歷史總有驚人的相似，歷史更是一面鏡子！商住房是否存在著風險？商住房拆遷怎么進行補償？“住改非”應當依照什么標準呢？下面創(chuàng)為律師來給大家看一看總理是如何說商住房的新政策。

　　在距一年前北京發(fā)布商改住3.26政策出臺一周年差十天的時刻，剛剛當選新一屆國務院總理的李克強擲地有聲地給了商改住震撼的講話。

　　3月20日上午，在十三屆全國人大一次會議閉幕后，國務院總理李克強在人民大會堂三樓金色大廳會見采訪十三屆全國人大一次會議的中外記者并回答記者提出的問題。

　　在回答中央電視臺記者提出的產(chǎn)權問題時，李總理強調(diào)“讓恒產(chǎn)者有恒心，讓投資者有信心，讓各類產(chǎn)權的所有者安心，給所有合法產(chǎn)權所有者都吃上長效的定心丸”，四個心給了商改住放心的提法。

　　這一表態(tài)意義非凡，標志著全國商住房產(chǎn)將可能恢復出售貸款、抵押融資、公開掛牌租賃，所有商住業(yè)主們終于踏踏實實吃了定心丸。

　　而這一個定心丸的一年前，突如其來的風暴讓所有商住業(yè)主寢食難安。

　　2017年3月26日，在北京發(fā)布住宅“3.17認房又認貸”的背景下，商住市場迎來極大機會，北京商住創(chuàng)出同期歷史新高，不限購的商住項目量價齊升。但是，政策突變，為了進一步打擊投機炒房行為，規(guī)范商業(yè)、辦公類項目管理，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，北京發(fā)布了《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（俗稱3.26新政）。

　　3.26新政規(guī)定了未經(jīng)批準禁止將商住、商辦類項目改為居住等用途，商住、商辦類項目再次出售時禁止出售給個人，銀行暫停對個人購買商辦項目的貸款等一系列政策。也就是說商住房產(chǎn)只能銷售給公司，并且只能全款。

　　該政策對購房資格、貸款、再交易、流通環(huán)節(jié)的限制，基本上消除了剛需和投資這購買商住、商辦類項目的可能性，而出臺這樣遠遠超越住宅限購令的背后原因就是政治原因，就是十九大前人士更迭的渾水摸魚。當然，這也就是后來北京發(fā)布5.23解釋條例更正3.26的根本原因，但最終引發(fā)北京上萬商住業(yè)主集體上街請愿的不和諧一幕。

　　3.26公告一出，原本火熱的北京商住項目瞬間無人問津，銷量冰封，成交冷凍。北京之后，深圳、上海、廣州等地紛紛發(fā)布了相近政策，一時間，全國商住市場進入寒冬，投資者談商住色變。

　　這一政策對于抑制投資投機效果顯著，但是也誤傷了很多剛需。激發(fā)了市場迅速用公司名義買房的全新方式，并且可以通過股權變更方式達到房產(chǎn)全流通的方式。

　　而此前大多數(shù)購買商住項目的業(yè)主不熟悉用公司名義買房的途徑，而個人購買大門關閉。更無力承擔住宅高昂價格并且租金很低的現(xiàn)狀，本來通過一百萬買個小戶型精裝公寓的安家夢徹底破碎。

　　后來，為了安撫市場情緒，遵守契約精神，北京市發(fā)布了5.23商住新政。

　　2017年5月23號，北京市住建委針對“3·26”發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商辦類房屋銷售做出規(guī)范，明確已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。

　　市住建委解釋，首先，在政策執(zhí)行前，已取得預售許可證、有實際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類項目，開發(fā)商可保持現(xiàn)有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現(xiàn)有設施。也就是說，對于已購買的有預售許可證的商辦類房屋的購房者，不會被要求拆除衛(wèi)生間和上下水等設施。

　　上述解釋，用法律的名義就是老房老辦法，新房新辦法，也就是說，3.26之前拿到預售證的商住都是可以有居住功能的，而3.26之后拿到預售許可證的是否可以居住沒有明確規(guī)定。

　　此解釋條例發(fā)布后，北京商住市場開始回暖，成交開始回升，價格開始反彈。但是購買者對五十年產(chǎn)權到期后的疑慮始終沒有打開，所以銷量持續(xù)低位徘徊。

