豐浩江等人訴廣東省東莞市規(guī)劃局房屋拆遷行政
2021-09-29 08:00???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
【裁判摘要】
行政機(jī)關(guān)作出行政裁決時(shí)依據(jù)的評(píng)估報(bào)告，如果存在評(píng)估人不具備法定評(píng)估資格，或評(píng)估人未依法取證等程序上嚴(yán)重違法的問題，應(yīng)認(rèn)定行政機(jī)關(guān)的裁決主要證據(jù)不足，依法予以撤銷。
原告：豐浩江等17人(名單略)，均為廣東省東莞市東縱大道18號(hào)商鋪的業(yè)主。
訴訟代表人：李伊凡。
被告：廣東省東莞市城建規(guī)劃局。
法定代表人：朱川，該局局長。
第三人：廣東省東莞市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司。
法定代表人：袁孔，該公司總經(jīng)理。
第三人：豐燕芬、周炳坤、張淦林、劉發(fā)枝，均為廣東省東莞市東縱大道18號(hào)商鋪的業(yè)主。
2002年8月30日，廣東省東莞市城建規(guī)劃局(以下簡稱東莞市規(guī)劃局)根據(jù)東莞市城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱開發(fā)公司)的申請(qǐng)，對(duì)位于東縱大道18號(hào)24個(gè)商鋪私有房產(chǎn)的拆遷安置事宜作出東規(guī)行裁(2002)1號(hào)《房屋拆遷行政裁決書》(以下簡稱拆遷裁定)。主要內(nèi)容包括：(1)東縱大道18號(hào)24個(gè)鋪位的拆遷按如下方式進(jìn)行補(bǔ)償安置，若被申請(qǐng)人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，則由申請(qǐng)人按照申請(qǐng)人提供的拆遷評(píng)估報(bào)告的評(píng)估金額一次性支付給各被申請(qǐng)人;若被申請(qǐng)人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，如按拆遷房屋面積與該地新建商鋪以1：0.6的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，雙方不需補(bǔ)償差價(jià);若按拆遷房屋面積與該地新建商鋪以1：1的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，則雙方應(yīng)計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。(2)申請(qǐng)人一次性支付商鋪營業(yè)損失費(fèi)給被申請(qǐng)人，具體標(biāo)準(zhǔn)按房屋拆遷公布前6個(gè)月由稅務(wù)部門核發(fā)的稅后平均利潤按月以80%計(jì)算補(bǔ)償，期限為半年。(3)申請(qǐng)人一次性支付搬家費(fèi)1000元/鋪給被申請(qǐng)人。(4)建筑物內(nèi)部裝修補(bǔ)償按市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。(5)本裁決生效之日起十五天內(nèi)被申請(qǐng)人必須遷出東縱大道18號(hào)24個(gè)鋪位，這些房屋應(yīng)由申請(qǐng)人拆除。豐浩江等17位業(yè)主不服拆遷裁決，向廣東省東莞市中級(jí)人民法院提起行政訴訟。
原告訴稱：被告上述裁決所依據(jù)的《評(píng)估報(bào)告》在委托主體、使用條件和范圍、適用程序等方面適用法律錯(cuò)誤，且《評(píng)估報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容和鑒定人身份等沒有經(jīng)過原告質(zhì)證，其裁決結(jié)果損害了原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求撤銷被告的房屋拆遷行政裁決。
原告提供的主要證據(jù)有：
1.東莞市規(guī)劃局作出的拆遷裁決及廣東省東莞市華聯(lián)會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司(以下簡稱華聯(lián)公司)作出的華聯(lián)評(píng)字(2002)25號(hào)《評(píng)估報(bào)告》(以下簡稱《評(píng)估報(bào)告》)，用以證明被訴具體行政行為的存在。
2.雍華庭第二期、第三期商鋪價(jià)格表，用以證明東莞市規(guī)劃局采納的《評(píng)估報(bào)告》中的評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鄰近的雍華庭商鋪價(jià)格。
3.豐浩江等人的《房屋所有權(quán)證》，用以證明被拆遷房屋的面積、位置以及房屋的“商鋪”性質(zhì)等事項(xiàng)。
被告辯稱：裁決所依據(jù)的評(píng)估報(bào)告是由華聯(lián)公司作出，該公司是經(jīng)工商行政部門核準(zhǔn)登記成立的獨(dú)立企業(yè)法人，且擁有國家財(cái)政部批準(zhǔn)頒發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估資格，其評(píng)估資產(chǎn)范圍包括房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備等各類資產(chǎn)。而且，評(píng)估報(bào)告書及其評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)均在舉行聽證時(shí)經(jīng)各原告質(zhì)證。因此，該評(píng)估報(bào)告具有公信力且合法，我局的行政裁決程序合法，適用法律正確，原告的訴訟理由不成立。
