淺議拆遷評(píng)估中的協(xié)調(diào)與溝通
2014-04-16 13:55???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
自2001年11月1日起施行的新的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)和《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征。房屋拆遷補(bǔ)償金額，由經(jīng)政府審核，具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值來(lái)確定，充分體現(xiàn)在公正、公平、合法、等價(jià)、有償?shù)仁袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)法制化要求，更有效地保障了受房屋拆遷影響的當(dāng)事人的合法權(quán)益，因而，更容易被拆遷各方相關(guān)利益主體所接受。
新《條例》把房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，列為拆遷工作程序中一個(gè)前所未有的重要環(huán)節(jié)，從而，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員提出了更全面、更嚴(yán)格，甚至近于苛刻的要求。房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)已不單純是一項(xiàng)技術(shù)業(yè)務(wù)，從某種意義上說(shuō)，它已經(jīng)演變成了一項(xiàng)新的政治任務(wù)。評(píng)估結(jié)果是否準(zhǔn)確、是否公正合理，將直接影響到拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益能否得到充分的保障，直接影響到拆遷工作的進(jìn)度快慢，甚至?xí)婕耙园捕▓F(tuán)結(jié)、社會(huì)穩(wěn)定等大問(wèn)題。能否在規(guī)定時(shí)限內(nèi)保質(zhì)保量地完成房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)這項(xiàng)任務(wù)，除了有賴于業(yè)務(wù)上能否確保技術(shù)路線正確、操作程序規(guī)范以外，在相當(dāng)程度上，還有賴于估價(jià)機(jī)構(gòu)能否重視和完善多方面、多角度、多層次的協(xié)調(diào)、溝通與平衡。
一、委托與受托的慎重權(quán)衡
房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)具有政策性強(qiáng)、影響面大、涉及面廣、時(shí)間緊適等特征?？陀^地說(shuō)，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)的總體技術(shù)含量并不算太高，但實(shí)際操作的難度卻相當(dāng)大，其原因在于估價(jià)結(jié)論將受到來(lái)自拆遷相關(guān)利益各方的嚴(yán)格檢驗(yàn)，甚至?xí)獾桨侔闾籼藓唾|(zhì)疑。要客觀、公平、合理、準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)確地作出估價(jià)，并能夠在周邊范圍內(nèi)達(dá)到全面平衡，這無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平，提出了更高更嚴(yán)的要求。因此，估價(jià)委托方在選擇估價(jià)機(jī)構(gòu)的時(shí)候，必須慎重考慮，反復(fù)比較，絕不能一味貪圖估價(jià)收費(fèi)的低廉而去委托一些業(yè)務(wù)水準(zhǔn)不高、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足、操作技能低下或?qū)Ρ緟^(qū)域具體情況不甚熟悉的估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)施評(píng)估，以致于導(dǎo)致因估價(jià)質(zhì)量的低劣而使拆遷矛盾激化，增加動(dòng)遷難度，甚至嚴(yán)重影響拆遷進(jìn)度。
房屋拆遷被償估價(jià)是一項(xiàng)地域性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，要求估價(jià)人員必須相當(dāng)了解和熟悉本區(qū)域各類房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及相應(yīng)價(jià)格水準(zhǔn)，迅速獲取本區(qū)域房地產(chǎn)的大量基礎(chǔ)資料和成交信息，作出較準(zhǔn)確的評(píng)估。外來(lái)的估價(jià)機(jī)構(gòu)，即使資質(zhì)等級(jí)再高，如果對(duì)委估區(qū)域情況不熟，是很難在規(guī)定時(shí)限內(nèi)保質(zhì)保量地完成估價(jià)任務(wù)的。
由于自身業(yè)務(wù)技能、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及分析判斷能力的差異，不同估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)同一幢房屋，往往會(huì)估出大相徑庭的不同結(jié)果，這理應(yīng)屬于正常現(xiàn)象。而在房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，由于直接關(guān)系到拆遷當(dāng)事人的利益，這種現(xiàn)象就決不允許發(fā)生，這會(huì)導(dǎo)致相關(guān)利益各方產(chǎn)生無(wú)休止的爭(zhēng)論，妨礙拆遷工作的進(jìn)展?！渡虾Ｊ蟹课莶疬w評(píng)估管理暫行規(guī)定》中明確，拆遷人在房屋拆遷許可證確定的同一折達(dá)范圍內(nèi)，只能委托一家具有房屋拆遷估價(jià)資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，也正是基于上述原因的考慮。因此，如果在同一區(qū)域內(nèi)有幾個(gè)不同的動(dòng)拆遷基地，也應(yīng)委托同一家機(jī)構(gòu)估價(jià)為宜，以便于進(jìn)行區(qū)域內(nèi)的整體平衡，作出相對(duì)合理的估價(jià)結(jié)論，易于為各方認(rèn)可和接受。