　　昨天，轉(zhuǎn)機來了！李克強總理在人民大會堂擲地有聲地宣布強調(diào)保護合法產(chǎn)權，所有有產(chǎn)權證的房產(chǎn)徹底安心。

　　3月20日上午，十三屆全國人大一次會議閉幕后，李總理在人民大會堂金色大廳會見中外記者,在就產(chǎn)權問題的回答上，李克強總理宣布：“保護產(chǎn)權必須要尊重合同，弘揚契約精神，不能把合同當做廢紙。去年有關部門還抓住幾個典型案件，把涉產(chǎn)權的錯案糾正過來，表明了我們的決心，就是要持續(xù)向社會發(fā)出信號，讓恒產(chǎn)者有恒心，讓投資者有信心，讓各類產(chǎn)權的所有者安心，給所有合法產(chǎn)權所有者都吃上長效的定心丸。”

　　總理的這一講話對于商住類項目業(yè)主來說迎來了轉(zhuǎn)機。我分析有如下原因：

　　1.明確了產(chǎn)權。不管是住宅，還是商住公寓，都是合法財產(chǎn)，房子都是永久產(chǎn)權，土地才有租用年限。

　　其實，北京商住項目在北京已經(jīng)存在了十幾年，存在的原因就是最初規(guī)劃部門的商辦用地要遠遠多于居住用地，然而市場對于住宅的需求居高不下，在這種背景下，大量“商改住”項目出現(xiàn)，又因其兼具居住辦公雙功能、價格較低、不限購等優(yōu)勢受到市場歡迎。所以，真正應該改正的是規(guī)劃部門給的規(guī)劃，給商住合理的空間，而不是對歷史一棍子打死。甚至用各種金融購買工具讓扭殺歷史的存在。

　　數(shù)據(jù)顯示，僅2016年一年北京商住市場銷售就達六萬多套，近些年北京累計商住物業(yè)估計存量三十多萬套。這些物業(yè)在之前都是合法交易有房本可以抵押融資，而3.26政策出臺后，基本消除了這類資產(chǎn)流通的可能性，這對之前合法購買的業(yè)主傷害巨大。這就是總理昨天所說的新官不管舊賬，弘揚契約精神，不能把合同當做廢紙。

　　所以，本次總理對于產(chǎn)權的明確表態(tài)，就是對以往商住類項目合法性的肯定，就是新官買舊賬，就是尊重契約精神。

　　2.商住產(chǎn)品的資產(chǎn)金融屬性還會恢復。目前不能貸款，抵押的問題，很快就會逐步解決。

　　3.26政策中不能流通不能貸款的條文，在流通環(huán)節(jié)限制了商住類項目的交易，但只是暫時性，文件中的表述也是暫停。從長期來看，一線城市的商住類項目由于位置好，戶型小，周邊聚集產(chǎn)業(yè)人群，需求旺盛總價低，所以未來會逐步讓市場重新定價，并且，租售并舉的國家戰(zhàn)略下，好出租的房子會保值升值，地段就是房子較好的護身符。

　　而3.26新政的中老房老辦法新房新辦法的規(guī)定，相當讓以后不會在新批商住增量，就是說之前的“商改住”項目成為了市場絕版，尤其未來只能新增五百平米以上的規(guī)定，讓小戶型更加具有稀缺性，而投資的首要考慮就是稀缺，未來北京市新增的全部是住宅，讓小戶型商住更成為稀缺的明星。雖然在目前還不能貸款，但是抵押已經(jīng)恢復，從昨天總理講話來看，未來將會逐步恢復貸款功能。

　　3.一線特大城市商住租賃市場正在全面釋放，資產(chǎn)證券化大行其道。

　　2016年6月3號，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，文件明確規(guī)定：“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。”這一政策當時收到很大爭議，但是一年后，隨著租售并舉政策的不斷落地，意味著很多商住類項目都可以進入租賃市場并且具備居住功能。

　　北京3.26新政發(fā)布后，許多房產(chǎn)類中介公司“商改住”房源下架就是源于對政策的恐懼。但是2017年7月26日，北京所有商住類項目全部恢復交易。而促成這個轉(zhuǎn)變的就是當天新華社的發(fā)文《商辦經(jīng)紀服務規(guī)范發(fā)展將助力“雙創(chuàng)”空間建設》指出：“商辦地產(chǎn)回歸承載業(yè)態(tài)的屬性，當前加強行業(yè)自律、規(guī)范商辦經(jīng)紀服務促商辦地產(chǎn)市場健康發(fā)展，將助力推進“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”空間建設。商辦地產(chǎn)是北京房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。”

