拆遷寶典之：拆遷過程中的陷阱分析
2014-04-01 10:39???作者：admin_cq???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
拆遷過程中的陷阱分析——評估報告
根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷人對被拆遷人的補(bǔ)償方式主要有兩種，分別是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換方式。對于采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞降?，《條例》24條規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。實踐中，被拆遷人都會收到一份房屋的評估報告，這似乎沒有什么可懷疑的，因為法律就是這樣規(guī)定的，應(yīng)該不是什么陷阱。但評估報告是被拆遷人噩夢的開始，接受了評估報告就等于踏進(jìn)了痛苦的深淵。為什么這樣說呢？我來細(xì)細(xì)分析。《條例》24條規(guī)定以房地產(chǎn)市場評估價格確定房產(chǎn)價格。由市場決定價格，這是非常合理客觀的，但問題就出在了“具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定“上。以北京為例，拆遷中房屋評估的評估依據(jù)是《北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》（京國土房管拆字[2001]1234號），這個暫行規(guī)則是2001年制定的，此規(guī)定根據(jù)當(dāng)時的情況將北京的土地根據(jù)地理位置劃分為十級，每一級有不同的基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)房價，同時具體規(guī)定了土地級別的范圍。如，一級土地為西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門西大街—地安門東大街—張自忠路—東四北 大街—東四南大街—東單北大街—崇文門內(nèi)大街—崇文門西大街—前門東大街—前門西大街 —宣武門東大街—宣武門內(nèi)大街—西單北大街；這級別的基準(zhǔn)地價為5300-6000 基準(zhǔn)房價為1000。看到這個數(shù)據(jù)大家應(yīng)該看出問題所在了，這個標(biāo)準(zhǔn)是2001年，2001年到現(xiàn)在地價房價不知翻了幾番，還是按照這個標(biāo)準(zhǔn)評估是不合理的，但國家并未出臺新的標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在所有的拆遷評估都是沿用這個標(biāo)準(zhǔn)。所以，評估報告是拆遷中的大陷阱，當(dāng)然這個陷阱是國家給咱老百姓挖的。
拆遷人也知道這個標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重過時，所以拆遷補(bǔ)償談判的空間是非常大的，這似乎很有利于被拆遷人，但另一方面，這同樣給了拆遷人很大的權(quán)力，給你補(bǔ)多少，完全由他們說的算，他們愿意給你補(bǔ)多少就是多少。上述情況就形成了一個詭異的現(xiàn)象——拆遷人來買你的房屋，作為房主的你必須接受買主開出的價格，拆遷人叫嚷著：“就這個價錢，你買也在買，不買也在買，否則我就拆你的房子”，所以我經(jīng)常說的一句話就是：“社會主義的拆遷就是國家機(jī)器保護(hù)下的強(qiáng)買強(qiáng)賣”。
評估報告還有一個作用，就是在雙方達(dá)不成安置補(bǔ)償協(xié)議時，為拆遷人將來申請強(qiáng)行拆處拆遷房屋鋪路，也就是說，對房屋進(jìn)行評估不是確定補(bǔ)償價格的需要，而是拆遷人申請強(qiáng)拆房屋的需要。這是件非?？膳碌氖虑?，因為一旦房屋被強(qiáng)拆，你就進(jìn)入了最深最深的陷阱，并將終生不得陽光.批注:得出一個結(jié)論:在補(bǔ)償條件沒有談妥情況下,是萬萬不能評估的.
