2011年1月21日，國務(wù)院590號(hào)令公布《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱“征收條例”）并自公布之日起施行。一年多過去了，從拆遷到征收的立法進(jìn)步并沒有杜絕非法強(qiáng)拆，由強(qiáng)拆房屋引起的社會(huì)矛盾沒有明顯緩和。

面對(duì)強(qiáng)拆，被征收人不能單純依靠政府的保護(hù)，因?yàn)槟承┑胤秸藭r(shí)正是強(qiáng)拆的推動(dòng)者。被征收人需要充分地運(yùn)用法律賦予的權(quán)力來捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。筆者將此歸納為房屋征收維權(quán)21招。

一、知曉房屋征收的法律真諦

房屋征收制度是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，對(duì)確需征收、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，依法征收并給與補(bǔ)償?shù)娜恳?guī)范的總和。維護(hù)被征收人的合法權(quán)益是這個(gè)制度的重要內(nèi)容。如果被征收人和征收人都真的而非僅僅是字面地知曉上述房屋征收法律制度的真諦，懂得尊重法律，依法維權(quán)，合法征收和補(bǔ)償都會(huì)變得輕松。

二、在土地上使用權(quán)預(yù)先設(shè)防

房屋征收在絕大多數(shù)時(shí)候是瞄準(zhǔn)房屋底下的土地而來，所以，被征收人在土地使用權(quán)上預(yù)先設(shè)防就具有十分重要的意義，是先行一步、事半功倍的行為。

對(duì)此，房東們要重視土地使用權(quán)登記發(fā)證制度。一是及時(shí)完善自己的房屋和土地的登記；二是被征收的房產(chǎn)都是有國有土地使用權(quán)的。

三、主動(dòng)參與規(guī)劃和計(jì)劃

在規(guī)劃和計(jì)劃環(huán)節(jié)奮力抗?fàn)幍姆晌淦魇恰墩魇諚l例》第九條的規(guī)定：

“依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃”。

制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。

作為被征收人，在規(guī)劃和計(jì)劃編制、修改的各個(gè)環(huán)節(jié)，充分使用知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)，無疑對(duì)于維護(hù)自身的合法權(quán)益和社會(huì)公共利益，有著十分重要的意義。

四、要求確定房屋征收的范圍

在鄭州市曾經(jīng)有用透明膠帶貼拆遷公告、貼后就撕去的高招；而杭州則曾有在杭州日?qǐng)?bào)的廣告欄登拆遷公告的絕招，想知道房屋征收與補(bǔ)償條例。巧合的是過了三個(gè)月，裁決就下來了，被拆遷人才知道自己的房屋在拆遷范圍呢。于是去起訴拆遷許可違法，法院則以過了訴訟時(shí)效為由，無情的駁回了起訴，直接剝奪了民眾的訴權(quán)。

即使如此，我們還是要堅(jiān)持被征收人的知情權(quán)和法律救濟(jì)權(quán)，堅(jiān)持征收人有義務(wù)依法公告征收范圍等事項(xiàng)，堅(jiān)持審查政府是否依法即使將房屋征收相關(guān)的內(nèi)容公告。如果基層政府沒有認(rèn)真執(zhí)行《征收條例》第十三條的規(guī)定：“市、縣級(jí)人民政府做出房屋征收決定后，應(yīng)當(dāng)即使公告”；那么按照條例“第三條房屋征收與補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主，程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則”，未依法公開的行政決定不應(yīng)當(dāng)發(fā)生法律效力。

五、正確界定建筑面積

征收的對(duì)象是房屋，房屋的量化指標(biāo)是面積。所以，建筑面積如何界定？這里的貓膩是補(bǔ)償不公的重要原因。

對(duì)于房屋的建造和拆遷，其面積計(jì)算本來是一致的。但是在過去的拆遷中，建筑面積的爭(zhēng)論是常見的糾紛。主要表現(xiàn)：一是被拆遷房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證面積不一致；二是被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)證面積一致但實(shí)際面積不一致。

解決上述問題，雙方要明確采用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即對(duì)被征收房屋和補(bǔ)償安置使用一個(gè)計(jì)算方法，嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB-T-2000號(hào)《房產(chǎn)測(cè)量范圍》。

六、審查是否真是公共利益

是否公共利益的需要，是我們判斷該征收國有土地上單位、個(gè)人的房屋的行為是否合法的首要標(biāo)準(zhǔn)。被征收人有權(quán)嚴(yán)格的對(duì)公共利益進(jìn)行審查，以維護(hù)合法權(quán)益