被告提供的主要證據(jù)有：
1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《房屋拆遷許可證》，用以證明開發(fā)公司申請(qǐng)行政裁決前，已獲得涉案房屋所在地的用地規(guī)劃許可、用地證明以及拆遷許可。
2.華聯(lián)公司作出的華聯(lián)評(píng)字(2002)25號(hào)《評(píng)估報(bào)告》，用以證明作出行政裁決的主要根據(jù)。
3.東莞市規(guī)劃局制作的《行政裁決審理筆錄》，用以證明在作出行政裁決前，曾組織原告與第三人進(jìn)行了公開聽證。
第三人開發(fā)公司述稱：原告主張拆遷人從未與被拆遷人就拆遷補(bǔ)償安置問題協(xié)商過顯然與事實(shí)不符，我司與韓柳瓊、蘇偉文、張淦林、劉發(fā)枝、周炳坤等業(yè)主已經(jīng)達(dá)成了房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議，與豐浩江等人就拆遷補(bǔ)償安置問題也進(jìn)行過多次協(xié)商。原告認(rèn)為《評(píng)估報(bào)告》作出的價(jià)格評(píng)估顯失公正的主張并無證據(jù)支持，我公司只要證明作出《評(píng)估報(bào)告》的華聯(lián)公司是依法成立的合法機(jī)構(gòu)，具有評(píng)估資質(zhì)就可以了，評(píng)估報(bào)告是否公平，應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)。故被告作出的行政裁決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律準(zhǔn)確，裁決適當(dāng)，請(qǐng)予維持。
第三人開發(fā)公司提供的證據(jù)有：
1.開發(fā)公司所屬的開發(fā)辦公室與豐浩江等人就拆遷補(bǔ)償安置問題的協(xié)商筆錄，用以證明開發(fā)公司在申請(qǐng)裁決前與豐浩江等人進(jìn)行過協(xié)商。
2.開發(fā)公司所屬的開發(fā)辦公室分別與韓柳瓊等人達(dá)成的《房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議書》，用以證明房地產(chǎn)開發(fā)公司在申請(qǐng)裁決前也與豐浩江等人進(jìn)行過協(xié)商，并以此證明《評(píng)估報(bào)告》中的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)已為韓柳瓊等被拆遷戶所接受。
本案的其他第三人沒有出庭陳述意見。
東莞市中級(jí)人民法院經(jīng)審理查明：
2001年12月10日，被告東莞市規(guī)劃局頒發(fā)給第三人開發(fā)公司拆許字(2001)第5號(hào)房屋拆遷許可證，開發(fā)公司獲準(zhǔn)對(duì)本案原告等21人所有的東縱大道18號(hào)24間商鋪房屋進(jìn)行拆遷。開發(fā)公司提出的拆遷補(bǔ)償方案為：(1)作價(jià)補(bǔ)償，按拆遷建筑面積一次性現(xiàn)金補(bǔ)償，補(bǔ)償金額按評(píng)估價(jià)計(jì)算;(2)產(chǎn)權(quán)調(diào)換，以拆遷現(xiàn)有商鋪的建筑面積與該地新建商鋪之比1：0.6的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，互不補(bǔ)償差額。但經(jīng)多次協(xié)商，開發(fā)公司與本案各原告未能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。2002年4月，開發(fā)公司向東莞市規(guī)劃局申請(qǐng)行政裁決，被申請(qǐng)人為本案各原告及韓柳瓊、黃旭超等23人。經(jīng)開發(fā)公司委托，華聯(lián)公司于2002年5月20日對(duì)需要拆遷的商鋪房屋作了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。評(píng)估結(jié)論是：擬拆遷的物業(yè)商鋪評(píng)估均價(jià)每平方米5194.61元，倉庫評(píng)估均價(jià)每平方米3480元。2002年8月20日，東莞市規(guī)劃局就房屋拆遷補(bǔ)償糾紛召集拆遷人與被拆遷人公開舉行聽證會(huì)。8月30日，東莞市規(guī)劃局作出了拆遷裁決。
東莞市中級(jí)人民法院認(rèn)為：
行政訴訟是對(duì)被訴的具體行政行為是否合法進(jìn)行審查，因而本案審查的對(duì)象是被告所作的裁決是否合法?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決……”;第二十三條規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”;第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定”。因此東莞市規(guī)劃局有權(quán)對(duì)開發(fā)公司的申請(qǐng)作出裁決。