拆遷評(píng)估存在問題及解決途徑
2014-04-16 13:52???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
一 引言
近年來，由于城市的快速發(fā)展，各地都出現(xiàn)了大規(guī)模的房屋拆遷工程，由此也引發(fā)了在拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上拆遷人甚至城市政府與被拆遷人之間的矛盾。拆遷人希望少花錢，而被拆遷人則希望能拿到更多的補(bǔ)償。如何協(xié)調(diào)這一矛盾，尤其是在協(xié)調(diào)這一矛盾的過程中應(yīng)該如何保障作為弱勢(shì)群體的被拆遷人的合法利益，是解決其中問題的關(guān)鍵。
2001年11月1日正式實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院第305號(hào)令)第三章第二十四條規(guī)定：“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”這一規(guī)定確立了以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格作為拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則。由于城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格是由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范予以估算確定的，因此，拆遷過程中關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的分歧就表現(xiàn)在拆遷人與被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果的不同看法上，而這又進(jìn)一步反映在對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、委托以及對(duì)評(píng)估結(jié)果的認(rèn)定上。
顯然，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、拆遷評(píng)估委托主體的確認(rèn)及評(píng)估價(jià)格的認(rèn)定是影響評(píng)估結(jié)果的關(guān)鍵。只有采取公開、公正、公平的方法選擇拆遷當(dāng)事人雙方都認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)，合理確定拆遷評(píng)估委托主體，運(yùn)用科學(xué)、合理、有效的方法和程序認(rèn)定評(píng)估結(jié)果，才能保證城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的公平合理，達(dá)到協(xié)調(diào)拆遷入與被拆遷人圍繞拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)所產(chǎn)生的矛盾，充分保障作為弱勢(shì)群體的被拆遷人的利益的目的。
二 評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇
關(guān)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，根據(jù)建設(shè)部2003年12月1日頒布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定，市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇;拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公平、透明，采取被拆遷入投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。如某省會(huì)城市的具體做法是，拆遷人取得房屋拆遷許可證后，有意向接受估價(jià)業(yè)務(wù)委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)可以到政府拆遷主管部門進(jìn)行登記，市房屋拆遷管理部門和拆遷人根據(jù)拆遷項(xiàng)目大小和難易程度，在具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)中選擇幾家，并予以公示。由拆遷人組織被拆遷人對(duì)公示的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投票，根據(jù)實(shí)際投票數(shù)中有效票的相對(duì)多數(shù)確定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
表面上看，這種做法賦予了被拆遷入足夠的主動(dòng)權(quán)，由他們通過民主投票的方式來自行選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，而不是由拆遷人一方來選擇，從而可以充分保證拆遷評(píng)估及其結(jié)果的公正性和公平性，即保障了被拆遷人的利益。然而，在實(shí)際操作中往往存在如下兩方面的弊端：一方面，由于被拆遷入對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估這門技術(shù)及評(píng)估機(jī)構(gòu)的了解有限，所以很難選出最能對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行合理、公正地估算的評(píng)估機(jī)構(gòu)，而且被拆遷入作為分散的個(gè)體，往往參與意識(shí)不強(qiáng)，真正參與投票的并不多，這就使得拆遷人或者個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)有可能做一些手腳，借這種看起來公正、民主的方式達(dá)到暗箱操作的目的，來選擇拆遷入意愿中的評(píng)估機(jī)構(gòu)。另一方面，在實(shí)際操作中，供選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)往往都是本地的，而一些經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)或欠發(fā)達(dá)的市、縣只有有限的幾個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，這樣無疑會(huì)限制被拆遷人的選擇，也為拆遷人留下可人為操作的余地。
為了杜絕可能出現(xiàn)的不公正現(xiàn)象，我們認(rèn)為，除了本地評(píng)估機(jī)構(gòu)可供選擇外，應(yīng)當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，允許外地等級(jí)高、信譽(yù)好的評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)參與競(jìng)爭(zhēng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇可以借鑒法院系統(tǒng)或者彩票搖獎(jiǎng)的做法，采取由拆遷主管部門在具有拆遷評(píng)估資質(zhì)而又愿意接受拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托的全部評(píng)估機(jī)構(gòu)中，以搖號(hào)或者抽簽的辦法選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。
