中外征收補(bǔ)償制度比較研究
2014-04-18 17:17???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
一、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
在美國(guó)，土地征用被稱為“最高土地權(quán)”的行使，美國(guó)土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征用前的市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價(jià)值，而且考慮到補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)價(jià)值;同時(shí)，還補(bǔ)償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營(yíng)者的損失，充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，加拿大對(duì)土地征用的補(bǔ)償是建立在被征土地的市場(chǎng)價(jià)格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和追加用途，按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。具體來(lái)看，加拿大的土地征用補(bǔ)償包括：(1)被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。(2)有害或不良影響補(bǔ)償(如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價(jià)值)，主要針對(duì)被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對(duì)剩余部分造成的損害，還包括對(duì)個(gè)人或經(jīng)營(yíng)損失及其他相關(guān)損失這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。(3)干擾損失補(bǔ)償，被征地所有者或承租人因不動(dòng)產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開(kāi)支補(bǔ)償。(4)重新安置的困難補(bǔ)償。
英國(guó)的土地征用被稱為“強(qiáng)制收買(mǎi)”。英國(guó)對(duì)土地征用的補(bǔ)償作了較詳盡的規(guī)定，其中土地征用補(bǔ)償原則是：土地征用補(bǔ)償以愿意買(mǎi)者與愿意賣者之市價(jià)為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)：(1)土地(包括建筑物)的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)土地價(jià)格;(2)殘余地的分割或損害補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)的貶值價(jià)格;(3) 租賃權(quán)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價(jià)值及因征用而引起的損害;(4)遷移費(fèi)、經(jīng)營(yíng)損失等干擾的補(bǔ)償;(5)其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償(如律師或主任的代理費(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)等)。補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期：是指土地征用機(jī)關(guān)在行使土地權(quán)利時(shí)，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會(huì)在通知后的幾個(gè)月或更長(zhǎng)時(shí)間，在地價(jià)上漲的情況下，土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國(guó)土地征用評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定，假如補(bǔ)償金額為雙方同意時(shí)，則以土地征用通知日期為估價(jià)日期。假如土地征用補(bǔ)償爭(zhēng)議上訴時(shí)，則以土地法庭聽(tīng)證的最后一日為估價(jià)日期。
德國(guó)的土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)為：(1)土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請(qǐng)當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值;(2)營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其它土地投資可獲得的同等收益;(3)征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國(guó)被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算與英國(guó)一樣，也是以官方公布征用決定時(shí)的交易價(jià)格為準(zhǔn)。
法國(guó)的土地補(bǔ)償價(jià)格是以征用裁判所一審判決之日的價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算的。同時(shí)以征用土地周圍土地價(jià)格或納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格作為參考。同時(shí)為了控制補(bǔ)償，被征用不動(dòng)產(chǎn)的用途已公布征用規(guī)定1年前的實(shí)際用途為準(zhǔn)。
瑞典的土地補(bǔ)償費(fèi)中不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣餐恋囟鸬膬r(jià)格上漲部分，而且一致通過(guò)改變土地用途，提高土地補(bǔ)償費(fèi)的投機(jī)行為。瑞典對(duì)土地征用補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算，以10年前該土地的價(jià)格為準(zhǔn)。