東莞市規(guī)劃局的裁決經(jīng)過公開聽證，并有《評(píng)估報(bào)告書》等為據(jù)，裁決結(jié)果有貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式供各拆遷戶選擇，且貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~是按房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)確定的，符合上述法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為事實(shí)清楚，適用法律法規(guī)正確，是合法的具體行政行為。豐浩江等人訴稱東莞市規(guī)劃局裁決所依據(jù)的《評(píng)估報(bào)告》在委托主體、使用條件和范圍、適用程序方面違反《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》第十八條的規(guī)定，適用法律錯(cuò)誤，因涉案的評(píng)估房產(chǎn)屬私有資產(chǎn)，并非國有資產(chǎn)，不屬《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》調(diào)整的范圍，同時(shí)東莞市規(guī)劃局裁決作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~是以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格確定，故對(duì)豐浩江等人此起訴的理由不予支持。豐浩江等人訴稱東莞市規(guī)劃局裁決所依據(jù)的《評(píng)估報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容和鑒定人身份等沒有經(jīng)過原告質(zhì)證。經(jīng)查，東莞市規(guī)劃局舉行的聽證程序已對(duì)相關(guān)的證據(jù)進(jìn)行了聽證，且根據(jù)華聯(lián)公司的營業(yè)執(zhí)照，該所具有資產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)。豐浩江等人未能提交證據(jù)證明該評(píng)估報(bào)告不具合法性和可信性，東莞市規(guī)劃局采納這一評(píng)估報(bào)告作為裁決依據(jù)并無不當(dāng)。豐浩江等人訴稱《評(píng)估報(bào)告》的評(píng)估價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于聚福豪苑、雍華庭、東湖花園等商鋪的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格顯失公平。經(jīng)查，涉案的商鋪除區(qū)位外，其他各項(xiàng)指標(biāo)與聚福豪苑、雍華庭、東湖花園等商鋪均不具有可比性。豐浩江等人訴稱拆遷裁決的內(nèi)容超出了開發(fā)公司的請(qǐng)求范圍，損害了拆遷戶的合法權(quán)益。經(jīng)查，開發(fā)公司因未能與各拆遷戶達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議而申請(qǐng)被告裁決，而東莞市規(guī)劃局裁決的5項(xiàng)內(nèi)容均未超出拆遷補(bǔ)償安置及開發(fā)公司的請(qǐng)求范圍。綜上所述，豐浩江等人請(qǐng)求撤銷拆遷裁決的理由均不成立，不予支持。
據(jù)此，東莞市中級(jí)人民法院依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第(二)項(xiàng)之規(guī)定，于2003年3月28日判決：
駁回原告豐浩江等17人的訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后，豐浩江等人不服，向廣東省高級(jí)人民法院提出上訴。
豐浩江等人上訴稱：原審認(rèn)定事實(shí)不清，原審法院認(rèn)定被上訴人于2002年8月20日舉行了聽證會(huì)沒有任何依據(jù);原審法院認(rèn)定的證據(jù)存在不合法的現(xiàn)象?！对u(píng)估報(bào)告》將上訴人的商鋪分為商鋪和倉庫，且提出“如按拆遷房屋面積與該地新建成商鋪以1：0.6的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，雙方不需要補(bǔ)償差價(jià)”，顯然有違公平。故請(qǐng)求撤銷原判，撤銷規(guī)劃局的行政裁決。
規(guī)劃局答辯稱：原審認(rèn)定事實(shí)清楚。豐浩江等人上訴稱沒有舉行聽證程序與事實(shí)不符;我局只要證明作出《評(píng)估報(bào)告》的華聯(lián)公司是依法成立的合法機(jī)構(gòu)，并具有評(píng)估資質(zhì)即可，對(duì)于《評(píng)估報(bào)告書》的具體內(nèi)容無權(quán)評(píng)頭論足，因此，豐浩江等人上訴稱認(rèn)為《評(píng)估報(bào)告》作出的價(jià)格評(píng)估顯失公正的主張沒有證據(jù)支持。
第三人開發(fā)公司在二審中的答辯理由和請(qǐng)求同規(guī)劃局相同。
第三人豐燕芬等在二審中陳述：同意豐浩江等人的意見。
廣東省高級(jí)人民法院經(jīng)二審查明，東莞市規(guī)劃局在受理開發(fā)公司的申請(qǐng)后，于2002年8月20日主持了公開聽證會(huì)，并形成了《行政裁決審理筆錄》，該筆錄上有上訴人的訴訟代表人李伊凡和委托代理人的簽名，且在二審?fù)徶欣钜练矊?duì)此已予以確認(rèn)，故豐浩江等人提出的東莞市規(guī)劃局沒有舉行聽證的異議理由不成立。原審法院查明的其他事實(shí)由于當(dāng)事人均未提出異議，應(yīng)予確認(rèn)。
廣東省高級(jí)人民法院認(rèn)為：