在舉行搖號(hào)或抽簽之前，由拆遷主管部門根據(jù)拆遷項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模等不同情況，擬定對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的資質(zhì)及其他相關(guān)條件(如年業(yè)務(wù)量、當(dāng)前已完成的拆遷評(píng)估項(xiàng)目數(shù)量及正在進(jìn)行的拆遷評(píng)估項(xiàng)目數(shù)量、項(xiàng)目完成的質(zhì)量等)的要求，并由有意愿接受拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)(允許外地符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng))向拆遷主管部門提交參選申請(qǐng)。拆遷主管部門只做形式審查，符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)都可以參與搖號(hào)和抽簽。
為保證評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的規(guī)范性、嚴(yán)肅性，符合公開、公平、公正的要求，搖號(hào)或抽簽的組織工作應(yīng)由房屋拆遷管理部門負(fù)責(zé)，并邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)參與，采用一套規(guī)范的選擇實(shí)施程序。對(duì)于實(shí)施程序的安排要求簡(jiǎn)明清楚，這樣容易為拆遷當(dāng)事人尤其是被拆遷人所理解和接受;要具有較好的可操作性，容易實(shí)施，比較經(jīng)濟(jì);要規(guī)范穩(wěn)定，這樣才能建立權(quán)威性、可信性。
搖號(hào)抽簽選擇方式在選擇房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)過程中，完全去除了關(guān)系等因素對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的影響及拆遷人或者個(gè)別評(píng)估機(jī)構(gòu)做手腳的可能性，從而可以充分保證評(píng)估的公正性和公平性。
三 拆遷評(píng)估委托主體的確認(rèn)
即使采用公平、公開、公正的方式選擇拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)，在一定程度上還不能完全保證評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋實(shí)施公平、公正的拆遷評(píng)估行為。這里就涉及拆遷評(píng)估委托主體的確定問題，不同的委托主體將直接影響拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為。
《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定：“拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。”即拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)施拆遷評(píng)估，由拆遷人直接向評(píng)估機(jī)構(gòu)支付拆遷估價(jià)費(fèi)用。這種制度的設(shè)計(jì)往往存在如下弊端：第一，由拆遷人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估，這給被拆遷人帶來的直觀認(rèn)識(shí)是評(píng)估機(jī)構(gòu)是受拆遷入雇傭的，是拆遷人利益的代表，他是不會(huì)站在公開、公平、公正的立場(chǎng)來進(jìn)行拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的。從而，在拆遷評(píng)估工作還沒有進(jìn)行之時(shí)，被拆遷人就已經(jīng)對(duì)拆遷評(píng)估的公正性及最終拆遷評(píng)估結(jié)果的合理性持懷疑態(tài)度。第二，由于拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托于拆遷人，拆遷人與評(píng)估機(jī)構(gòu)之間是委托與被委托的關(guān)系，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用直接由拆遷人支付，這樣，事實(shí)上拆遷人為了自身的利益無疑會(huì)向評(píng)估機(jī)構(gòu)提出符合自身利益(同時(shí)很可能損害被拆遷人利益)的要求，以達(dá)到干擾公平、公正的評(píng)估行為的目的”。同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)為了與客戶建立良好的關(guān)系以便于日后獲得更多的評(píng)估業(yè)務(wù)，往往會(huì)迎合拆遷人提出的要求，從而影響評(píng)估結(jié)果的公正，使得被拆遷人的合法利益得不到保障。
為了保障被拆遷人的利益，必須改變當(dāng)前拆遷評(píng)估的委托模式，改變?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)的委托主體，由第三方來委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償價(jià)格的確定上具有超然的地位，從而確保評(píng)估過程的無干擾性，保證評(píng)估結(jié)果的公正性和合理性。在實(shí)際操作中，可以考慮讓政府拆遷主管部門作為委托主體，由其委托評(píng)估機(jī)構(gòu)來進(jìn)行拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估，而相應(yīng)的評(píng)估服務(wù)費(fèi)的支付則由政府拆遷主管部門在收取的拆遷管理費(fèi)里予以開支，或者由政府拆遷主管部門代收代支。如果是在拆遷管理費(fèi)里支付，可以適當(dāng)調(diào)整拆遷管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，增加評(píng)估服務(wù)費(fèi)部分。此外，也可以采取適當(dāng)增加拆遷補(bǔ)償安置資金數(shù)額的辦法，以保證拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)的支付。
改變當(dāng)前的拆遷評(píng)估委托模式，采用第三方作為委托主體，由政府拆遷主管部門委托拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷評(píng)估并支付拆遷服務(wù)費(fèi)用，有利于提高拆遷評(píng)估行為的公正性及評(píng)估結(jié)果的合理性。當(dāng)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)與拆遷人之間不存在直接委托關(guān)系時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在拆遷人身上就沒有更多的利益可圖，也就沒有“討好”拆遷人的必要，而且為迎合拆遷人利益進(jìn)行拆遷評(píng)估是有風(fēng)險(xiǎn)的，一旦被查出不但機(jī)構(gòu)的信譽(yù)受損，甚至有吊銷營業(yè)執(zhí)照的可能。拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)是不會(huì)冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的。相反，評(píng)估機(jī)構(gòu)則更加愿意秉持公正、公平的態(tài)度實(shí)施拆遷評(píng)估。這樣，既會(huì)增強(qiáng)政府對(duì)機(jī)構(gòu)的信任度，有利于日后取得更多的拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，也有利于維護(hù)被拆遷人的利益，與被拆遷人之間建立互信關(guān)系，有利于評(píng)估結(jié)果解釋工作的順利進(jìn)行。
