宋莉莉訴宿遷市建設(shè)局房屋拆遷補(bǔ)償安置裁決案
2021-10-02 08:00???作者：administrator???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
【裁判摘要】
行政機(jī)關(guān)在對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償糾紛作出裁決時(shí)，違反法規(guī)的規(guī)定，以拆遷人單方委托的評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告為依據(jù)，被拆遷人提出異議的，應(yīng)認(rèn)定行政裁決的主要證據(jù)不足。
原告：宋莉莉。
被告：江蘇省宿遷市建設(shè)局。
法定代表人：華志明，該局局長(zhǎng)。
第三人：江蘇省宿遷市萬興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
法定代表人：簡(jiǎn)新顯，該公司董事長(zhǎng)。
2003年6月5日，宿遷市建設(shè)局作出宿建裁字[2003]26號(hào)房屋拆遷糾紛裁決，主要內(nèi)容是：(一)被拆遷人宋莉莉應(yīng)在裁決書生效之日起15日內(nèi)拆遷完畢;(二)房屋安置補(bǔ)償費(fèi)(包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、附屬設(shè)施及裝飾裝潢費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及停業(yè)損失費(fèi))共計(jì)為685651.88元;(三)萬興公司在中貿(mào)百貨商城項(xiàng)目完工后提供一處位于該商城項(xiàng)目的房屋(面積與被拆房屋面積相當(dāng))，拆遷人調(diào)換房屋價(jià)格以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為準(zhǔn);(四)萬興公司安排過渡房一套供被拆遷人臨時(shí)居住。宋莉莉?qū)υ摬脹Q不服，提起行政訴訟，于2003年9月4日向江蘇省宿遷市宿城區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷該裁決。
原告訴稱：被告以方元房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱方元公司)的估價(jià)作為被拆房屋補(bǔ)償價(jià)是錯(cuò)誤的，拆遷人委托方元公司評(píng)估時(shí)違反了公平、公正、公開的原則，被告以此評(píng)估報(bào)告直接作為裁決的依據(jù)，剝奪了被拆遷人選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，且評(píng)估結(jié)果未經(jīng)雙方質(zhì)證，對(duì)房屋的估價(jià)不準(zhǔn)，被告行政裁決中有關(guān)被拆遷房屋置換的內(nèi)容也不明確，缺乏可操作性。此外，被拆遷房屋在拆遷前一直由他人承租，而對(duì)承租人的安置至今未達(dá)成任何協(xié)議。請(qǐng)求依法撤銷被訴行政裁決。
原告提交的證據(jù)有：
1.宋莉莉與高虹、于桂軍簽訂的承包經(jīng)營(yíng)合同，用以證明原告房屋已租賃給他人，房屋被拆遷時(shí)拆遷人對(duì)承租人未做任何安置。
2.宋莉莉名下位于宿遷市幸福中路房產(chǎn)情況的錄像帶，以證明房屋拆遷前的坐落及出租他人等情況。
被告辯稱：方元公司評(píng)估原告房產(chǎn)的程序及結(jié)果沒有不妥之處，我局根據(jù)方元公司的評(píng)估報(bào)告進(jìn)行裁決是合法的。原告以拆遷人萬興公司未與被拆遷房屋的租賃人簽訂協(xié)議為由，認(rèn)為有關(guān)行政裁決違法，沒有法律依據(jù)。拆遷人開發(fā)的房屋屬期房，我局行政裁決時(shí)尚無法確定該項(xiàng)目房屋的具體數(shù)量、排列序號(hào)、房屋朝向等，裁決沒有涉及有關(guān)內(nèi)容并無不當(dāng)，請(qǐng)求維持該裁決。
被告提交的證據(jù)有：
1.宿遷市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)(批復(fù))宿計(jì)發(fā)(2002)72號(hào)關(guān)于宿遷市中貿(mào)百貨商城有限公司(以下簡(jiǎn)稱百貨公司)中貿(mào)百貨商城項(xiàng)目立項(xiàng)的批復(fù)，用以證明該公司的中貿(mào)百貨商城項(xiàng)目已經(jīng)依法得到批準(zhǔn)立項(xiàng)。
2.宿遷市規(guī)劃局宿規(guī)用(2002)107號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證及紅線圖、宿遷市國(guó)土局(2002)國(guó)土建字第126號(hào)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及拆許字(2003)第3號(hào)房屋拆遷許可證和房屋拆遷公告，用以證明建設(shè)局已依法取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、房屋拆遷許可證且原告的房屋在規(guī)定的拆遷紅線圖范圍內(nèi)，并依法發(fā)布了拆遷公告。
3.方元公司企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，證明該單位是具備法人資格的房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司。
4.方元公司房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書，用以證明該單位是具有法定資格的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。
5.江蘇省建設(shè)廳房地產(chǎn)業(yè)處的證明，用以證實(shí)評(píng)估人胡中東、孫權(quán)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。