審查是否公共利益的時(shí)機(jī)是越快越好，其方法是從有關(guān)該征收項(xiàng)目的立項(xiàng)前的可行性開始，至法院作出強(qiáng)制執(zhí)行的決定后，都可以運(yùn)用參加論證會(huì)，聽證會(huì)發(fā)表意見、信訪反映、舉報(bào)、提出信息公開申請(qǐng)、行政復(fù)議和訴訟等方式。被征收人要在對(duì)征收決定有疑問的第一時(shí)間想上級(jí)人民政府提出行政復(fù)議，或向當(dāng)?shù)刂屑?jí)人民法院起訴，以減少魚目混珠的可能。

七、明白誰是合法征收當(dāng)事人

被征收人要重點(diǎn)審查征收人一方的主體資格是否合法。主體不合法，視其行為違法的重要原因。

條例規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作，市縣級(jí)人民政府，確定的房屋征收部門（以下簡稱“房屋征收部門”）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

房屋征收部門，可以委托房屋征收實(shí)施單位，房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作，房屋征收實(shí)施單位不得以營利為目的。

八、審查征收決定是否合法

在征收糾紛中，核心的爭(zhēng)論必然是該征收決定是否合法。質(zhì)疑征收決定的合法性，主要應(yīng)當(dāng)考慮三個(gè)方面：

1、批準(zhǔn)（決定）征收的機(jī)關(guān)是否合格，即是否是市縣級(jí)人民政府做出。

2、批準(zhǔn)（決定）征收所需的要件是否齊備，即是否為了公共利益，是否根據(jù)法律規(guī)定的權(quán)限和程序，是否確需。

3、批準(zhǔn)（決定）征收的程序是否適當(dāng)，即是否遵守了條例的規(guī)定。

九、尋找補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公平

現(xiàn)行征收條例強(qiáng)調(diào)了征收補(bǔ)償要公平，其設(shè)定的底限是《條例》第十九條規(guī)定的“不低于征收公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”。除了征收人應(yīng)當(dāng)依法實(shí)施征收和補(bǔ)償活動(dòng)、與人為善之外，還需要被征收人據(jù)理力爭(zhēng)以下七點(diǎn)：

1、房屋的補(bǔ)償價(jià)格以訂約或是領(lǐng)取補(bǔ)償款之日的市場(chǎng)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)

2、以被征收房屋同一區(qū)位的新商品房售價(jià)作為貨幣補(bǔ)償?shù)幕鶞?zhǔn)價(jià)，雙方就此能協(xié)商則無需評(píng)估。

3、被征收房屋的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)保證最低是“拆一還一”。

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積應(yīng)考慮容積率的差別予以增減，尤其是被征收房屋與調(diào)換房屋容積率有明顯差別的情況下，更應(yīng)考慮對(duì)被征收房屋做面積計(jì)算上的調(diào)整，從而使土地使用權(quán)的補(bǔ)償落實(shí)到實(shí)處。

5、補(bǔ)償方式應(yīng)引導(dǎo)被征收人選擇安置（產(chǎn)權(quán)調(diào)換）為首選，改變拆遷中以貨幣補(bǔ)償為主的作法，以保證被征收人的居住條件。

6、明確居住條件不降低。

7、對(duì)特困人群明確在補(bǔ)償中予以特殊照顧，落實(shí)最低的住房保障。

十、正確應(yīng)對(duì)房屋用途爭(zhēng)論

房屋用途是確定房屋價(jià)格的重要標(biāo)準(zhǔn)。如果被征收人的房屋實(shí)際用途與房產(chǎn)證的用途不一致，就可能產(chǎn)生爭(zhēng)議，其合法權(quán)益就可能得不到保障。

拆遷實(shí)踐中，對(duì)房屋用途的爭(zhēng)論，集中表現(xiàn)在“住改非”的爭(zhēng)議突出和登記不實(shí)的問題，建議被征收人對(duì)變更用途沒有登記或與登記不符的情況，應(yīng)當(dāng)要求征收做實(shí)事求是的處理，只要不是依法應(yīng)無償拆遷的建筑，在征收時(shí)都應(yīng)按其合法的實(shí)際用途予與補(bǔ)償。

十一、抓住機(jī)會(huì)對(duì)話而不對(duì)抗

無法避免的是，征收活動(dòng)有時(shí)會(huì)激化矛盾，對(duì)拆遷方而言，這是一種危機(jī)，與對(duì)方對(duì)話而不是對(duì)抗來處理糾紛，是一個(gè)危機(jī)公關(guān)的過程。