拆遷過程中的陷阱分析——行政裁決前的談話
《城市房屋拆遷管理條例》第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決的流程是依據(jù)《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》（建住房（2003）252號）進(jìn)行的。上述規(guī)程的第10條細(xì)化了做出裁決的程序，其規(guī)定在裁決前應(yīng)該組織當(dāng)事人調(diào)解，這就是行政裁決前談話程序的由來。根據(jù)上述規(guī)定房屋拆遷管理部門必須充分聽取當(dāng)事人的意見，對當(dāng)事人提出的事實、理由和證據(jù)進(jìn)行復(fù)核，對當(dāng)事人提出的合理要求應(yīng)當(dāng)采納。規(guī)定是好規(guī)定，看似是法律賦予了被拆遷人一次很好的申辯機(jī)會，可以在政府主管部門的參與下解決補(bǔ)償太少買不起房的問題，但根據(jù)我們辦理數(shù)百起拆遷案件的經(jīng)驗，這次談話僅僅是程序上的要求，根本不能解決實質(zhì)性問題，因為評估報告的評估標(biāo)準(zhǔn)是合法的，政府當(dāng)然要依法辦事了，不能違法答應(yīng)超出法律規(guī)定的要求。所以，談話調(diào)解和房屋進(jìn)行評估的作用是一樣的，只是強(qiáng)拆前的前奏罷了。經(jīng)驗告訴我們，通過談話根本無法解決實質(zhì)性問題，你得到的補(bǔ)償不會得到任何提高。大家要相信一句話，經(jīng)驗是人生唯一的指路明燈。
當(dāng)然，在這個階段怎樣取得對你有利的境況呢，就是要阻止談話程序進(jìn)行及行政裁決書的下發(fā)，這是我們參加談話程序的唯一目的。當(dāng)然這不是說缺席談話程序，這樣就等于放棄了阻止談話程序的一個很好的機(jī)會。阻止了行政裁決的程序，拆遷人就無法進(jìn)行下面的強(qiáng)制拆遷的進(jìn)行，強(qiáng)制拆遷是懸在了每一個被拆遷人頭上的一把刀。我們曾經(jīng)多次成功地阻止裁決程序的進(jìn)行，致使強(qiáng)制拆遷的程序無法進(jìn)行，為當(dāng)事人爭取了談判的時間及機(jī)會，最終為當(dāng)事人獲得較大的利益。
拆遷中的陷阱分析——行政裁決書
通過上篇分析，大家知道根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第16條規(guī)定，拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，可以由房屋拆遷管理部門裁決。實踐中，裁決的申請人一般是拆遷人一方，當(dāng)然在我們承辦的案件中，被拆遷人也主動提起裁決申請的，但那是有特定目的的，并不是為了確定被拆遷人能夠得到多少補(bǔ)償。
接上篇的分析，房管部門做完調(diào)解工作后，在法定的期限內(nèi)就會出《房屋拆遷補(bǔ)償行政裁決書》了，裁決書的內(nèi)容一般包括搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過渡方式、過渡期限等。當(dāng)然，裁決最核心的是補(bǔ)償數(shù)額，100%是評估報告上的那串可憐巴巴的數(shù)字。裁決書是拆遷談判中的分水嶺，是非常重要的一個環(huán)節(jié)，裁決書沒有下發(fā)，談判應(yīng)該還在上游，還有很多的主動權(quán)，裁決書一旦下發(fā)，被拆遷人的談判地位就處于下游了，將裁決書比喻稱拆遷的萬惡之源，是一點不過分的。
裁決書一旦下發(fā)，距離被強(qiáng)制拆遷又邁進(jìn)了一大步，當(dāng)然下了裁決書，房屋不一定被強(qiáng)拆，但如果房屋被強(qiáng)拆，一定會有這個裁決書。裁決書的下發(fā)，就是評估報告上的那幾個數(shù)字得到了行政主管部門的認(rèn)可，可以堂而皇之登大雅之堂了。拆遷實踐中，裁決書下發(fā)后，拆遷人會繼續(xù)找被拆遷人協(xié)商補(bǔ)償問題，補(bǔ)償也許會比原來的高一點，拆遷公司的人在這是會給被拆遷人灌輸這種思想“現(xiàn)在和我達(dá)成協(xié)議，你會得到50萬，但如果等到被強(qiáng)拆，你只能得到評估報告上的那個數(shù)”。這時大部分的被拆遷人因為頂不住壓力就妥協(xié)搬走了，撐下來的也就是一小部分，而這部分人應(yīng)該可以被成為“釘子戶”了，當(dāng)然，一個項目的釘子戶是很少的。