　　新華社還寫道：“商辦地產(chǎn)是用來“干事業(yè)”的，是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的基礎，具有較強的產(chǎn)業(yè)屬性。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥認為，成立商辦地產(chǎn)服務行業(yè)的自律組織，引導商辦地產(chǎn)服務機構規(guī)范發(fā)展，有利于降低中小企業(yè)的辦公經(jīng)營成本，有助于推進“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”。發(fā)揮商辦地產(chǎn)服務行業(yè)的“生產(chǎn)要素”作用，助力“雙創(chuàng)”空間建設，緊密對接實體經(jīng)濟，能有效支撐經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。”

　　上述新華社發(fā)文中，重點就是“商辦地產(chǎn)將助力推進“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”空間建設，商辦地產(chǎn)是北京房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。商辦地產(chǎn)是用來“干事業(yè)”的，是“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的基礎！”

　　新華社的描述，就是最高領導人的指揮棒，更是人民領袖的意愿，給出了投資者布局宜居宜業(yè)房產(chǎn)的核心布局標準。

　　而在一線城市，租賃市場將最先全面放開，未來商住類項目可以掛牌交易。這對商住業(yè)主來說在出售的同時更增加了出租的高收益。

　　4.租售并舉國家政策下的租售同權，正在和住宅一樣獲得同等待遇。

　　在國家高舉租售并舉大旗下，保障租房合法權益，提倡租售同權。國家正在通過立法，明確租賃雙方的權利義務，保障租賃當事人的合法權益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度逐步使租房居民在教育、醫(yī)療等基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

　　在租賃住宅緊缺情況下，商住類項目在租賃市場會占很大比例，租售同權的落實對于商住類業(yè)主來說是一個值得期待的未來。

　　去年9月29號，北京市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式發(fā)布，將于2017年10月31日起實施。《通知》從強化住房租賃管理服務、增加租賃住房供應，建立住房租賃監(jiān)管平臺、提供便捷公共服務，明確住房租賃行為規(guī)范、維護當事人合法權益，加強市場主體監(jiān)管、提升住房租賃服務水平等四個方面提出加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的具體措施和要求。

　　本次《通知》關于義務教育的最新意見指出：“本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務教育。”

　　而北京市最新提出的“本市戶籍無房家庭”也可以在租房所在地就近入學的精神其實和北京市最新規(guī)劃中提出的“深入推進學區(qū)制改革”是一脈相承的，也就是未來北京市學區(qū)制度改革的深入方向。

　　而國家教委正在推廣北京的經(jīng)驗，租房也能上學正在全國推廣。

　　所以，總理昨天在中外記者會上對于產(chǎn)權問題的回答，就是讓全國千百萬商住類業(yè)主吃了“讓恒產(chǎn)者有恒心，讓投資者有信心，讓各類產(chǎn)權的所有者安心，給所有合法產(chǎn)權所有者都吃上長效的定心丸”

　　吃下了總理給的“長效定心丸”，創(chuàng)為律師也來給大家一個“完美鑒證”，商住用房可以保障了，那住房改為商業(yè)用途怎么辦呢？今天就來講一講“住改非”的熱門問題分析：

　　住改非也叫做住改商，是指國有或者集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經(jīng)營。被拆遷房屋所有權證上標明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)，稅務登記證實并有納稅記錄。由于在產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面上具有低成本、便捷等優(yōu)勢在城市中非常普遍，相關的此類房屋在面臨拆遷時的補償標準自然是一個無法回避的問題。創(chuàng)為律師對各地住改非的補償總結(jié)了以下幾種模式：

　　一 大多數(shù)地區(qū)按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定。即 補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定

　　二 也有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補償政策。 即 補償金額按照房屋的實際用途補償

　　三 參照商業(yè)用房估計，并且根據(jù)是否沿街標準有所不同。即 參照商業(yè)用房估計的前提相同，對沿街的住改非房屋和非沿街的住改非房屋采取不同補償。

　　四 一定時間之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進行補償。

　　五 采用混合標準。即 臨街底層住改非房屋實際作為門市經(jīng)營的，參照同地段門市評估價格進行補償，其他住改非房屋貨幣安置補償被拆遷人實際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價格的1:2進行補償。

　　最后北京創(chuàng)為律師事務所提醒您：對于住改非的補償多是以地方政府規(guī)章的形式出現(xiàn)，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能，所以在遇到住改非拆遷問題時，及時咨詢和聘請專業(yè)律師，借助律師的專業(yè)法律知識和嚴謹?shù)乃季S邏輯，依法維護好自身權益。