作為弱勢(shì)一方的被征收人更要注重對(duì)話，且要抓住機(jī)遇，否則就可能加大維權(quán)成本。一些被征收人可能出于對(duì)政府官員的不信任和排斥心理，拒絕與政府征收人員對(duì)話，也不接收有關(guān)資料，更不申請(qǐng)聽證，結(jié)果是喪失申辯、澄清事實(shí)的時(shí)機(jī)而蒙受損失，或是喪失行政復(fù)議和訴訟的勝訴權(quán)，錯(cuò)失維權(quán)的時(shí)機(jī)。

十二、反對(duì)以“拆違”代替征收

長達(dá)二十年的拆遷中，由于相關(guān)條例的“違章建筑不予補(bǔ)償”的規(guī)定，引發(fā)了眾多的矛盾，以“拆違”代替拆遷，引起血案的教訓(xùn)十分深刻。對(duì)此，雖然征收條例對(duì)無證房設(shè)立了一個(gè)調(diào)查、認(rèn)證、處理程序，但《征收條例》依然延續(xù)了舊拆遷條例的規(guī)定----“違法建設(shè)和超過期限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償”，這為征收時(shí)代繼續(xù)以“拆違”代替征收留下了禍根。

為此，作為被征收人要善于抗?fàn)?，?jiān)決的維護(hù)自己的合法權(quán)益。維權(quán)中要以行政處罰法和行政強(qiáng)制法為依據(jù)，審查政府違法建筑的調(diào)查、認(rèn)證、處理程序是否合法，并即時(shí)啟動(dòng)行政復(fù)議和訴訟。

十三、即時(shí)利用法律救濟(jì)途徑

征收既然是公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的一種擠壓，爭(zhēng)議就難以完全避免，法律救濟(jì)也不可缺少。目前征收立法不甚理想，但當(dāng)事人還是要在現(xiàn)行的法律、法規(guī)、規(guī)章的框架內(nèi)盡力維護(hù)自身的合法權(quán)利。

建議被征收人充分利用法律賦予的武器，即時(shí)啟動(dòng)行政復(fù)議和訴訟。雖然，人們往往很難信賴強(qiáng)力機(jī)關(guān)完全公正，但司法制度和行政復(fù)議制度終歸多一個(gè)維權(quán)途徑。

十四、中小企業(yè)要捍衛(wèi)生存權(quán)

在20年的拆遷活動(dòng)中，中小企業(yè)特別是工業(yè)企業(yè)因拆遷補(bǔ)償不到位，而消亡，是十分突出的問題。遺憾的是，《征收條例》回避了這一問題。中小企業(yè)主不僅要維護(hù)自身的權(quán)益，還要從履行社會(huì)責(zé)任的角度，努力捍衛(wèi)生存權(quán)。

征收拆遷補(bǔ)償，底線應(yīng)是保證企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)的需要。征收非住宅房屋，要充分考慮當(dāng)?shù)氐墓ど虡I(yè)水平和就業(yè)問題，除國家政策確定需要淘汰的行業(yè)外，不能因征收導(dǎo)致企業(yè)關(guān)閉和工人下崗，應(yīng)盡量減少土地與房屋征收對(duì)工業(yè)企業(yè)的負(fù)面影響。

十五、反對(duì)黑社會(huì)插手征收

征收是政府行為，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)施。不能忽視拆遷中常見的暴利拆遷背后隱藏的黑社會(huì)問題。被征收人對(duì)征收活動(dòng)中黑社會(huì)的威脅要有充分的思想準(zhǔn)備，政府機(jī)關(guān)更應(yīng)看到黑社會(huì)對(duì)和諧社會(huì)的威脅。

對(duì)此，要善用各種法律手段來加大對(duì)黑惡勢(shì)力的打擊。在一些地方，黑惡勢(shì)力的確猖獗，但還沒有形成主流。由于黑惡勢(shì)力多少從基層開始擴(kuò)張的，所以要想方設(shè)法讓警方上層知道情況，提高警方關(guān)心的級(jí)別，對(duì)解決問題很重要。