裁決書的危害不止如此，拆遷許可證的訴訟或者復(fù)議對被拆遷人來說是非常重要的，它很多時候?qū)⑵鸬礁淖兠\(yùn)的作用，是被拆遷人的護(hù)身符。但根據(jù)現(xiàn)在北京各個法院和復(fù)議機(jī)關(guān)掌握的原則，一旦進(jìn)入了裁決程序，拆遷許可證的訴訟復(fù)議就不能立案了，這對被拆遷人來說無疑是缺少了防御敵人的尚方寶劍。
裁決書的危害大家都清楚了，為了不使自己面臨被強(qiáng)拆的境地，阻止裁決書的下發(fā)是重中之重，是否能夠成功的阻止裁決程序的終止，是關(guān)系到被拆遷人生死攸關(guān)的大問題，阻止裁決的方法是有的，但越早越好
拆遷過程中的陷阱分析——政府強(qiáng)制拆遷
接上篇，《城市房屋拆遷管理條例》不是說像我這樣的律師唧唧歪歪發(fā)表幾篇文章能夠廢止或者改變的，還是告訴大家點實在的東西比較實際，給大家談?wù)剰?qiáng)制拆遷的法律規(guī)定吧?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第16條第2款及《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第17條都規(guī)定了人民法院強(qiáng)拆，當(dāng)然兩者程序是不同的。
首先說說政府強(qiáng)拆。
《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第18條規(guī)定，房屋拆遷管理部門申請行政強(qiáng)制拆遷前，應(yīng)當(dāng)邀請有關(guān)管理部門、拆遷當(dāng)事人代表及其具有社會公信力的代表等，對行政強(qiáng)制拆遷的依據(jù)、程序、補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的測算依據(jù)等內(nèi)容，進(jìn)行聽證。這就是所謂的強(qiáng)拆聽證會。作為代理律師參加過數(shù)次聽證會，感覺就是“一場游戲一場夢”，像導(dǎo)演的一場話劇。最具諷刺意味的是所謂的社會公信力代表，社會公信力代表一般都有拆遷項目的居委會及一兩名人大代表組成。整個聽證會過程，公信力代表一般都是不發(fā)言的，最多也就是在即將結(jié)束的時候說幾句冠冕堂皇的話，什么“為了建設(shè)和諧社會“、”政府很關(guān)心老百姓的生活了”，諸如此類罷了。
聽證會，就是拆遷人利用國家強(qiáng)制力將強(qiáng)拆這把鋒利的刀架在了被拆遷戶的脖子上，然后召集一幫人叫嚷著，“簽不簽、走不走，再不走，就刀下頭落了”。當(dāng)然在行刑之前，為了表示人性化及民主，給個機(jī)會吃點好的，念叨念叨遺言什么的。聽證會和裁決前的談話作用是一樣的，就是通過強(qiáng)大的國家機(jī)器給被拆遷人加壓，逼迫其答應(yīng)條件搬遷，如果被拆遷人不就范，就進(jìn)行下面的程序，向政府申請強(qiáng)制拆遷令，動用政府力量將房子強(qiáng)拆。我是經(jīng)歷過一次強(qiáng)拆場面的，真是終生難忘。配著警棍、武裝帶的武警、西裝革履的政府工作人員、纏著紅袖箍的居委會人員，扛著攝影機(jī)的公證處人員、兇神惡煞的拆遷公司的人忙碌著、叫喊著，當(dāng)然少不了一臉憤憤又無奈的被拆遷人。我永遠(yuǎn)都不會忘記被拆遷人的老父親拉著我的手，老淚縱橫的說：“李律師呀，你說我這一大家人怎么辦呀，這幾十萬，我們怎么能夠買的起房”。遮風(fēng)避雨了一輩子的房屋瞬間成為廢墟，強(qiáng)拆的人伴著彌漫數(shù)里的塵土離開，當(dāng)然還不忘彈掉西服上、皮鞋上的塵土。拆遷公司的人對了圍觀的群眾大叫：“都回去想想吧，盡快和我來簽協(xié)議，否則，這就是下場”。
