科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通常可以從如下三個(gè)途徑來求?。?.參照類似房地產(chǎn)近期的市場交易價(jià)格;2.參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用;3.依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價(jià)值。

由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，即：’市場比較法、成本法和收益法。除此之外還有一些其他方法，如假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法、長期趨勢法、殘余法、購買年法、利潤法、分配法等。其他估價(jià)方法實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，而且不同的估價(jià)方法有其不同的用途。

每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得出不同的結(jié)論。

二、房地產(chǎn)估價(jià)對象房地產(chǎn)估價(jià)的對象就是房地產(chǎn)。從實(shí)物形態(tài)上來看，房地產(chǎn)存在三種形態(tài)，即單純的土地、單純的建筑物以及房地合一的復(fù)合房地產(chǎn)。另外，房地產(chǎn)估價(jià)是評估待估房地產(chǎn)的一定權(quán)益的價(jià)格，因此，估價(jià)對象也涉及到物權(quán)。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，這里將按用途將評估對象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，并分別介紹它們的估價(jià)特點(diǎn)、常用方法及主要注意事項(xiàng)等。

(一)居住房地產(chǎn)

居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)不同于一般商品，甚至也不同于其他房地產(chǎn)，它不但具有等價(jià)交換、按質(zhì)論價(jià)、供求決定價(jià)格等商品的共性，還帶有鮮明的社會保障性，房地產(chǎn)估價(jià)師必須充分掌握居住房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)。1.居住房地產(chǎn)的分類。住宅可按多種方式分類，依據(jù)估價(jià)需要。一般可按檔次和市場化程度劃分。(1)按檔次劃分：’l)普通住宅。它是為普通居民提供的，符合國家住宅標(biāo)準(zhǔn)的住宅。普通住宅符合國家一定時(shí)期的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，符合國家人口、資金和土地資源等基本國情。它代表一個(gè)國家或地區(qū)城市居民實(shí)際達(dá)到或能夠達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)條件下的居住水平。我國城市中量大面廣的是普通住宅(即經(jīng)濟(jì)適用房)，此類住宅采用地方或國產(chǎn)建筑材料，進(jìn)行一般水平的裝飾裝修，選用國產(chǎn)中檔廚衛(wèi)潔具和設(shè)備?，F(xiàn)階段國家對普通住宅往往既制定下限標(biāo)準(zhǔn)，也制定上限標(biāo)準(zhǔn)，以利于宏觀調(diào)控。普通住宅的工程造價(jià)和房屋售價(jià)均較適中。目前，可按1996年頒布的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》作為普通住宅評估的比較尺度。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)也會逐漸呈階段性提高?，F(xiàn)階段，我國建國以來修建的標(biāo)準(zhǔn)住宅仍員普通住宅范疇，但在進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)視其與新居住標(biāo)準(zhǔn)的差距和改造的難易程度，給予適當(dāng)?shù)恼劭邸?)高級住宅。它是為滿足市場中高收入階層的特殊需求而建造的高標(biāo)準(zhǔn)豪華型住宅，包括高級公寓、花園住宅和別墅等。這類住宅的戶型和功能空間多樣化;每套建筑面積較大，從一百多平方米到幾百平方米不等;裝修、設(shè)施和設(shè)備高檔化，較多地采用進(jìn)口和出口高級裝飾材料和潔具設(shè)備;戶外環(huán)境要求高;服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)高，管理系統(tǒng)完善，往往采取封閉式安全保衛(wèi)措施和高質(zhì)量的物業(yè)管理。高級住宅稅費(fèi)額度大，其工程造價(jià)和市場售價(jià)均較高。3)簡易住宅。主要指建筑年代較早、功能短缺、設(shè)備不全、設(shè)施陳舊、結(jié)構(gòu)單薄的住房。簡易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建;私房售價(jià)(扣除地價(jià))一般較低。(2)按市場化程度劃分：1)社會保障性住宅。體現(xiàn)政府、單位、個(gè)人三者共同負(fù)擔(dān)投資和稅費(fèi)的原則，為保障居民必要的居住水平，以優(yōu)惠的稅費(fèi)和價(jià)格向居民提供的住宅，如為中、低收入者提供的住宅。其價(jià)格是不完全的成本價(jià)格，不包括土地增值的價(jià)值，有的甚至只包括部分成本費(fèi)用。這類房地產(chǎn)的估價(jià)較為復(fù)雜，往往因交易對象不同，交易目的不同而出現(xiàn)不同的價(jià)格。2)市場化商品住宅。市場化住宅包括向高收入職工家庭出售的實(shí)行市場價(jià)的公有住房，單位和個(gè)人在市場上購買的住宅商品房，以及其他以市場價(jià)格交易的各類住宅。

