摘要：村委會因拖欠丁女士工程款，遂用房屋作價(jià)抵償，但不曾料想拆遷公告一出村委就反口推脫，稱丁女士無農(nóng)村戶口無權(quán)擁有房屋并要求返還，還捏造實(shí)施稱欠款的是其他公司，這樣一波操作讓丁女士哭笑不得，村委自信的申請仲裁要“房屋所有權(quán)”，看仲裁機(jī)構(gòu)如何評判！
創(chuàng)為
案件事項(xiàng)
申 請 人：村委會
被申請人：丁女士（化名）
審理機(jī)關(guān)：天水仲裁委員會
代理律師：北京創(chuàng)為律師事務(wù)所滿增桂、秦雪婷
仲裁請求：1、申請人申請依法裁決申請人與被申請人簽訂的《住宅樓房轉(zhuǎn)讓買賣合同》無效；2、依法裁決被申請人立即返還房屋；3、本案仲裁費(fèi)用由被申請人承擔(dān)。
創(chuàng)為
滿增桂律師團(tuán)隊(duì)代理案件
律師團(tuán)隊(duì)：滿增桂
滿增桂律師團(tuán)隊(duì)
律師團(tuán)隊(duì)：秦雪婷
滿增桂律師團(tuán)隊(duì)
創(chuàng)為
案情陳述
2004年5月14日,市規(guī)劃局規(guī)劃批準(zhǔn)申請人選址修建"農(nóng)村住宅及綜合市場"，2006年12月27日申請人對本案土地使用權(quán)進(jìn)行初始登記，獲得了集體土地使用權(quán)證,土地用途為住宅、使用權(quán)類型為劃撥。
后申請人在該土地上進(jìn)行新農(nóng)村項(xiàng)目建設(shè),并經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)成立了專門的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)即村小城鎮(zhèn)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。項(xiàng)目建成后,申請人與被申請人存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,
申請人與被申請人便協(xié)商達(dá)成了以房抵債協(xié)議。
時(shí)間軸：
2010年8月10日雙方簽訂了《住宅樓房轉(zhuǎn)讓買賣合同》。
2009年8月份即合同簽訂前,申請人就將該房屋交付了被申請人,被申請人對該房屋已占有、使用、收益至今。
2014年7月18日區(qū)人民政府頒布《項(xiàng)目房屋征收決定的公告》及相應(yīng)的
征收補(bǔ)償實(shí)施方案,涉案房屋在征收范圍內(nèi)。
2015年1月29日省人民政府下發(fā)批復(fù)文件,批準(zhǔn)同意市人民政府將涉案房屋在內(nèi)的集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地,用于普通商品住房建設(shè)。
2018年4月2日,區(qū)人民政府針對被申請人丁女士,作出《區(qū)人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書》認(rèn)定申請人為房屋產(chǎn)權(quán)人、被征收人。被申請人不服征收決定書，分別提出了復(fù)議和訴訟的法律程序。
2018年7月19日村委會聲稱房屋丁女士不屬于合法所有權(quán)人，要求確認(rèn)簽訂的《住宅樓房轉(zhuǎn)讓買賣合同》無效，要求丁女士返還房屋，仲裁機(jī)構(gòu)依法受理了申請人村委會與被申請人丁女士確認(rèn)合同效力糾紛一案。
仲裁庭分別于2018年9月21日,2019年1月8日兩次對本案進(jìn)行了不公開開庭審理。
（該房屋所在片區(qū)已實(shí)施拆遷,被申請人房屋因與拆遷人未達(dá)成
拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,暫時(shí)還未被拆遷,屬于臨街房屋,從現(xiàn)狀看,房屋一層屬于經(jīng)營的門店,但房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證,房屋使用性質(zhì)未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記確定。）
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律師觀點(diǎn)
本案的關(guān)鍵就在于：《住宅樓房轉(zhuǎn)讓買賣合同》是否有效，決定了房屋的所有權(quán)到底歸誰所有，創(chuàng)為律師綜合分析關(guān)于本案合同效力問題。
1、申請人認(rèn)為：本案被申請人丁女士系城市居民,非村集體成員,購買集體土地上的房屋行為違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定,損害社會公共利益,應(yīng)認(rèn)定《住宅樓房轉(zhuǎn)讓買賣合同》無效。
2、
律師說法：政府的征收決定書和行政復(fù)議決定書均認(rèn)定其為被征收人、房屋合法所有權(quán)人,且該案的土地已轉(zhuǎn)為國有土地,故本案合同不應(yīng)按無效處理。
本案申請人與被申請人簽訂《住宅樓房轉(zhuǎn)讓買賣合同》是否違反法律和行政法規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，是否損害國家利益和社會公共利益，是認(rèn)定該合同效力的標(biāo)準(zhǔn)。
本案合同主體系村民委員會與城市居民丁女士，該房屋土地使用權(quán)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織即村委會，土地使用性質(zhì)為農(nóng)村集體建設(shè)用地，村委會以物抵債方式出售該房,其目的用于彌補(bǔ)項(xiàng)目建設(shè)資金不足,消滅項(xiàng)目建設(shè)欠款。
從本案房屋出售主體、土地使用性質(zhì)分析：本案合同行為并非系"農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個人"的行為。因此其行為不符合規(guī)定無效情形理由。
盡管本案以物抵債的土地使用權(quán)原屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地，相關(guān)土地管理法規(guī)及土地政策規(guī)定非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能成為該農(nóng)村集體土地使用權(quán)人，但涉及農(nóng)村建設(shè)用地中,限制和禁止城市居民成為農(nóng)村土地使用權(quán)主體系主體資格限制，即市場資格準(zhǔn)入限制，屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定。違反法律、行政法規(guī)定的管理性強(qiáng)制規(guī)定,并不必然導(dǎo)致合同無效。
《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》
第15條規(guī)定：違反效力性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，違反管理性強(qiáng)制規(guī)定的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情形認(rèn)定其效力。
本案合同簽訂和履行,并沒有損害社會公共利益,也沒有損害國家、集體和他人利益。申請人認(rèn)為本案合同損害了法律、行政法規(guī)保護(hù)的社會公共利益，沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
同時(shí),被申請人占有、使用涉案房屋多年，申請人以及該集體經(jīng)濟(jì)組織成員從沒有提出過合同無效的異議，且在本案審理前,區(qū)人民政府征收決定認(rèn)定涉案房屋的土地性質(zhì)為國有土地性質(zhì)；認(rèn)定被申請人屬于被征收主體、屬于房屋所有權(quán)人。為了維護(hù)交易安全和穩(wěn)定、尊重雙方當(dāng)事人的意思自治原則，在維持合同效力并不損害國家利益和社會公共利益的前提下，根據(jù)本案合同履行的實(shí)際情況,以及土地性質(zhì)已轉(zhuǎn)國有土地性質(zhì)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定、申請人與被申請人簽訂的《住宅樓房轉(zhuǎn)讓買賣合同》有效。
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仲裁裁決
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，裁決如下：
1、駁回申請人村民委員會的仲裁請求。
2、案件受理費(fèi)、處理費(fèi)由申請人負(fù)擔(dān)。
本裁決為終局裁決,自作出之日起發(fā)生法律效力。
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仲裁書
?農(nóng)村拆遷??