強(qiáng)拆前的聽證會，不能解決被拆遷人的補(bǔ)償問題，在聽證會反復(fù)念叨困難、買不起房、補(bǔ)償不合理等問題是沒有絲毫用處的，真正的殺手锏是阻止聽證會的召開，并且要毫不留情。被拆遷人如果要爭取一個比較好的補(bǔ)償，應(yīng)該在前期也就是裁決書下發(fā)前開始行動，采用合法合理的技術(shù)手段阻止強(qiáng)拆程序的進(jìn)程，拆遷的相關(guān)法律法規(guī)還是賦予了被拆遷戶一些權(quán)利的。成功阻止強(qiáng)拆程序，是拆遷中的“免死牌”，大家一定記住了，我可是將我吃飯的東東都交代給大家了。
拆遷過程中的陷阱分析——人民法院強(qiáng)制拆遷程序
再說說人民法院強(qiáng)拆程序。
申請人民法院強(qiáng)拆適用的是《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》。上述解釋的第88條規(guī)定：行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。根據(jù)《行政訴訟法》的規(guī)定，具體行政行為的法定起訴期限為3個月，也就是說被拆遷人如果在收到裁決書的3個月內(nèi)不提起訴訟，從屆滿之日起的180日內(nèi)，拆遷人就可以申請法院強(qiáng)制拆除房屋了。這樣握住強(qiáng)制拆遷這把刀的不是政府，而是人民法院了。上述司法解釋的93條還規(guī)定：人民法院受理行政機(jī)關(guān)申請執(zhí)行其具體行政行為的案件后，應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)由行政審判庭組成合議庭對具體行政行為的合法性進(jìn)行審查，并就是否準(zhǔn)予強(qiáng)制執(zhí)行作出裁定；需要采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的，由本院負(fù)責(zé)強(qiáng)制執(zhí)行非訴行政行為的機(jī)構(gòu)執(zhí)行。法院執(zhí)行行政機(jī)關(guān)的裁定書，應(yīng)當(dāng)先由行政庭進(jìn)行審查，作出準(zhǔn)予執(zhí)行的《行政裁定書》，然后交執(zhí)行庭進(jìn)行具體執(zhí)行。人民法院強(qiáng)拆之前，還有一個行政審判庭的合法性審查的前置程序，它相當(dāng)于政府強(qiáng)拆遷前的聽證會。從上述的司法解釋可以看出，司法強(qiáng)拆的時間有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊螅辽傩枰?個月的時間，不像政府強(qiáng)拆，時間完全由政府決定。所以，人民法院的強(qiáng)拆程序比政府應(yīng)該溫柔一點，可以被成為“溫柔一刀”，但刀畢竟是刀，刀刀見血是絕不含糊的。
司法強(qiáng)拆留給被拆遷人4個月時間，這就是稱為“溫柔一刀”的主要原因，被拆遷人可以利用這4個月的時間阻止拆遷人進(jìn)行強(qiáng)拆，并且這完全是可以做得到的，當(dāng)然這個方法不能完全阻止到政府強(qiáng)拆，但對于司法強(qiáng)拆確實是一副不可多得的特效藥，屢試不爽也不為過。這個方法就是在訴訟期限內(nèi)對裁決書提起行政訴訟。只要提起訴訟，拆遷人就無權(quán)申請法院強(qiáng)拆了，因為《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第88條不是明確規(guī)定了行政機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行其具體行政行為，應(yīng)當(dāng)自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內(nèi)提出。但一旦提起行政訴訟，訴訟期限就永遠(yuǎn)沒有了屆滿之日。你一定恍然大悟，在偷笑了吧！律師也有律師狡猾的一面的。哈哈！
綜上所述，對于司法強(qiáng)拆這個陷阱，還是有逃生的機(jī)會的，就看你知不知道逃生的道路罷了。
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