2.住宅評估的標(biāo)的物。以住宅作為估價(jià)對象可以分為：戶(居住單元)、住宅單元、住宅樓、居住小區(qū)等。(1)居住戶。居住戶可以是獨(dú)立的，獨(dú)院獨(dú)棟的，也可以是與鄰居有共墻、共用空間和用地的平房或樓房居住戶。(2)住宅單元。為適應(yīng)住宅建筑大規(guī)模發(fā)展的需要，常將一幢住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段，并把這種標(biāo)準(zhǔn)段稱為單元。單元的劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯!司劃分為單元。(3)住宅樓。住宅樓由多戶或多個(gè)居住單元構(gòu)成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理間距的紅線內(nèi)用地。(4)居住小區(qū)。居住小區(qū)是由多棟住宅(低層、多層、中高層和高層)為主體構(gòu)成，并包括道路、水電、燃?xì)?、供熱、綠化等用地及公共服務(wù)設(shè)施等。不同的評估標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)有明確的建筑與用地界定和明晰的產(chǎn)權(quán)。

3.住宅的價(jià)格構(gòu)成?；谖覈壳暗淖》恐贫扰c政策，住宅價(jià)格的市場價(jià)與國家指導(dǎo)價(jià)并存。前者為商品化價(jià)格，由生產(chǎn)過程中消耗的物化勞動(dòng)的轉(zhuǎn)移價(jià)值和活勞動(dòng)創(chuàng)造的臺播協(xié)構(gòu)成;后者會成本價(jià)格與不完全成本價(jià)格。

我國住宅的租金可分為商品租金、成本租金和準(zhǔn)成本租金等。因此，在評估住宅租金時(shí)應(yīng)明確租金種類及其構(gòu)成情況。

4·住宅價(jià)格的影響因素。影響住宅價(jià)格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟(jì)、政策等因素之外，主要有以下一些因素：(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級;(2)裝修;(3)設(shè)施與設(shè)備;(4)質(zhì)量;(5)朝向;(6)樓層;(7)地段;(8)環(huán)境;(9)住宅樓的公用面積數(shù);(10)交易時(shí)間;(11)交易情況。

在估價(jià)時(shí)，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。為了更加科學(xué)合理地對住宅進(jìn)行評估，應(yīng)當(dāng)對上述各項(xiàng)因素對價(jià)值的影響程度進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì)分析，確定價(jià)值增減數(shù)額或價(jià)值增減率標(biāo)準(zhǔn)，以便于比較修正。

5.居住房地產(chǎn)的估價(jià)方法。新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補(bǔ)償價(jià)格，三者在估價(jià)作業(yè)上有較明顯的差異。(1)新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進(jìn)行綜合評估。

估價(jià)剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項(xiàng)成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進(jìn)行整體估價(jià);同時(shí)還可收集其他同類地價(jià)區(qū)、較近時(shí)期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價(jià)格的資料，并進(jìn)行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。

(2)評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價(jià)，合并計(jì)算。其中，地價(jià)主要采用市場比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評估，房價(jià)采用重置成本法進(jìn)行評估。另一種方式是直接運(yùn)用市場比較法進(jìn)行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進(jìn)行分析，綜合得出最終結(jié)論。

(3)拆遷居住房屋的補(bǔ)償價(jià)格。在城市建設(shè)和;舊城改造過程中，估價(jià)人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價(jià)補(bǔ)償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新結(jié)算。

(二)商業(yè)房地產(chǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)包括商店(商場、購物中心、商鋪和市場等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館矚樂城、歌舞廳、高爾夫球場等)。

1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。(l)收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。(2)經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價(jià)，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。(3)轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。(4)裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分注意。

　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素。(l)地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這育扶持信房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。(2)交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間同稅及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。

3.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素。

(1)臨街狀況。一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。(2)內(nèi)部格局。商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。(3)樓層。一般來說.位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有盲動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。(4)面積。應(yīng)有與經(jīng)營要求相適應(yīng)的面積。(5)凈高。商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營;若凈高超過合適的高度，建筑成本會提高，也無助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高.(6)儲存空間。(7)裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造。裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也有很大的差別。(8)轉(zhuǎn)租的可能性。有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資(承租)商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。(9)使用年限和折舊情況。

4.商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。

商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場比較法也是一種常用方法。

對于將要轉(zhuǎn)變用途的商業(yè)房地產(chǎn)，有時(shí)也可用成本法作為輔助評估方法。

(三)工業(yè)房地產(chǎn)