日本的土地征用稱為“土地收用”，日本的土地征用補(bǔ)償是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來(lái)定的，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi)。具體來(lái)看，日本征用土地的補(bǔ)償包括5個(gè)部分：(1)征用損失補(bǔ)償，對(duì)征地造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償，按被征用財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值即正常的市場(chǎng)價(jià)值補(bǔ)償;(2)通損補(bǔ)償，對(duì)因征地而可能導(dǎo)致土地被征用的附帶性損失的補(bǔ)償;(3)少數(shù)殘存者的補(bǔ)償;(4)離職者的補(bǔ)償，對(duì)因土地征用造成業(yè)主損失的補(bǔ)償;(5)事業(yè)損失補(bǔ)償，對(duì)公共事業(yè)完成后所造成的污染對(duì)經(jīng)濟(jì)和生活損失等的補(bǔ)償，除了現(xiàn)金補(bǔ)償，還有替代地補(bǔ)償(包括耕地開(kāi)發(fā)、宅地開(kāi)發(fā)、遷移代辦和工程代辦補(bǔ)償?shù)?。
韓國(guó)土地征用補(bǔ)償主要包括以下幾個(gè)方面：(1)地價(jià)補(bǔ)償，為土地征用補(bǔ)償?shù)闹饕糠帧?990年韓國(guó)統(tǒng)一以公示地價(jià)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：(2)殘余地價(jià)補(bǔ)償，土地征用可能導(dǎo)致殘余地價(jià)值減低或因殘余地須修建道路等設(shè)施和工程應(yīng)予以補(bǔ)償;(3)遷移費(fèi)用補(bǔ)償，對(duì)被征地上的定著物，不是進(jìn)行公益事業(yè)所必須的，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)韓國(guó)在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會(huì)，在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會(huì)，對(duì)土地征用的區(qū)域、補(bǔ)償、時(shí)期等進(jìn)行裁決。
在新加坡，關(guān)于土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長(zhǎng)官作出，但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價(jià)師評(píng)估，以公告征用之日的市價(jià)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營(yíng)業(yè)所所需要的費(fèi)用、測(cè)量土地印花稅及其他所需的合理費(fèi)用等。
我國(guó)土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至 10倍，征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。每一個(gè)需要安置的農(nóng)民人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過(guò)該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
二、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較
通過(guò)中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較，我們不難看出我國(guó)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩，與我國(guó)正在建設(shè)和完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制是不相適應(yīng)的，帶有明顯的不適應(yīng)性和滯后性。我國(guó)同國(guó)外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比較其缺陷性具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
(一)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低
土地征用具有強(qiáng)制性，但其實(shí)質(zhì)仍是一種購(gòu)買(mǎi)行為，是獲取土地資本增值收益的過(guò)程。也就是說(shuō)土地權(quán)人喪失的只是是否出售土地的決定權(quán)，土地的出售價(jià)格仍應(yīng)該由市場(chǎng)公平交易來(lái)決定。但從《土地管理渤的種種規(guī)定可以看到，目前我國(guó)土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府單方面制定出來(lái)的，在制定土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，政府并沒(méi)有把征用土地看成是一種市場(chǎng)交易行為，不僅沒(méi)有考慮土地權(quán)人喪失土地的間接損失，就是直接損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都只是根據(jù)耕，地常年產(chǎn)值來(lái)制定，盡管現(xiàn)行{土地管理法》提高了補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況，補(bǔ)償金額明顯偏低。
(二)沒(méi)有考慮土地價(jià)格變動(dòng)的因素
影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素很多，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積、土地的位置、環(huán)境質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)因素的不同均會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的差異，即使是同一塊土地，不同的投資水平也會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)量的差別，而現(xiàn)行《土地管理法》中依據(jù)耕地常年產(chǎn)值所制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本無(wú)法體現(xiàn)這些因素的不同所導(dǎo)致的地價(jià)差異。
(三)沒(méi)有遵循較有效利用的原則