十六、防止“拆一還一”房不同

許多地方陸續(xù)實(shí)行了“拆一還一”的政策。這一政策突破了按市場(chǎng)估價(jià)補(bǔ)償作法，為緩解拆遷矛盾發(fā)揮了重要作用。

但是，這一政策在拆遷執(zhí)行中也出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在被拆遷房屋和用于產(chǎn)權(quán)置換的房屋不是一回事，如商品房與安置房屋，其價(jià)值相差甚遠(yuǎn)，引起被拆遷人的嚴(yán)重不滿。

在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中，被拆遷方一定要充分了解調(diào)換房屋的性質(zhì)，尤其是土地使用權(quán)性質(zhì)，防止利益受到損害。

十七、重視媒體的監(jiān)督作用

被征收人應(yīng)積極將遭遇和困惑向媒體傾訴，希望有更多媒體客觀報(bào)道房屋征收矛盾的方方面面。公開，才能有公平、公正。

然而，一些受到媒體關(guān)注的案件，其結(jié)局并不理想。除了一些眾所周知的原因外，當(dāng)事人對(duì)媒體作用的誤讀也是重要原因。輿論監(jiān)督不能取代法律的作用，有的當(dāng)事人在找媒體的過程中忽視了司法程序，放棄申訴權(quán)，導(dǎo)致雷聲大雨點(diǎn)小。有的當(dāng)事人不注意搜集和保存證據(jù)，使記者的采訪很艱難，往往沒有切中要害而功虧一簣，還有的當(dāng)事人，給媒體提供線索和反應(yīng)情況不客觀，導(dǎo)致媒體采訪和報(bào)道失實(shí)，甚至授人以柄。被征收人要正確了解輿論監(jiān)督的性質(zhì)才能發(fā)揮媒體在征收維權(quán)中的作用。

十八、抵制非法的先予執(zhí)行

在新的《征收條例》出臺(tái)前后，爭(zhēng)論較大的問題是，復(fù)議和訴訟中，房子是拆還是不拆？常見的情況是：政府的決定被被判違法，但房屋已經(jīng)拆了，即使全額賠償，也給社會(huì)財(cái)富尤其是當(dāng)事人造成了重大損失。尤其是房屋被錯(cuò)誤強(qiáng)拆，還會(huì)導(dǎo)致證據(jù)丟失，給補(bǔ)償金額的確定造成困難。

對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定安案件若干規(guī)定問題的規(guī)定》于2012年2月27日通過，于同年4月9日公開，次日?qǐng)?zhí)行。上述規(guī)定中“被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起三個(gè)月內(nèi)提出；逾期申請(qǐng)的，除有正當(dāng)理由外，人民法院不予受理”等于是取消了先于執(zhí)行，是個(gè)亮點(diǎn)。

十九、上訪要堅(jiān)持依法進(jìn)行

根據(jù)相關(guān)部門近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，近年來在全國各地進(jìn)京上訪的人群中，有百分之40%以上屬于拆遷糾紛引起的，到建設(shè)部上訪的人群中有80%以上屬于拆遷糾紛引起的。

正確的信訪手段，是房屋征收維權(quán)的重要補(bǔ)充。被征收人在才去維權(quán)措施時(shí)，依法運(yùn)用信訪權(quán)，必要且可行。但被征收人上訪要講規(guī)則，要了解信訪制度，在信訪過程中應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，防止授人以柄。

二十、信息公開爭(zhēng)取的知情權(quán)，2008年5月1日《中華人民共和國政府信息公開條例》頒布實(shí)施，雖然實(shí)施至今存在著一些不足，但政府信息公開條例與國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例仍然是廣大被征收人有效保護(hù)合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益的救命稻草之一，是廣大被征收人實(shí)現(xiàn)知情權(quán)的有效途徑。

被征收人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行政府信息公開義務(wù)的，可向本級(jí)檢查機(jī)關(guān)、政府信息公開工作主管部門舉報(bào)；對(duì)本級(jí)檢查機(jī)關(guān)和政府信息公開工作主管部門的處理不滿意的，可向上一級(jí)業(yè)務(wù)主管部門檢查機(jī)關(guān)或者政府信息公開工作主管部門舉報(bào)。

二十一、“釘子戶”要合法、理性

面對(duì)違法征收，或是不合理補(bǔ)償，被征收人有拒絕搬遷的權(quán)力，這就成了人們所說的“釘子戶”。然而“釘子戶”的結(jié)局往往相差很大，其原因就在于是否合法、理性。維權(quán)的目的是解決矛盾而非激化矛盾。征收問題的確事關(guān)政治，但被征收人要對(duì)此十分注意，防止房屋征收維權(quán)被政治化。