房屋行政強(qiáng)制拆遷的實(shí)施須知
2014-04-16 12:54???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
淺談集體土地拆遷補(bǔ)償方式及實(shí)踐
依據(jù)土地利用特征的不同，在集體土地的征用中，對(duì)征用集體土地所涉及到的土地及房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估主要分為兩個(gè)方面的問題，一個(gè)是對(duì)集體建設(shè)土地即集體土地農(nóng)村房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)格問題;另一個(gè)是對(duì)集體農(nóng)用地(包括荒地)的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估問題。
第一個(gè)問題主要集中于城鎮(zhèn)建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)內(nèi)，隨著農(nóng)村城市化和城市郊區(qū)化，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷量越來越大。征地拆遷是指國家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有地土地征為國有后，對(duì)原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并給予補(bǔ)償?shù)男袨椤３鞘蟹课莶疬w是指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為。我國法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。國有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征用中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門和土地管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征用中房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。
由此可見，集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動(dòng)，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來實(shí)施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，很難制定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使集體土地征用中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補(bǔ)償安置方面存在高低不等的標(biāo)準(zhǔn)，在拆遷中，兩種補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的選擇適用，往往成為當(dāng)事人各方爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。由于《土地管理法》及《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》所調(diào)整的對(duì)象范圍不同，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)土地上的房屋拆遷補(bǔ)償適用于不同的政策。這就造成了同一項(xiàng)目或相近地塊，由于土地級(jí)差和級(jí)別交叉，國有土地與集體土地的性質(zhì)不同，房屋有無證照等原因，適用于不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和拆遷政策，群眾所獲補(bǔ)償存在明顯差異，有的地方能相差數(shù)倍，主要表現(xiàn)為集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格明顯低于其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。將在第一部分中介紹城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估的一些實(shí)踐做法。
第二問題的產(chǎn)生隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一定量的農(nóng)用地，特別是耕地被征用是不可避免的，根據(jù)有償使用的原則，征用農(nóng)用地就必須付出相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi).征地補(bǔ)償費(fèi)的確立應(yīng)以耕地質(zhì)量評(píng)價(jià)為基礎(chǔ).目前我國征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)新的《土地管理法》中規(guī)定的按該耕地征用前3年平均產(chǎn)值的6～10倍來計(jì)算.但是，由于土地的產(chǎn)出不僅與土地的自然質(zhì)量有關(guān)，而且與投入量、勞動(dòng)者素質(zhì)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有關(guān)，因此根據(jù)土地的實(shí)際產(chǎn)值作為補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)造成雖土地質(zhì)量好，但因投入少、產(chǎn)值小、樸償費(fèi)低，以及土地質(zhì)量差，卻因投人多產(chǎn)值太、補(bǔ)償費(fèi)高的不公平現(xiàn)象.而征地區(qū)片價(jià)格形式體現(xiàn)的土地價(jià)格能比較客觀地反映土地的現(xiàn)實(shí)收益能力，以此作為土地征用的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也就更科學(xué)、合理。在此次講座的第二部分將重點(diǎn)分析基于農(nóng)用地定級(jí)估價(jià)的征用區(qū)片價(jià)的測(cè)算，以及農(nóng)用地征地區(qū)片綜合地價(jià)測(cè)算的方法與實(shí)踐操作。
溫馨提示:因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線
400-900-9881或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)律師及時(shí)溝通，我們將前列時(shí)間為您解答。也可以通過
右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號(hào)碼，我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。北京創(chuàng)為律師事務(wù)所征地拆遷免費(fèi)法律服務(wù)平臺(tái)
全國創(chuàng)為拆遷律師網(wǎng) 網(wǎng)址
www.olincollection.com
?農(nóng)村拆遷??