土地價(jià)格評(píng)估要遵循一條重要的原則——較有效利用原則也就是說(shuō)土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的較有效利用為前提。被征用土地獲得轉(zhuǎn)用許可，其較有效利用顯然是作為建設(shè)用地，如果對(duì)此地塊進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其必然是以土地實(shí)際最佳用途為依據(jù)，此時(shí)土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其利用現(xiàn)狀的價(jià)值。因此，在理論上，用地單位應(yīng)該按照建設(shè)用地的市場(chǎng)價(jià)格獲得被征用土地的使用權(quán)，被征地農(nóng)民應(yīng)該按照公平市場(chǎng)價(jià)格獲得失地補(bǔ)償，國(guó)外也是按這一原則給予農(nóng)民補(bǔ)償?shù)?，但在我?guó)現(xiàn)實(shí)中，用地單位根據(jù)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給失地農(nóng)民的補(bǔ)償金卻少得多，而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金，顯然，用地單位獲得被征用土地的過(guò)程成了地方政府通過(guò)降低地價(jià)侵占人民利益而獲取土地資本增值收益的過(guò)程。
三、對(duì)我國(guó)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的幾點(diǎn)建議
(一)土地征用補(bǔ)償遵循公平市場(chǎng)價(jià)格原則
遵循公平市場(chǎng)價(jià)格原則進(jìn)行征地補(bǔ)償是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求。土地征用是典型的公權(quán)行為，土地征用補(bǔ)償是對(duì)失地農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償，從理論上講，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)及范圍應(yīng)以失地農(nóng)民的損失而不是以征用者的所得為基準(zhǔn)，同時(shí)還要綜合考慮土地對(duì)失地農(nóng)民的特殊價(jià)值、農(nóng)民失去土地的間接損失等因素。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，征地中不同利益主體對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或成本的預(yù)期，取決于使用者對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)知程度，而合理、公平的補(bǔ)償無(wú)論在買(mǎi)方還是賣方看來(lái)，都應(yīng)該是“合理的市場(chǎng)價(jià)值或買(mǎi)者樂(lè)意支付、賣者愿意接受的價(jià)格”。這些特點(diǎn)在國(guó)外的土地征用補(bǔ)償中都得到了體現(xiàn)。而我國(guó)的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻沒(méi)有遵循公平市場(chǎng)價(jià)格的原則，帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩，從而導(dǎo)致土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。
(二)解決補(bǔ)償方式
無(wú)論是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低還是補(bǔ)償方式不妥當(dāng)，表面上損失的是農(nóng)民的利益，從更深層次看，損失的是政府的利益。屆時(shí)政府將要為其過(guò)低的補(bǔ)償重新買(mǎi)單?，F(xiàn)實(shí)中，補(bǔ)償?shù)姆绞接袔追N：一是以現(xiàn)金補(bǔ)償：二是留一部分農(nóng)地或蓋門(mén)面房; 三是土地作價(jià)入股。以現(xiàn)金一次性補(bǔ)償不妥，這是因?yàn)槿粞a(bǔ)償費(fèi)發(fā)給農(nóng)民，某些農(nóng)民可能會(huì)在短時(shí)間內(nèi)用光;若把錢(qián)留在村組，一則村組干部可能會(huì)腐敗，尤其是目前缺乏有效監(jiān)督的情況下;二是村組將錢(qián)用于置辦企業(yè)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)，因企業(yè)本身存在巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)可能會(huì)血本無(wú)歸。若把錢(qián)買(mǎi)保險(xiǎn)，從保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)取的特殊性考慮，時(shí)下農(nóng)民拿不到錢(qián)，生存就存在問(wèn)題。統(tǒng)籌考慮應(yīng)變“一次性補(bǔ)償”為“永久性受益”，而留一部分農(nóng)地或蓋門(mén)面房、土地作價(jià)入股這兩種方式恰恰兼顧了眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，所以可以大力推廣。為了規(guī)避農(nóng)民的短視行為，輕易將房子或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可對(duì)轉(zhuǎn)讓權(quán)利進(jìn)行限制，即除非發(fā)生死亡事宜而需轉(zhuǎn)讓外，其它情形下的轉(zhuǎn)讓一律不辦理房子過(guò)戶登記和股東變更登記手續(xù)。
(三)考慮土地在級(jí)差地租上的差異
考慮到土地價(jià)格的變動(dòng)因素，各個(gè)城市可根據(jù)城市的實(shí)際情況按區(qū)位劃分為不同類別的地區(qū)，在綜合測(cè)算各類地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的基礎(chǔ)上，充分考慮新老政策平穩(wěn)過(guò)渡等因素，分別確定市區(qū)、郊區(qū)和郊縣土地補(bǔ)償費(fèi)綜合價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，例如南京市首先取消了傳統(tǒng)做法，市區(qū)每畝為1.8萬(wàn)元，郊區(qū)每畝為1.6萬(wàn)。
溫馨提示:因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線
400-900-9881或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)律師及時(shí)溝通，我們將前列時(shí)間為您解答。也可以通過(guò)
右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號(hào)碼，我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問(wèn)題。北京創(chuàng)為律師事務(wù)所征地拆遷免費(fèi)法律服務(wù)平臺(tái)
全國(guó)創(chuàng)為拆遷律師網(wǎng) 網(wǎng)址
www.olincollection.com
?農(nóng)村拆遷??
