“拆遷評(píng)估”——很多被拆遷朋友對(duì)這個(gè)詞感到有些陌生，不知道拆遷評(píng)估到底是什么？也不知道要怎樣進(jìn)行拆遷評(píng)估？更不知道拆遷評(píng)估對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償到底有什么意義？作為被拆遷人要如何著手了解評(píng)估呢？

今天創(chuàng)為拆遷律師就給大家詳細(xì)的分析一些拆遷評(píng)估的相關(guān)注意點(diǎn)和防范風(fēng)險(xiǎn)，充分為大家增加評(píng)判被拆遷房屋價(jià)值的穩(wěn)定性，幫助被拆遷人合理定位拆遷補(bǔ)償，爭(zhēng)取較大權(quán)益：

拆遷評(píng)估作用：實(shí)際上，在拆遷過(guò)程中，拆遷評(píng)估所占的比重較大，是拆遷過(guò)程中必不可少的一個(gè)程序，其中，拆遷評(píng)估是為爭(zhēng)取合理拆遷補(bǔ)償做鋪墊的一個(gè)基礎(chǔ)性程序，而拆遷補(bǔ)償談判對(duì)于拆遷雙方來(lái)說(shuō)是具有挑戰(zhàn)性的一種雙方拉鋸過(guò)程，為了各自爭(zhēng)取更大的空間雙方都需要一個(gè)公平公正的中間人幫助撥動(dòng)天平砝碼，而拆遷評(píng)估就是這樣的一個(gè)過(guò)程。

拆遷評(píng)估定義：即在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的法律法規(guī)對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的一種行為。

拆遷評(píng)估現(xiàn)狀：“沒(méi)用”、“裝飾”、“形式”，大家往往對(duì)拆遷評(píng)估都極少重視，其實(shí)不然，拆遷評(píng)估在我們的維權(quán)過(guò)程中確實(shí)占據(jù)了不小的地位和作用，在拆遷過(guò)程中，我們不僅僅要評(píng)估自己即將被拆遷的房屋，還可以對(duì)作為置換房屋進(jìn)行評(píng)估，只有經(jīng)過(guò)評(píng)估，被拆遷人才可以準(zhǔn)確的定位自己的拆遷補(bǔ)償。

拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇：在選定評(píng)估機(jī)構(gòu)時(shí)可以采取聽(tīng)證會(huì)的方式進(jìn)行“推舉式”的選定。當(dāng)雙方的意見(jiàn)無(wú)法達(dá)成一致時(shí)，可以使用“抽簽式”的方法由拆遷管理部門(mén)從待選的評(píng)估機(jī)構(gòu)中抽簽選定。被拆遷人對(duì)原評(píng)估經(jīng)申請(qǐng)復(fù)核仍存在異議時(shí)，可以從具有相應(yīng)資質(zhì)并已公示過(guò)的評(píng)估機(jī)構(gòu)中自行選擇依據(jù)相同標(biāo)準(zhǔn)重新評(píng)估。

拆遷評(píng)估流程：在房屋拆遷過(guò)程中，關(guān)于被拆遷房屋的的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，要遵循一定的流程，包括：選定機(jī)構(gòu)、簽訂合同、實(shí)地評(píng)估、公示解釋、交付報(bào)告、申請(qǐng)復(fù)核、申請(qǐng)鑒定，每一個(gè)環(huán)節(jié)被拆遷人都可以參與，每一個(gè)環(huán)節(jié)也都是法定要求必不可少的。對(duì)于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來(lái)說(shuō)，公開(kāi)、透明成為了拆遷評(píng)估的必要原則。

拆遷評(píng)估常用方法：對(duì)于拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，有多種確定估價(jià)的方法，例如：比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等等，在實(shí)際的運(yùn)用和掌握過(guò)程中，原則要求對(duì)同一種估價(jià)對(duì)象適用至少兩種以上估價(jià)方法。

創(chuàng)為拆遷律師在這里先簡(jiǎn)單的給大家介紹三個(gè)常用的估價(jià)方法作為基本判斷標(biāo)準(zhǔn)，以幫助大家準(zhǔn)確衡量：

1、比較法：通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類(lèi)似資產(chǎn)的異同，并將類(lèi)似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

適用于被征收房屋的類(lèi)似房地產(chǎn)有交易的，要求：（1）被評(píng)估的房屋存在一個(gè)成熟和活躍的交易市場(chǎng)。（2）能夠找到作為參照物的房屋。比如可以找到與被評(píng)估的房屋類(lèi)似的，也就是用途相同、地理位置和配套設(shè)施等方面類(lèi)似的參照房屋。

2、收益法：通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)格的一種常用的評(píng)估方法。

適用于有收益且收益能量化的房地產(chǎn)，如公寓、餐館等，要求：（1）評(píng)估對(duì)象使用時(shí)間較長(zhǎng)且具有連續(xù)性，能在未來(lái)相當(dāng)年內(nèi)取得一定收益。（2）評(píng)估對(duì)象的未來(lái)收益和評(píng)估對(duì)象的所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)能用貨幣來(lái)衡量。

3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：指預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

適用于：被評(píng)估房屋是在建工程的情況。要求：（1）在建的新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。（2）用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

不滿(mǎn)意拆遷評(píng)估結(jié)果：對(duì)于評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)于復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到書(shū)面復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)主任委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。如果對(duì)于鑒定后依舊對(duì)于拆遷補(bǔ)償仍有異議的，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條的規(guī)定來(lái)處理。

創(chuàng)為拆遷律師警示大家：拆遷評(píng)估畢竟是一個(gè)受專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域規(guī)范的技術(shù)性工作，所以必須由具備資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)椴疬w評(píng)估最終不但會(huì)影響自己的補(bǔ)償效果，還會(huì)成為拆遷維權(quán)的基礎(chǔ)，請(qǐng)大家一定不要忽略和浪費(fèi)任何一個(gè)法律賦予的權(quán)利，如果被拆遷人無(wú)法掌握拆遷評(píng)估精髓來(lái)準(zhǔn)確定價(jià)，合理維權(quán)，就一定要找一個(gè)專(zhuān)業(yè)的拆遷律師為自己梳理拆遷維權(quán)策略，創(chuàng)為拆遷律師作為主任權(quán)威案件代理團(tuán)隊(duì)，助被拆遷人踏上“拆富”之行。(L)北京創(chuàng)為律師事務(wù)所