6.方元公司的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，用以證明宿遷市建設(shè)局是依據(jù)法定機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告作出的裁決。
7.宋莉莉的房屋產(chǎn)權(quán)證，用以證明被拆遷房屋屬宋莉莉所有。
第三人辯稱，我公司作為拆遷人，實(shí)施的全部拆遷活動(dòng)均是依法進(jìn)行的。宿遷市建設(shè)局關(guān)于拆遷爭(zhēng)議的行政裁決合法，應(yīng)予維持。
第三人提交的證據(jù)有：
1.宿遷市宿城區(qū)人民政府關(guān)于同意對(duì)被拆遷人宋莉莉房屋實(shí)施強(qiáng)制拆除的批復(fù)，用以證明強(qiáng)制拆遷是經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)的。
2.宿遷市宿城區(qū)人民政府區(qū)長(zhǎng)辦公會(huì)議紀(jì)要，用以證明宿遷區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)拆遷房屋形成了決議。
經(jīng)過庭審質(zhì)證認(rèn)為，被告宿遷市建設(shè)局提供的證據(jù)可以證明拆遷人用地手續(xù)合法，評(píng)估機(jī)構(gòu)具備評(píng)估資質(zhì)，但拆遷人單方委托評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)論，違反了《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定;宿遷市建設(shè)局及原告宋莉莉提供的證據(jù)，可以證明被拆遷房屋所有人是被拆遷人宋莉莉，該房屋被拆遷時(shí)已對(duì)外承租;第三人萬興公司提供的證據(jù)可以證明其拆遷行為的合法性。
宿遷市宿城區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：
2002年4月9日，拆遷人萬興公司的中貿(mào)百貨商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目由宿遷市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)。2002年9月28日，萬興公司取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，2002年10月25日，萬興公司取得了國(guó)有土地批準(zhǔn)書。2003年3月24日，萬興公司取得了房屋拆遷許可證，獲得拆遷資格。2003年3月24日，宿遷市建設(shè)局發(fā)布拆遷公告，并在公告中載明了拆遷范圍、搬遷期限、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)。原告宋莉莉的房屋建筑面積為637.07平方米，位于宿遷市幸福中路，在拆遷范圍內(nèi)。方元公司根據(jù)萬興公司的委托，對(duì)宋莉莉的拆遷房屋進(jìn)行了估價(jià)，由于宋莉莉?qū)Ρ徊鸱课菅a(bǔ)償價(jià)有異議，且要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，雙方未能達(dá)成協(xié)議。2003年5月28日，萬興公司申請(qǐng)宿遷市建設(shè)局對(duì)拆遷糾紛進(jìn)行裁決。2003年6月5日，宿遷市建設(shè)局依據(jù)方元公司的評(píng)估價(jià)格對(duì)萬興公司與宋莉莉的拆遷糾紛作出裁決，宋莉莉?qū)Σ脹Q不服，提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷該裁決。
宿遷市宿城區(qū)人民法院認(rèn)為：
《國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。第十七條規(guī)定：被拆遷入或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。
《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十九條規(guī)定：對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，沒有征求被拆遷人的意見;拆遷人和被拆遷人不能達(dá)成一致的，由房屋拆遷管理部門在符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)中抽簽確定，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)在抽簽前三日在拆遷地點(diǎn)公告抽簽的時(shí)間和地點(diǎn)的規(guī)定。
本案中，被告宿遷市建設(shè)局根據(jù)第三人萬興公司的申請(qǐng)，有權(quán)依照《國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對(duì)原告宋莉莉與萬興公司之間的拆遷糾紛作出行政裁決。盡管《國(guó)務(wù)院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)行政拆遷程序沒有明確的規(guī)定，但行政機(jī)關(guān)在裁決時(shí)充分保障當(dāng)事人的合法權(quán)利，允許雙方當(dāng)事人對(duì)爭(zhēng)議問題進(jìn)行申辯和陳述。但宿遷市建設(shè)局在裁決宋莉莉與萬興公司的拆遷糾紛時(shí)，未允許宋莉莉?qū)?zhēng)議問題予以陳述和申辯，有失公正，僅根據(jù)萬興公司的申請(qǐng)及萬興公司單方委托的評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果作為行政裁決的依據(jù)，違反了《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。此外，該裁決雖然確定了以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式對(duì)宋莉莉需要拆遷的房產(chǎn)予以補(bǔ)償，但卻未將調(diào)換給宋莉莉房屋的具體位置、樓層、房屋價(jià)格等內(nèi)容予以明確表述，致使拆遷補(bǔ)償?shù)牟脹Q內(nèi)容無法執(zhí)行。綜上，該行政裁決程序上違反法律規(guī)定、內(nèi)容上不具有執(zhí)行效力，應(yīng)重新予以裁決。鑒于宋莉莉的房屋現(xiàn)已被拆遷，故對(duì)裁決內(nèi)容中的第(一)項(xiàng)予以維持，其余各項(xiàng)予以撤銷。