東莞市規(guī)劃局采納華聯(lián)公司作出的《評(píng)估報(bào)告》作為其行政裁決依據(jù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)作出該《評(píng)估報(bào)告》評(píng)估人員的資格、評(píng)估程序等事項(xiàng)進(jìn)行審查。人事部和國有資產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托承接的評(píng)估項(xiàng)目，其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只能由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師擔(dān)任，評(píng)估報(bào)告至少由兩位注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽署方為有效。”本案《評(píng)估報(bào)告》中簽署姓名的評(píng)估人員為張瑞明和肖曉康，但只有張瑞明具有注冊(cè)評(píng)估師資格，肖曉康不具有注冊(cè)評(píng)估師資格。根據(jù)上述規(guī)定，該《評(píng)估報(bào)告》無效。《評(píng)估報(bào)告》將涉案房屋分為商鋪和倉庫分別予以評(píng)估的理由，是因?yàn)槲性u(píng)估的開發(fā)公司所提供的資料將涉案房屋已事先區(qū)分為商鋪和倉庫。作為注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的張瑞明，評(píng)估時(shí)未對(duì)委托方開發(fā)公司提供的資料進(jìn)行審核，就直接采納，違反了財(cái)政部發(fā)布的《中國注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范》第十八條“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)對(duì)客戶委托評(píng)估的資產(chǎn)進(jìn)行勘查，并對(duì)客戶提供的有關(guān)資料進(jìn)行審核”的規(guī)定。而且，豐浩江等人持有的《房屋所有權(quán)證》對(duì)涉案房屋均作了“鋪位”字樣的記載，華聯(lián)公司沒有提供有關(guān)證據(jù)和法律依據(jù)證明“鋪位”可以理解為商鋪和倉庫，故在《評(píng)估報(bào)告》中將涉案房屋區(qū)分為商鋪和倉庫兩部分，缺乏依據(jù)，不能采信。此外，華聯(lián)公司介紹《評(píng)估報(bào)告》中采用的租金標(biāo)準(zhǔn)，是通過詢問涉案房屋周圍有關(guān)人員后確定的，但評(píng)估人張瑞明卻不能提供證據(jù)對(duì)此予以證明，故華聯(lián)公司采用該租金標(biāo)準(zhǔn)證據(jù)不足。由于作出《評(píng)估報(bào)告》的兩位評(píng)估人員中有一位不具備法定評(píng)估資格，且評(píng)估人員既未對(duì)委托方房地產(chǎn)開發(fā)公司提供的資料進(jìn)行審核，亦未能依法取證證明其所采納的租金標(biāo)準(zhǔn)，在程序上存在嚴(yán)重違法。東莞市規(guī)劃局在未依法對(duì)該《評(píng)估報(bào)告》的上述事項(xiàng)進(jìn)行審查的情況下，即采納其作為行政裁決的依據(jù)，應(yīng)認(rèn)定為裁決的證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第六十二條規(guī)定：“對(duì)被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論，原告或者第三人提出證據(jù)證明有下列情形之一的，人民法院不予采納：(一)鑒定人不具備鑒定資格;(二)鑒定程序嚴(yán)重違法……。”據(jù)此，原審法院采納該《評(píng)估報(bào)告》中的評(píng)估結(jié)論不妥，屬適用法律錯(cuò)誤;同時(shí)，原審法院以該《評(píng)估報(bào)告》作為認(rèn)定被訴行政裁決合法的定案根據(jù)，屬認(rèn)定事實(shí)不清。
據(jù)此，廣東省高級(jí)人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第(三)項(xiàng)和第五十四條第(二)項(xiàng)第1目之規(guī)定，于2003年12月12日判決：
一、撤銷東莞市中級(jí)人民法院的一審行政判決;
二、撤銷廣東省東莞市規(guī)劃局東規(guī)行裁(2002)1號(hào)《房屋拆遷行政裁決書》;
三、廣東省東莞市規(guī)劃局在收到本判決書之日起60日內(nèi)重新作出裁決。
溫馨提示:因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線
400-900-9881或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)律師及時(shí)溝通，我們將前列時(shí)間為您解答。也可以通過
右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號(hào)碼，我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。北京創(chuàng)為律師事務(wù)所征地拆遷免費(fèi)法律服務(wù)平臺(tái)
全國創(chuàng)為拆遷律師網(wǎng) 網(wǎng)址
www.olincollection.com
?農(nóng)村拆遷??
