房屋行政強制拆遷的實施須知
2014-04-16 12:54???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
淺談集體土地拆遷補償方式及實踐
依據(jù)土地利用特征的不同，在集體土地的征用中，對征用集體土地所涉及到的土地及房屋拆遷補償價格評估主要分為兩個方面的問題，一個是對集體建設土地即集體土地農(nóng)村房屋的拆遷補償價格問題;另一個是對集體農(nóng)用地(包括荒地)的征用補償標準評估問題。
第一個問題主要集中于城鎮(zhèn)建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)內(nèi)，隨著農(nóng)村城市化和城市郊區(qū)化，城鄉(xiāng)結合部集體土地房屋拆遷量越來越大。征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準將集體所有地土地征為國有后，對原集體土地上的建筑物、構筑物進行強制拆遷，并給予補償?shù)男袨椤３鞘蟹课莶疬w是指因城市建設項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協(xié)議，按照協(xié)議實施房屋拆遷的行為。我國法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征用中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關征地補償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門和土地管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征用中房屋拆遷的主管機關。
由此可見，集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來實施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟發(fā)展水平差異很大，很難制定一個統(tǒng)一的標準，致使集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補償安置方面存在高低不等的標準，在拆遷中，兩種補償安置標準的選擇適用，往往成為當事人各方爭議的一個焦點。由于《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理條例》所調(diào)整的對象范圍不同，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)土地上的房屋拆遷補償適用于不同的政策。這就造成了同一項目或相近地塊，由于土地級差和級別交叉，國有土地與集體土地的性質(zhì)不同，房屋有無證照等原因，適用于不同的補償標準和拆遷政策，群眾所獲補償存在明顯差異，有的地方能相差數(shù)倍，主要表現(xiàn)為集體土地上房屋拆遷補償價格明顯低于其實際市場價值。將在第一部分中介紹城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷補償價格評估的一些實踐做法。
第二問題的產(chǎn)生隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，一定量的農(nóng)用地，特別是耕地被征用是不可避免的，根據(jù)有償使用的原則，征用農(nóng)用地就必須付出相應的補償費.征地補償費的確立應以耕地質(zhì)量評價為基礎.目前我國征用耕地的補償費標準是根據(jù)新的《土地管理法》中規(guī)定的按該耕地征用前3年平均產(chǎn)值的6～10倍來計算.但是，由于土地的產(chǎn)出不僅與土地的自然質(zhì)量有關，而且與投入量、勞動者素質(zhì)等社會經(jīng)濟因素有關，因此根據(jù)土地的實際產(chǎn)值作為補償費的標準，會造成雖土地質(zhì)量好，但因投入少、產(chǎn)值小、樸償費低，以及土地質(zhì)量差，卻因投人多產(chǎn)值太、補償費高的不公平現(xiàn)象.而征地區(qū)片價格形式體現(xiàn)的土地價格能比較客觀地反映土地的現(xiàn)實收益能力，以此作為土地征用的補償費標準也就更科學、合理。在此次講座的第二部分將重點分析基于農(nóng)用地定級估價的征用區(qū)片價的測算，以及農(nóng)用地征地區(qū)片綜合地價測算的方法與實踐操作。
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