據(jù)此，宿遷市宿城區(qū)人民法院依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第五十四條第 (二)項(xiàng)第1、3目的規(guī)定，于2003年9月28日作出判決：
一、維持宿遷市建設(shè)局宿建裁字(2003)26號(hào)裁決中的第(一)項(xiàng);撤銷裁決書中的第(二)項(xiàng)、第(三)項(xiàng)、第(四)項(xiàng);
二、宿遷市建設(shè)局于本判決生效之日起60日內(nèi)，對(duì)宋莉莉與萬興公司房屋拆遷糾紛依法重新裁決。
宣判后，宿遷市建設(shè)局不服一審判決，向江蘇省宿遷市中級(jí)人民法院提起上訴;宋莉莉表示服從一審法院的判決;萬興公司未作書面答辯。
宿遷市建設(shè)局上訴稱：本案涉及的我局行政裁決程序合法，對(duì)需產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，因所建房屋施工圖尚未繪制，故無法確定調(diào)換后房屋的排列、朝向等具體位置。請(qǐng)求依法改判。
宿遷市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，宋莉莉明確表示，對(duì)宿遷市建設(shè)局裁決中認(rèn)定的搬家費(fèi)為每平方米6元和安置費(fèi)為每平方米20元沒有異議。
宿遷市中級(jí)人民法院認(rèn)為：
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：宿遷市建設(shè)局的裁決所依據(jù)的評(píng)估報(bào)告是否合法有效。
萬興公司的中貿(mào)百貨商場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)行政主管部門依照法定程序?qū)徟?，并取得了?duì)被告宋莉莉在幸福中路房產(chǎn)的拆遷許可，萬興公司在與被拆遷方無法達(dá)成拆遷協(xié)議的情況下，依法申請(qǐng)宿遷市建設(shè)局對(duì)需拆遷房屋強(qiáng)制拆遷，并無不當(dāng)，宿遷市建設(shè)局根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，在本案的行政裁決第(一)項(xiàng)中決定限期對(duì)宋莉莉的房產(chǎn)予以拆遷，符合有關(guān)行政法規(guī)的規(guī)定，依法應(yīng)予維持。但宿遷市建設(shè)局在裁決被拆遷房屋補(bǔ)償款時(shí)，僅以萬興公司單方委托的方元公司的評(píng)估結(jié)論為依據(jù)，違反了《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。本案被拆遷房屋的評(píng)估，系萬興公司單方面委托方元公司所為，未經(jīng)被拆遷人宋莉莉的同意。在萬興公司與宋莉莉無法對(duì)房屋拆遷事宜達(dá)成一致意見時(shí)，宿遷市建設(shè)局在行政裁決中以拆遷單位單方面委托的評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告為依據(jù)，而不是依照規(guī)定在符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)中抽簽確定評(píng)估單位，對(duì)萬興公司與宋莉莉的房屋拆遷糾紛作出裁決不當(dāng)，應(yīng)認(rèn)定為裁決的主要證據(jù)不足，程序違法。依照最高人民法院《關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第六十二條第(二)項(xiàng)規(guī)定，對(duì)被告在行政程序中采納的鑒定結(jié)論，原告或者第三人提出證據(jù)證明鑒定程序嚴(yán)重違法的，人民法院不予采納。由于宿遷市建設(shè)局沒有提供證據(jù)證實(shí)采納該評(píng)估結(jié)論的操作程序合法，故應(yīng)依法對(duì)宿遷市建設(shè)局裁決中的第(二)項(xiàng)予以撤銷?；谒卫蚶?qū)λ捱w市建設(shè)局按照有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的拆遷搬家、安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒有異議，應(yīng)予以確認(rèn)。由于宿遷市建設(shè)局裁決中的第(三)項(xiàng)的內(nèi)容不具有實(shí)際可操作性，故一審判決予以撤銷并無不當(dāng)?；谒卫蚶虻姆课莶疬w時(shí)已對(duì)外出租，在安排宋莉莉房屋拆遷后的過渡用房時(shí)，應(yīng)尊重宋莉莉及承租人的選擇權(quán)。宿遷市建設(shè)局在裁決中雖然對(duì)宋莉莉房屋拆遷后安排了過渡用房，但由于宋莉莉?qū)嶋H上并未使用，故一審判決對(duì)此內(nèi)容予以撤銷，亦無不當(dāng)。
綜上，宿遷市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第六十一條第(一)項(xiàng)之規(guī)定，于2003年12月9日判決：
駁回上訴，維持原判。
溫馨提示:因各地補(bǔ)償?shù)念愋?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一以及征地拆遷的復(fù)雜情況，文章內(nèi)容并不能完全針對(duì)您的情況，為節(jié)省您的時(shí)間，建議您撥打我們的免費(fèi)律師服務(wù)熱線
400-900-9881或點(diǎn)擊網(wǎng)站上的在線咨詢按鈕與我們的專業(yè)律師及時(shí)溝通，我們將前列時(shí)間為您解答。也可以通過
右側(cè)免費(fèi)電話咨詢輸入您的電話號(hào)碼，我們的律師將免費(fèi)回?fù)芙o您以便更好的幫您解決征地拆遷問題。北京創(chuàng)為律師事務(wù)所征地拆遷免費(fèi)法律服務(wù)平臺(tái)
全國(guó)創(chuàng)為拆遷律師網(wǎng) 網(wǎng)址
www.olincollection.com
?農(nóng)村拆遷??