因此，政府房屋拆遷主管部門直接委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估，一定程度上避免了拆遷入對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立評(píng)估行為的干擾和評(píng)估機(jī)構(gòu)受制于拆遷人的問題，使評(píng)估機(jī)構(gòu)能做出公正的評(píng)估，給出合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格，切實(shí)維護(hù)被拆遷人的利益。
四 評(píng)估結(jié)果的認(rèn)定
拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估委托主體的科學(xué)、有效確定，為獲得公平、公正的評(píng)估結(jié)果提供了科學(xué)基礎(chǔ)和保障，為有效保障被拆遷人利益提供了有力支持。然而，由于拆遷評(píng)估是一門專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)，且評(píng)估結(jié)果直接涉及當(dāng)事人雙方的利益，僅僅做到評(píng)估過程、評(píng)估結(jié)果的公平、公正還不夠，為了整個(gè)拆遷工作的順利進(jìn)行，取得社會(huì)尤其是拆遷當(dāng)事人對(duì)拆遷評(píng)估結(jié)果的理解與認(rèn)可，必須制定合理的評(píng)估結(jié)果認(rèn)定方案和程序，做到評(píng)估結(jié)果的公開、公平、公正，切實(shí)保障被拆遷人的利益。
對(duì)于評(píng)估價(jià)格的認(rèn)定，依據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，目前各市、縣的普遍做法是：拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托具有房屋拆遷估價(jià)資格、滿足項(xiàng)目要求的估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估;拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議，或者另行委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成一致意見的，可以向房地產(chǎn)估價(jià)主任委員會(huì)申請(qǐng)技術(shù)鑒定，出具書面技術(shù)鑒定意見，并以此作為拆遷管理部門行政裁決的依據(jù)。
這種評(píng)估價(jià)格認(rèn)定方法的操作過程復(fù)雜，效率低下。如在原估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估不存在任何技術(shù)問題的情況下，若另行委托一家評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新評(píng)估，即使評(píng)估技術(shù)手段不存在任何問題，由于估價(jià)師知識(shí)結(jié)構(gòu)、工作經(jīng)驗(yàn)及其他各方面的差異，最終評(píng)估結(jié)果很可能會(huì)產(chǎn)生較大的差異。在這種情況下，兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)很難達(dá)成一致，而且拆遷當(dāng)事人也無法抉擇該采用哪個(gè)評(píng)估結(jié)果。這不僅不利于評(píng)估結(jié)果的認(rèn)定，反而使認(rèn)定過程復(fù)雜化。
為了提高工作效率與效果，真正達(dá)到評(píng)估結(jié)果認(rèn)定以及保障被拆遷人利益的目的，對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果的認(rèn)定，完全可以借鑒城市規(guī)劃方案評(píng)審的做法，由拆遷入或者政府拆遷主管部門組織初步評(píng)估結(jié)果的論證會(huì)。具體地，由拆遷主管部門組織拆遷入、被拆遷入代表、評(píng)估主任對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出的初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析，從評(píng)估依據(jù)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、參數(shù)選用、案例比較及估價(jià)結(jié)果確定方式等各方面論證其合理性。拆遷人和被拆遷人代表可以充分發(fā)表自己的意見，最后在公開、公平、公正的前提下形成論證意見。評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)論證意見修正自己的評(píng)估結(jié)論，最后出具具有法律效力的評(píng)估報(bào)告，作為確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。
采用這種方式對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行認(rèn)定，一方面，操作過程簡(jiǎn)單易行，能夠有效地對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行最終的認(rèn)定，避免出現(xiàn)原有認(rèn)定方法帶來的麻煩。另一方面，能夠在拆遷評(píng)估結(jié)果公示之前就與拆遷當(dāng)事人雙方達(dá)成一定的共識(shí)，由于是在評(píng)估主任的指導(dǎo)下對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行認(rèn)定的，更能顯示估價(jià)結(jié)果的合理性、權(quán)威性，可以增強(qiáng)拆遷當(dāng)事人尤其是缺乏評(píng)估專業(yè)知識(shí)的被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果的認(rèn)可度。這些都將有利于后期估價(jià)結(jié)果解釋及拆遷工作的順利進(jìn)行，避免大量拆遷糾紛的產(chǎn)生。
五 結(jié)語
采取上述評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇、拆遷評(píng)估委托主體的確定以及評(píng)估價(jià)格的認(rèn)定的做法，將在很大程度上克服城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)確定過程中有可能出現(xiàn)的一些弊端，不僅可以保障被拆遷人的利益，還可以在一定程度上避免拆遷當(dāng)事人在房屋拆遷過程中產(chǎn)生矛盾沖突，確保社會(huì)的和諧穩(wěn)定，從而加快城市房屋拆遷項(xiàng)目的進(jìn)程，促進(jìn)城市建設(shè)的快速發(fā)展。
溫馨提示:因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線
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