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國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日實施，2001年6月13日國務(wù)院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》的實施亮點頗多，最主要內(nèi)容之一的是行政強制拆遷從此退出了歷史舞臺，但其對于房屋拆遷中的承租人的權(quán)利如何維護卻沒有規(guī)定，而飽受詬病的《城市房屋拆遷管理條例》卻對承租人的補償安置有著明確的規(guī)定，其第二十七條，第三十一條都是對承租人補償安置的規(guī)定。
實踐中，無論是小本生意承租人，還是經(jīng)營企業(yè)的承租人，他們邂逅房屋拆遷的情況很多。那么，他們的權(quán)利如何得到保障是新的國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》實施后所面臨的一個問題。筆者認為，雖然《國有土地上房屋征收與補償條例》沒有具體關(guān)于承租人補償安置的條文，但承租人的權(quán)利也應(yīng)當(dāng)獲得政府對他們的合理補償。
國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上的單位、個人的房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。根據(jù)以上法律的規(guī)定，雖然《國務(wù)院土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定了房屋所有權(quán)人是被征稅人，但承租人應(yīng)當(dāng)從政府獲得合理的損失補償，理由如下：
1、對房屋所有權(quán)人的補償?shù)男再|(zhì)應(yīng)當(dāng)為其喪失物權(quán)的損失補償，而物權(quán)的功能包括占有、使用、收益、處分。租賃合同實際上是所有權(quán)人將物的占有、使用、部分收益權(quán)能過度給承租人的合同，承租人基于有效的合同受讓物權(quán)占有、使用、部分收益全能，其收益當(dāng)屬合法，應(yīng)當(dāng)與所有權(quán)人一道收到法律的保護。在租賃期內(nèi)，因征收拆遷不能進行履行租賃合同，征收拆遷的主體政府應(yīng)當(dāng)對承租人的損失予以補償。
2、事實上，國務(wù)院的《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條的規(guī)定，作出房屋征收決定的市縣級人民政府對被征稅人給予的補償包括之二因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償，之三因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。當(dāng)沒有租賃事實存在時，所有權(quán)人獲得兩項補償并無異議，但有租賃事實時，都讓所有權(quán)人獲得顯然顯失公平。
3、即使所有權(quán)人獲得拆遷補償安置的全部補償項目，承租人與所有權(quán)人會因拆遷無法繼續(xù)履行合同而發(fā)生爭議，承租人有權(quán)依據(jù)租賃合同追究所有權(quán)人的違約責(zé)任，如此一來會導(dǎo)致訴訟，最終由司法判令所有權(quán)人退還前述兩個補償項目的補償，既浪費司法資源，又容易引起不必要的矛盾，不利于社會的和諧。
因此，政府作為拆遷征收的主體應(yīng)當(dāng)對承租人發(fā)生的損失給予補償，當(dāng)然為了更好的解決承租人的實際拆遷補償?shù)膯栴}，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)出臺相應(yīng)的規(guī)定以更明確的解決房屋征收承租人的補償問題。
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