統(tǒng)一。由于集體土地征收中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對房屋拆遷的補償安置標準又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補償安置標準不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶在期限內(nèi)搬遷而所得補償不如后搬遷的農(nóng)戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶到處上訪、哄鬧，造成社會不穩(wěn)定因素。為此，對集體土地征收中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進行合理安排安置。對集體土地上的房屋進行評估時，應(yīng)征求農(nóng)戶意見，提供由三家具有省級以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的，三級以上的房地產(chǎn)評估資質(zhì)機構(gòu)進行評估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評估機構(gòu)，對收征地上的被拆遷房進行市場評估。

土地是農(nóng)民的命根子，盡管在現(xiàn)代社會，農(nóng)民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒有根本改變農(nóng)民依賴土地的命運。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來的財產(chǎn)，房屋被拆，造成拆遷戶買不到或根本買不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動中引發(fā)的諸多矛盾問題，究其實質(zhì)仍是因為補償標準相對于市場房價偏低，不足以保證被拆遷人買得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買不起房，則必然引發(fā)矛盾。

目前江蘇等地已經(jīng)開始采取新的嘗試，如對被拆遷房屋在原址進行拆一還一的產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并補償房屋裝修費用、過渡費用等保證被拆遷人基本生活，這些緩和矛盾的方法，值得我們借鑒。經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展需要用地是無可厚非的，在集體土地拆遷補償中應(yīng)當(dāng)堅持一個基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，必須得到足額、充分補償，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產(chǎn)、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降。