房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)，既有廣闊的市場(chǎng)前景，又是一塊十分難啃的“骨頭”。估價(jià)受托機(jī)構(gòu)在決定是否接受委托以前，應(yīng)該對(duì)照委估基地實(shí)際情況與自身實(shí)施能力等進(jìn)行全面權(quán)衡，切忌只顧一時(shí)的經(jīng)濟(jì)收益盲目接受，造“濕手沾面粉”的局面，不可收?qǐng)?。這種先例已屢有發(fā)生，應(yīng)作為教訓(xùn)來(lái)吸取。
二、委估、受托雙方的相互配合和協(xié)調(diào)
房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，要做好這項(xiàng)工作，沒(méi)有委托單位與估價(jià)機(jī)構(gòu)的緊密配合與協(xié)作是絕對(duì)不行的。為了提高估價(jià)效率，委估方除了應(yīng)當(dāng)做好拆遷估價(jià)前期工作，及時(shí)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供翔實(shí)可靠的房地產(chǎn)資料以外，還必須排除各種干擾，為估價(jià)人員提供良好的估價(jià)環(huán)境。估價(jià)過(guò)程中的實(shí)地勘察，是估價(jià)機(jī)構(gòu)與拆遷單位協(xié)同工作的重要環(huán)節(jié)，也是決定估價(jià)結(jié)論可靠與否的關(guān)鍵所在。一般來(lái)說(shuō)，由于被動(dòng)拆遷人對(duì)拆遷政策缺乏足夠的理解，往往不愿配合，甚至有一定的對(duì)立情緒，會(huì)使包括房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)在內(nèi)的所有工作增加相當(dāng)?shù)碾y度。有鑒于此，我們建議，從受理委托開(kāi)始，估價(jià)機(jī)構(gòu)就應(yīng)積極主動(dòng)地加強(qiáng)委托單位的協(xié)調(diào)和聯(lián)系，爭(zhēng)取在拆遷人的配合下，盡可能提前前介入實(shí)地勘察。此時(shí)，拆遷組經(jīng)辦人員尚未與居民進(jìn)行實(shí)質(zhì)性接觸，居民心態(tài)相對(duì)比較平和，因而，可以較大限度地減少居民拒評(píng)、故意回避等情況發(fā)生，保證補(bǔ)償估價(jià)能有一個(gè)良好的開(kāi)端。
房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)面對(duì)的是眾多的百姓個(gè)體，拆遷評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)又是房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋折遷估價(jià)結(jié)論要接受群眾檢驗(yàn)和社會(huì)監(jiān)督，要有足夠的透明度，要經(jīng)得住百姓挑剔、計(jì)較和時(shí)間的考驗(yàn)。要做到這一點(diǎn)，除了要求估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)嚴(yán)格按照新《條例》及《房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行操作外，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告的復(fù)核和檢驗(yàn)。即便如此，也難以確保估價(jià)報(bào)告萬(wàn)無(wú)一失。因此建議，除了進(jìn)行估價(jià)內(nèi)部按規(guī)定程序的復(fù)核檢驗(yàn)以外，在將估價(jià)報(bào)告送達(dá)居民之前，請(qǐng)委估方動(dòng)遷經(jīng)辦人員再作全面核對(duì)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，可及時(shí)返工糾正。實(shí)踐證明，這是一項(xiàng)十分有效的措施，經(jīng)過(guò)多次反復(fù)的檢驗(yàn)校對(duì)，可基本杜絕人為的差錯(cuò)，切實(shí)保證了估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。
三、估價(jià)機(jī)構(gòu)與動(dòng)遷居民的直接溝通
