被拆遷人維權(quán)

被拆遷人如何根據(jù)相關(guān)法律維護(hù)合法權(quán)利

房屋征收(拆遷)決定是由區(qū)縣人民政府做出的，房屋征收補(bǔ)償(拆遷補(bǔ)償安置)方案也是由區(qū)縣人民政府?dāng)M定的，但這不意味著被征收人(被拆遷人)就只能被動(dòng)接受，無所作為。根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(國務(wù)院第590號(hào)令)和《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》(人民政府第71號(hào)文)的有關(guān)規(guī)定，被征收人可以對(duì)征收的合法性和必要性(是否需要征收)以及征收補(bǔ)償方案的合理性提出自己的意見，在因舊城區(qū)改造而征收房屋時(shí)，被征收人甚至可以透過投票的方式對(duì)征收決定及征收補(bǔ)償方案予以否定。本質(zhì)上，這是被征收人的權(quán)利救濟(jì)行為。根據(jù)我們的觀察，被征收人能否積極地行使自己的知情權(quán)和建議權(quán)，甚至在必要的情況下訴諸法律，在很大程度上影響著征收方案的最后確定，當(dāng)然，這對(duì)于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益無疑是十分重要的。

一、 積極參與征收方案的制定過程，充分表達(dá)個(gè)人意見

按照《國有土地上分為征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第十五條之規(guī)定，區(qū)(縣)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案(房屋拆遷補(bǔ)償安置方案)進(jìn)行論證并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意見。征求意見期限不得少于30日。其中，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，區(qū)(縣)人民政府還應(yīng)當(dāng)組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會(huì)。

北京創(chuàng)為律師事務(wù)所拆遷律師認(rèn)為，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，被征收人的意見表達(dá)至關(guān)重要，因?yàn)榇藭r(shí)的征收補(bǔ)償方案還僅僅是“草案”，還未最終確定，《細(xì)則》之所以作出如此規(guī)定正是要“試探”被征收人的反應(yīng)，聽取被征收人的意見，因而被征收人的意見也最容易被接受和吸收。

二、 積極參與舊城改造中的“兩輪征詢”，用“投票權(quán)”來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

“新拆遷條例”對(duì)舊城改造設(shè)置了特別程序，即是“兩輪征詢制”。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定：“因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。”這是對(duì)舊城改造的前置性程序，如果同意征收的人數(shù)比例在百分之九十以下，則舊城改造不能進(jìn)行?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第二十一條同時(shí)規(guī)定：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補(bǔ)償方案簽訂附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補(bǔ)償協(xié)議生效;在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)(縣)人民政府規(guī)定，但不得低于80%。”這一規(guī)定又在征收房屋的過程中充分保障了被征收人的表達(dá)權(quán)。

需要強(qiáng)調(diào)指出的是，“兩輪征詢制”正是從試點(diǎn)然后被“新拆遷條例”接納的，因此，在舊城改造中實(shí)施“兩輪征詢”已經(jīng)是駕輕就熟的操作程序。

三、慎重選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，積極行使對(duì)評(píng)估結(jié)果的“異議權(quán)”

在“新拆遷條例”沒有正式頒布實(shí)施之前，房屋拆遷中依然實(shí)行了對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的“票選”，“新拆遷條例”延續(xù)了這一做法。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)予以公告。”鑒于評(píng)估結(jié)果對(duì)被征收人的重要性，拆遷律師團(tuán)隊(duì)建議被征收人一定要積極而慎重地參與到評(píng)估機(jī)構(gòu)的“票選”過程中，以選擇那些管理規(guī)范，資質(zhì)優(yōu)異的評(píng)估機(jī)構(gòu)。同時(shí)，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條第三款規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房地產(chǎn)估價(jià)主任委員會(huì)申請(qǐng)鑒定”。這樣的規(guī)定，從結(jié)果上賦予了被征收人對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議權(quán)。根據(jù)拆遷律師團(tuán)隊(duì)的觀察，這樣的異議通常都是有效果，有收益的。

四、被征收人有提起行政訴訟和行政復(fù)議的權(quán)利。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例實(shí)施細(xì)則》第二十二條規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人對(duì)區(qū)(縣)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。”我們的理解是，這一權(quán)利是對(duì)被征收人個(gè)體而言，無論是基于公共利益的房屋征收(房屋拆遷)還是舊城改造，被征收人都可以在法定時(shí)間被提起。按照《行政訴訟法》和《行政復(fù)議法》的有關(guān)規(guī)定，提起行政復(fù)議的期限是自知道該行政行為的兩個(gè)月內(nèi)提出，提起行政訴訟的期限是自知道該行政行為的三個(gè)月內(nèi)提出。至于是要提起行政復(fù)議還是提起行政訴訟，一般來講被征收人是有選擇權(quán)的。當(dāng)然，區(qū)縣政府在進(jìn)行房屋征收公告時(shí)應(yīng)該告知被征收人提起行政復(fù)議或行政訴訟的權(quán)利以及期限。