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日前，國務(wù)院常務(wù)會議提出加快棚戶區(qū)改造，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在此背景下，參與棚戶區(qū)改造、舊城改造、保障房以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的上市公司有望獲得政策和資金扶持，其參與項目積極性或提高。
有效彌補資金缺口
在經(jīng)濟下行壓力顯著的背景下，穩(wěn)增長措施及時出臺。從本次國務(wù)院常務(wù)會議提出的措施來看，穩(wěn)增長的立足點依然是依賴于投資，“鐵路建設(shè)+棚戶區(qū)改造”成為穩(wěn)增長抓手。眾所周知，棚戶區(qū)改造是個微利工程，由于具有收入剛性，因此成本的高低成為決定利潤多少的關(guān)鍵，而資金成本是重中之重。自2009年底開始，各級地方政府按照中央要求，加快推進保障性安居工程。但房企、社會資本進入該領(lǐng)域的積極性不高，主要原因就是利潤很低。
據(jù)亞太城市房地產(chǎn)協(xié)會會長謝逸楓介紹，從房企參與保障房建設(shè)的案例來看，房企的利潤率只有3%-5%。“如果政府想引導(dǎo)更多資金進入保障性安居工程，必須采取措施能使房企等市場主體的利潤率達到10%左右。因為這樣的利潤水平才會使房企有積極性。”
粗略統(tǒng)計，2014年以來，A股市場上包括云南城投、天宸股份、中國中鐵等上市公司先后放棄或退出舊改、棚改項目，主要原因就是資金不足、利潤率不高。此次國務(wù)院常務(wù)會議明確了棚改的資金保障——由國家開發(fā)銀行成立專門機構(gòu)，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券，重點用于支持棚改及城市基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)工程建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著棚改資金缺口問題出現(xiàn)了政策突破，推進速度會更快。
多家房企涉及棚改
住建部副部長齊驥近日表示，2014年計劃改造棚戶區(qū)470萬套以上，到2017年本屆政府預(yù)計共完成1500萬套。到2020年預(yù)計共完成3760萬套棚戶區(qū)改造，使1億人口搬出棚戶區(qū)、城中村。
在政策利好的背景下，參與棚戶區(qū)改造、舊城改造、保障房以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的上市公司有望獲得政策和資金扶持，其積極性會更高。A股中，金隅股份、福星股份、天房發(fā)展、中天城投等公司都涉及棚改項目。
金隅股份是北京較大的保障性住房開發(fā)商，40%的利潤來自房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中又有60%屬于保障性住房。華泰聯(lián)合證券研報指出，金隅股份保障房開發(fā)全部來自低成本的自有工業(yè)用地，凈利潤率水平可觀，而保障房建設(shè)爆發(fā)式增長有效對沖了商品房業(yè)務(wù)可能的下滑，并可能實現(xiàn)超預(yù)期增長。
天津市保障房50%由天房發(fā)展來實施，該公司先后開發(fā)建設(shè)用地1400多公頃，相繼建成近40個居民小區(qū)，累計建筑面積1800余萬平方米。銀河證券認(rèn)為，作為保障房建設(shè)發(fā)展較迅速的天津本地國有開發(fā)商，天房發(fā)展擁有無可比擬的資金優(yōu)勢、項目獲取優(yōu)勢，在保障房項目大力推進的同時公司本身實力也將得到提升，該公司走出天津、進入更多城市擴張可期。
2011年3月9日，中天城投與貴州省政府共同簽訂了《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》，計劃“十二五”期間，在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬平方米、總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。根據(jù)貴州省公布的建設(shè)目標(biāo)，“十二五”期間中天城投保障房占全省規(guī)劃的一半。同時公司將享受保障性安居工程建設(shè)稅費減免及財政補貼等政策優(yōu)惠。
福星股份從2003年開始就切入武漢市城中村改造市場，成為最早推動武漢市城中村改造的開發(fā)商之一。如今，經(jīng)過十多年發(fā)展，公司在項目商談、規(guī)劃、拆遷等方面積累了豐富的經(jīng)驗，形成了自己獨特的“城中村改造”模式。隨著武漢“1+8”城市圈建設(shè)以及大規(guī)模開展的城中村改造和城市棚戶區(qū)改造工作的不斷推進，福星股份自去年開始加快房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的優(yōu)化和調(diào)整，區(qū)域市場優(yōu)勢明顯。
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