房屋拆遷補(bǔ)償估應(yīng)當(dāng)做到真正意義上的獨(dú)立、客觀、公開(kāi)、公正，排除行政干預(yù)等一切干擾。估價(jià)師要站在中立的立場(chǎng)上，做出公正合理的、經(jīng)受得起考驗(yàn)的估價(jià)結(jié)論。但僅僅做到這一點(diǎn)還不夠，因房屋拆遷的特殊背景，是一項(xiàng)政策性、強(qiáng)制性、時(shí)限性很強(qiáng)的工作，因而，拆遷補(bǔ)償估價(jià)的價(jià)格與真正意義上的房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，會(huì)存在一定的區(qū)別，它應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)的權(quán)利受到拆遷政策約束下的合理價(jià)格。因而，其中含有一定的非正常交易因素，其交易行為帶有一定的“非自愿”和“急于成交”的成分，被拆遷人處于被動(dòng)地位。因此，在進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)側(cè)重于保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)略高于(至少不低于)所在區(qū)域中同類房屋的正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的平均水平。當(dāng)然，這一點(diǎn)必須對(duì)委托方講清，得到他們的理解和支持。同時(shí)，評(píng)估價(jià)格的調(diào)節(jié)必須恰如其份，不能明顯加重拆遷人的負(fù)擔(dān)，以免影響他們的積極性。
由于目前普通百姓的居住水平總體來(lái)說(shuō)仍比較低下，僅靠房屋拆遷補(bǔ)償?shù)慕痤~是不足以達(dá)到改善居住條件的目的的。尤其是隨著舊區(qū)改造和動(dòng)拆力度的日益加大，以往能被工薪階層接受的二手房，市場(chǎng)價(jià)格大幅度攀升，已經(jīng)超出了相當(dāng)部分被拆遷居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，因而，也直接影響了他們對(duì)補(bǔ)償估價(jià)結(jié)論的認(rèn)可程度。“靠拆遷補(bǔ)償?shù)腻X根本買不到同類的住房”是許多被拆遷居民通常用來(lái)否定補(bǔ)償估價(jià)結(jié)論的一大理由。對(duì)于這種情況，我們認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)除了技術(shù)上應(yīng)當(dāng)盡可能采用市場(chǎng)比較法這種最直觀、最易被百姓理解和接受的估價(jià)方法作為首選，還應(yīng)義不容辭地站在客觀、中立的立場(chǎng)上，積極協(xié)助拆遷人做好被拆遷居民的宣傳教育工作，向群眾耐心地進(jìn)行解釋。實(shí)踐證明，由估價(jià)機(jī)構(gòu)出面直接與動(dòng)遷居民進(jìn)行溝通，不失為一種行之有效的好辦法。估價(jià)機(jī)構(gòu)從公正的立場(chǎng)和專業(yè)的角度，對(duì)百姓作出的解釋，更具有權(quán)威性和可信度，因而，也更容易被大多數(shù)居民所接受。
四、主管部門與估價(jià)機(jī)構(gòu)的相互支持與協(xié)調(diào)
新《條例》及實(shí)施細(xì)則，對(duì)房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范、評(píng)估爭(zhēng)議處理程度以及鑒定、裁決的方法，都有明確的規(guī)定，這對(duì)于規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)操作行為帶來(lái)了極大的好處。但畢竟由于新老拆遷政策有著相當(dāng)大的差異，無(wú)論是拆遷雙方當(dāng)事人，還是房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)機(jī)構(gòu)，甚至包括行政主管部門，都有一個(gè)逐步熟悉、逐步適應(yīng)的過(guò)程。拆遷相關(guān)利益各方發(fā)生短暫的利益碰撞、矛盾沖突，都是在所難免的。作為行政主管機(jī)關(guān)，更需要本著實(shí)事求是的態(tài)度，積極做好拆遷估價(jià)糾紛調(diào)解等善后工作。房屋拆遷工作極其錯(cuò)綜復(fù)雜，產(chǎn)生拆遷估價(jià)糾紛的原因也千差萬(wàn)別，管理機(jī)構(gòu)不應(yīng)簡(jiǎn)單地按投訴量的多少來(lái)評(píng)判估價(jià)機(jī)構(gòu)工作的好壞。只要估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)構(gòu)準(zhǔn)確合理，就應(yīng)當(dāng)旗幟鮮明地予以支持。對(duì)于一些心態(tài)不平衡的拆遷戶應(yīng)耐心地做工作，決不遷個(gè)別人的無(wú)理要求。
上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)組織的房屋拆遷主任委員會(huì)評(píng)審、仲裁，是一種公正、有效的好形式，使拆遷當(dāng)事人、房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)機(jī)構(gòu)等各方合法權(quán)益者得以切實(shí)的保障。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極配合主任委員會(huì)的仲裁工作，及時(shí)、真實(shí)、毫無(wú)保留地向委員會(huì)提供仲裁所需要的各種原始資料。事實(shí)證明，經(jīng)過(guò)上級(jí)主管部門與估價(jià)機(jī)構(gòu)的有機(jī)協(xié)調(diào)和共同努力，嚴(yán)格履行新《條例》及實(shí)施細(xì)則所規(guī)定的仲裁程序，就能及時(shí)解決房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中的眾多糾紛，有效地防止社會(huì)矛盾的發(fā)生和擴(kuò)大，對(duì)于加快動(dòng)拆遷進(jìn)度、穩(wěn)定社會(huì)秩序、保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，都會(huì)發(fā)揮巨大的作用。
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