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房地相當時，估價單位按市場比較法的估價結(jié)論已包括了占地范圍內(nèi)的土地價值。但地大于房時，還有兩種情況，一種是房屋總建筑面積小于宗地面積(即容積率小于1)，另一種是房屋總建筑面積大于或等于宗地面積(即容積率大于或等于1)。我們理解，如果出現(xiàn)容積率大于或等于1的情況，即使被拆遷人有獨立使用面積的空地，也不應當補償，理由為：容積率大于或等于1時，土地雖然大，但房屋是多層樓房，估價單位在對該樓房按市場比較法進行作價時，二層以上樓房的價值都包含了均攤的土地價值，在有些發(fā)達城市也有這方面的實踐。因此，只有容積率小于1時，只對土地總面積減去房屋建筑總面積的差額部分土地進行單獨進行補償，補償?shù)臉藴蕬晒纼r單位按收回土地使用權(quán)的基準地價為基礎(chǔ)進行評估作價。
在經(jīng)過論證的基礎(chǔ)上，經(jīng)與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，我們最終形成了《關(guān)于城市房屋拆遷中土地與房屋補償有關(guān)問題的意見》，全文如下：
(一)城市房屋拆遷中，土地補償標準參照現(xiàn)行基準地價由有資質(zhì)的土地評估單位評估并經(jīng)國土資源管理部門確認后進行補償。
(二)對于合法房屋建筑面積大于或等于合法批準土地使用面積的，拆遷時，對房屋按房地產(chǎn)市場價格進行補償，土地不再單獨進行補償。
對于合法房屋建筑面積小于合法批準的商業(yè)、住宅土地使用面積的(即地大于房的情況)，拆遷時，剩余部分的土地面積，按土地補償標準單獨進行補償。
合法批準的工業(yè)用地，按規(guī)定的土地利用定額核減后，土地有剩余的，剩余部分按土地補償標準給予補償。2005年后建設的工業(yè)項目，超出土地利用定額標準的，超出部分的土地政府將無償收回。
(三)城市房屋拆遷中涉及對被拆遷人進行土地補償?shù)?，土地補償款統(tǒng)一由拆遷人支付。拆遷人需繳納該幅土地出讓金的，政府應將相應的土地補償款扣除。
(四)拆遷時，房屋使用用途與批準的土地使用用途不一致的，需要補償?shù)耐恋匕磁鷾释恋厥褂猛具M行補償。
(五)土地評估機構(gòu)由拆遷人委托并付費。
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