工業(yè)房地產(chǎn)主要包括廠房及工廠區(qū)內(nèi)的其他房地產(chǎn)、倉庫及其他倉儲用房地產(chǎn)。1.工業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)。(l)涉及的行業(yè)多。各類工業(yè)有各自的行業(yè)特點(diǎn)、生產(chǎn)要求，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對廠房、用地的要求也可能截然不同。因此，進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)該了解相應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)的一些行業(yè)知識。(2)非標(biāo)準(zhǔn)廠房多、單價(jià)差異大。(3)受腐蝕的可能性大。廠房常常會受到腐蝕，估價(jià)時(shí)要注意房屋使用年限與受到腐蝕的嚴(yán)重程度。

2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。

(1)交通條件。工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此，必須有便捷的交通條件。如果鄰近或與公路交通干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道(或海岸)且有專用碼頭等，則都有利于工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的提高。(2)基礎(chǔ)設(shè)施。工業(yè)生產(chǎn)對基礎(chǔ)設(shè)施依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理，通訊條件等等，.都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域因素。(3)地理位置。有些工業(yè)生產(chǎn)要求特定的地理位置，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道;化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里。否則不利于廢氣的排放;水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸費(fèi)用。3.對工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大的個(gè)別因素。

(1)用地面積。廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無法滿足生產(chǎn)需要，太大則多渠的部分并不能增加房地產(chǎn)價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地;用地形狀、地勢應(yīng)符合全產(chǎn)要求，便于布置生產(chǎn)線，不同的生產(chǎn)工藝常常要求不同的用地形狀及地勢。(2)地質(zhì)和水文條件。(3)房地產(chǎn)用途。在評估時(shí)要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用干其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。(4)廠房面積、結(jié)構(gòu)、高度與設(shè)備安裝情況。有些工業(yè)設(shè)備安裝是和建筑物(廠房)的修建同時(shí)進(jìn)行的。例如，很多設(shè)備的基座就和廠房的基礎(chǔ)連為一體。4.工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以，一般不具備采用市場比較法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場比較法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)。但一般來說難度較大，采用極少。根據(jù)以上所述，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑：一是參考預(yù)算價(jià)格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。

(四)其他用途房地產(chǎn)

其他用途房地產(chǎn)指用于除上述居住、商業(yè)、工業(yè)目的以外的其他目的的房地產(chǎn)，如政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、高爾夫球場、加油站、停車場、宗教房地產(chǎn)、墓地等。

1.其他用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)。(1)特殊規(guī)格的房屋及構(gòu)筑物多。其他用途房地產(chǎn)的房屋規(guī)格較多，往往有很多構(gòu)筑物，例如油庫，會有很多地下或地面儲油槽、輸油管道等等，因此，需要估價(jià)人員有構(gòu)筑物造價(jià)方面的知識。(2)用途對價(jià)值影響較大。。其他用途房地產(chǎn)往往有比較固定的用途，如果其用途可以轉(zhuǎn)變，則應(yīng)按較有效使用原則估價(jià);如泉其用途改變受到限制較多，則房地產(chǎn)價(jià)值也會受到相應(yīng)的影響。(3)估價(jià)對經(jīng)驗(yàn)和知識要求高。其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)一般較少，可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)和案例也少，因此，除了需要慎重選擇估價(jià)方法，還需要估價(jià)人員有較為豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并能靈活運(yùn)用，同時(shí)還要求估價(jià)人員具有較廣博的其他相關(guān)專業(yè)知識。只有這樣，才能較為準(zhǔn)確地評估出其他用途房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.其他用途房地產(chǎn)估價(jià)的主要方法。其他用途的房地產(chǎn)一般缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，所以難以采用市場比較法估價(jià)。由于其他用途房地產(chǎn)往往收益各異，客觀收益較難確定，所以一般也不采用收益法估價(jià)。

通常，其他用途房地產(chǎn)的估價(jià)以成本法為主，而且在沒有同類房屋(或構(gòu)筑物)的重置成本資料的情況下，只能參照概預(yù)算定額等資料具體計(jì)算。

(五)土地土地估價(jià)包括宗地價(jià)格評估和城市基準(zhǔn)地價(jià)評估。在實(shí)際評估中，經(jīng)常遇到的是宗地估價(jià)。

1.土地的分類。依據(jù)估價(jià)的需要，一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類，每種土地的估價(jià)特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是，宗地估價(jià)除可選甩三種基本估價(jià)方法外，還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估。

2.影響宗地價(jià)格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。(l)坐落位置;(2)面積大小;(3)形狀;(4)周圍環(huán)境;(5)土地權(quán)利狀況;(6)土地利用現(xiàn)狀;(7)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;(8)生熟地程度;(9)地質(zhì)、水文和氣象條件;(10)其他。