評估價格能否真實，符合實際，需要有正當?shù)某绦蜃鳛楸Ｕ?。對被拆遷房屋的評估屬于房地產(chǎn)評估的范圍，應(yīng)當遵循相關(guān)的國家標準。北京創(chuàng)為律師事務(wù)所將結(jié)合被拆遷房屋的估價程序步驟給大家講述：

　　一 明確估價基本事項

　　1.明確估價目的：關(guān)于被拆遷房屋估價目的，各地的規(guī)定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場價格，即補償金額。所謂估價目的即委托方對估價結(jié)果的期望用途。估價目的決定了價格內(nèi)涵，進而決定了估價技術(shù)路線。

　　2.明確估價對象：2004年1月1日起施行的建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

　　在實際工作中估價師涉及的被拆遷房屋估價對象有：1 擬拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積的市場價格；2 擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設(shè)施的市場價格；3擬拆除房屋的院落空地應(yīng)給被拆遷人的土地補償價。

　　3.明確估價時點：估價時點是估價結(jié)果對應(yīng)的日期，它是根據(jù)估價目的所確定的。房地產(chǎn)價格內(nèi)涵與價格形成過程都與估價時點密切相關(guān)。估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性，同時又具有很強的時效性。此外，估價對象在不同的估價時點的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會有不同的價格。估價時點采用公歷表示，精確到日。

　　對于上述被拆遷房屋的估價基本事項，估價師應(yīng)與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應(yīng)征得委托方認可。

    二 擬定估價作業(yè)方案

　　1.確定估價技術(shù)路線：房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式。確定估價技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價格內(nèi)涵和價格形成過程，以保證估價最接近實際。

　　2.確定估價方法：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價格形成過程的形成方式的認識，而房地產(chǎn)估價方法本身反映了人們對房地產(chǎn)價格形成過程和形成方式的認識。同樣一個估價對象，采用不同的估價方法，就可能得出不同的評估結(jié)果，應(yīng)當正確確定估價方法。

　　估價人員應(yīng)正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法并在實際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對同一估價對象通常應(yīng)選用兩種以上的估價方法進行估價。

　　3.明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來源渠道：估價所需的資料包括1 對拆遷范圍的房屋價格有普遍影響的資料；2 對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；4 反映估價對象狀況的資料。

　　作為專業(yè)機構(gòu)，估價機構(gòu)與估價人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對于某一特定的估價對象即被拆遷房屋或附屬物應(yīng)在平時收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來源渠道。

　　4.預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費：根據(jù)所需估價的對象情況，應(yīng)初步預(yù)計完成該項估價任務(wù)所需的時間、人力、經(jīng)費，在保證估價按時、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達到人力、經(jīng)費最省的目標。

　　5.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度：在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對所承擔的房地產(chǎn)估價任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度，使工作有條不紊，做到使參與估價的人員胸中有數(shù)。

    三 收集估價所需的資料

　　在平時收集估價資料的基礎(chǔ)上，估價人員應(yīng)著重收集反映可能拆遷地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體估價對象相關(guān)的其他背景資料。

　　四 實地查看估價對象

　　估價人員必須到估價對象現(xiàn)場，親身感受估價對象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進行核實，同時收集補充估計所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。

　　以上四個步驟，是接受評估委托后、開始估價之前應(yīng)做的工作。在這一階段，估價師要注意的是，盡可能不受當事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽則明，尤其是不要閉門造車。

　　完成了估價的各項準備，就可以開展實際評估活動，這一階段包括5個步驟，其工作內(nèi)容是：

　　一 選定估價方法計算：對于估價對象可選用合適的估價方法進行計算，計算的成敗，關(guān)鍵在于嚴謹，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯。

　　二 確定估價結(jié)果：對不同估價方法計算出的結(jié)果，應(yīng)進行比較分析。當這些結(jié)果差異較大時，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對不同估價方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：1 估價過程是否有誤；2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準確；3 參數(shù)選擇是否合理；4 評估項目是否遺漏或重復(fù)；5 是否符合估價原則；6 公式選用是否恰當；7選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。

　　在確認估算結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計算出一個綜合結(jié)果。在計算出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)晶進行適當?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。當有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中明確闡述理由。

　　確定估價結(jié)果，要實行估價師負責(zé)制，要堅持實事求是的原則。估價師對自己的計算結(jié)果承擔責(zé)任，絕不可出借資質(zhì)，或由助手甚至他人算好，自己只掛名了事。

    三 撰寫估價報告

　　1.撰寫估價報告的要求

　　(1)全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。

　　(2)公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。

　　(3)準確性：用語應(yīng)力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描寫其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

　　(4)概括性：應(yīng)用簡潔的文字對所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。

　　2.估價報告的框架結(jié)構(gòu)：封面、目錄、致委托方函、估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。

　　對于成片多宗被拆遷房屋的同時估價，且單宗房屋的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。

　　3.估價報告應(yīng)記載的事項：1別估價項目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3估價方(房地產(chǎn)估價機構(gòu))姓名和住所；4 估價對象；5 估價目的；6 估價時點；7價值定義；8 估價依據(jù)；9 估價原則；10 估價技術(shù)路線、方法和測算過程；11 估價結(jié)果及其確定的理由；12 估價作業(yè)日期；13 估價報告應(yīng)用的有效期；14 估價人員；15注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；16 估價的假設(shè)和限制條件；17附件，應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。

　　4.估價報告中應(yīng)充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況：1對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況，剩余的土地使用權(quán)年限。其中，對院落空地的相關(guān)情況亦仔細描述，不可遺漏。2 對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護、保養(yǎng)、使用情況、地基的穩(wěn)定性、公共設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、保修期限以及產(chǎn)權(quán)證的情況。3 對估價依據(jù)中的土地基準價、區(qū)位價等政府公布的文件要注明文號和發(fā)布及廢止日期。凡已廢止的文件一般不能作為估價依據(jù)。

　　5.估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準確的；2 估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制；3 估價人員與估價對象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有(或有已載明的)個人利害關(guān)系或偏見；4 估價人員是依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和房屋拆遷法律、法規(guī)的規(guī)定進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告；5 估價人員已(或沒有)對估價對象進行了實地勘查，并應(yīng)列出對估價對象進行了實地勘查的估價人員的姓名；6 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外、應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)；7 其他需要聲明的事項。

　　估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論應(yīng)負責(zé)任。

    四 將估價報告送達委托人

　　一般情況下，各地對被拆遷房屋的評估無法有時間上的要求，但拆遷活動是有期限的。因此，評估機構(gòu)在完成了估價報告后要以最快的速度將報告送達給委托人避免因無謂的時間浪費而影響拆遷進度，損害當事人利益。

　　五 將估價報告送達給被拆遷人

　　對估價報告是否送達給被拆遷人，由誰送達？各地規(guī)定不一，因此也產(chǎn)生了不少的糾紛。按照法律原則，被拆遷人作為評估的利害關(guān)系人，應(yīng)當享有知情權(quán)，有權(quán)獲得評估報告，以便表明態(tài)度。因此，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，估價報告由評估機構(gòu)或評估機構(gòu)送達拆遷人后由拆遷人及時送達給被拆遷人，也可以直接送給被拆遷人。

　　至此，被拆遷人房屋的評估活動也完成了最主要的部分。