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中學(xué)歷史課最為記憶猶新的就是《馬關(guān)條約》，割地賠款、主權(quán)淪喪，而對(duì)于征地拆遷的朋友們來(lái)說(shuō)沒(méi)有把握好的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議就像是一場(chǎng)《馬關(guān)條約》的簽訂戰(zhàn)役，不僅產(chǎn)權(quán)置換房屋沒(méi)有保障，就連拆遷安置補(bǔ)償款也會(huì)少到可憐。
首先創(chuàng)為律師要給大家先講一個(gè)故事：
舟人哪知傷心處，遙指前程是馬關(guān)。1895年3月19日，日本山口縣馬關(guān)市門司港，春雨瀟瀟，無(wú)盡仇怨。一個(gè)72歲的老者千里迢迢從中國(guó)趕來(lái)，為了簽訂一份文件。這個(gè)老者是李鴻章，大清朝首屈一指的重臣，他本不想來(lái)日本，但日本首相伊藤博文欺人太甚；“李鴻章不來(lái)，條約就不簽，仗就繼續(xù)打！”偌大一個(gè)大清朝嚇得顫顫巍巍，于是，72歲的李鴻章遠(yuǎn)渡重洋，來(lái)到了日本。文件的名字叫《馬關(guān)條約》，上過(guò)初中歷史課的人，都非常熟悉，赤裸裸的侵略性條約。
李鴻章與伊藤博文——日本狼子野心，漫天要價(jià)，當(dāng)時(shí)國(guó)家積弱，沒(méi)有底氣叫板，李鴻章不顧顏面，據(jù)理力爭(zhēng)，卻也要苦苦支撐，呻吟、哀求、爭(zhēng)辯，臺(tái)灣不能讓，遼東不能割，賠償少點(diǎn)再少點(diǎn)。但伊藤博文一句，條件若不答應(yīng)，“運(yùn)船十六余只”，“兵數(shù)萬(wàn)”即開(kāi)赴中國(guó)，當(dāng)時(shí)讓李鴻章魂飛魄散。
如今，征地拆遷任何一個(gè)環(huán)節(jié)把握不到位，則會(huì)成為新版“馬關(guān)條約”，家不成家，得不到一個(gè)舒適的置換房屋；補(bǔ)償縮水，即使苦苦哀求也無(wú)濟(jì)于事，沒(méi)有平等的維權(quán)地位，沒(méi)有合適的維權(quán)方法，沒(méi)有方向死死抵抗就是“被動(dòng)挨打”，注定成為征地拆遷中的弱勢(shì)群體，今天創(chuàng)為律師就要給大家講解一些征地拆遷的維權(quán)方法，防止出現(xiàn)丟失主權(quán)得不償失的拆遷安置補(bǔ)償局面。
第一、取證
對(duì)自家房屋全方位取證，在創(chuàng)為律師前期指導(dǎo)朋友們準(zhǔn)備的時(shí)候會(huì)著重給大家強(qiáng)調(diào)一定要對(duì)自家房屋的整體外觀外貌以及房屋內(nèi)部構(gòu)造、屋內(nèi)物品等進(jìn)行拍照或錄像。
這是為什么呢？
其實(shí)這就是證據(jù)保存的重要環(huán)節(jié)之一，假使房屋被違法強(qiáng)拆，創(chuàng)為律師可以當(dāng)即針對(duì)已經(jīng)取得的證據(jù)提起訴訟，謹(jǐn)防證據(jù)不足導(dǎo)致重要信息缺失。
法院審判案件也是遵循“以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩”以及證據(jù)規(guī)則。所以，這里提醒大家一定要注意對(duì)自己家房屋進(jìn)行一個(gè)全方位的取證。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》，可以從以下幾方面著手：
1、可以采用拍照或錄像的方式，鑒于視覺(jué)效果以及在司法審判過(guò)程中法官的傾向性，建議大家較好采取錄像的形式，具有時(shí)間上的連貫性。
2、錄像設(shè)備建議用照相機(jī)或攝像機(jī)，不建議手機(jī)拍攝。考慮到錄像文件占用設(shè)備的存儲(chǔ)空間比較大，手機(jī)容量較小，不易保存。
3、房屋從遠(yuǎn)處主街道開(kāi)始進(jìn)行拍攝，將房屋外門牌號(hào)、周邊路牌、標(biāo)志性建筑物以及鄰居房屋等清晰得拍攝好，然后房屋大門、屋內(nèi)總體構(gòu)造以及屋內(nèi)物品等靠近拍攝。
4、屋內(nèi)物品可單獨(dú)進(jìn)行細(xì)節(jié)拍攝，拍攝期間可同時(shí)進(jìn)行錄音，對(duì)物品的市場(chǎng)價(jià)可以簡(jiǎn)單做個(gè)描述。
5、錄像設(shè)備里的錄像不要?jiǎng)h除，這是原始證據(jù)。即使拷貝到電腦或手機(jī)上，從證據(jù)角度講，電腦和手機(jī)上的錄像都只是證據(jù)的復(fù)制件，不是原始證據(jù)。
第二、申請(qǐng)政府信息公開(kāi)
信息公開(kāi)主要針對(duì)的是老百姓在生活中看不到的“紅頭”文件，有選擇房屋面臨拆遷，當(dāng)事人可能并不了解拆遷項(xiàng)目、更不知道拆遷方的拆遷行為是否合法，此時(shí)可以通過(guò)申請(qǐng)政府信息公開(kāi)的方式來(lái)獲取相關(guān)項(xiàng)目信息和房屋征收信息。具體需要申請(qǐng)公開(kāi)哪些信息，得通過(guò)分析具體個(gè)案情況來(lái)進(jìn)行。不能盲目申請(qǐng)，一是浪費(fèi)精力與時(shí)間，二是不能高效得掌握政府拆遷政策新動(dòng)向，增加補(bǔ)償協(xié)議談判的籌碼。
第三、行政復(fù)議或行政訴訟
《行政訴訟法》規(guī)定的提起行政訴訟的起訴期限為6個(gè)月，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉的解釋》規(guī)定了未告知訴權(quán)的起訴期限為1年。行政復(fù)議和行政訴訟程序的啟動(dòng)，是對(duì)房屋征收補(bǔ)償談判最有力的支持。很多當(dāng)事人往往在委托前耽誤起訴期或者收到被告答辯狀之后無(wú)從下手。也有很多情況下，當(dāng)事人自己都不知道享有訴訟或復(fù)議的救濟(jì)權(quán)利，對(duì)哪些行為可以提起行政訴訟、哪些行為是要提起行政復(fù)議進(jìn)行救濟(jì)的并不清楚。
第四，談判掌握火候
面臨拆遷談判最重要的就是要做好前期的準(zhǔn)備工作，對(duì)談判的整體框架了然于胸。當(dāng)然，創(chuàng)為律師不得不說(shuō)準(zhǔn)備的東西有很多，例如說(shuō)：
1.談判的內(nèi)容（我們想要說(shuō)的內(nèi)容主體是什么，較好有一個(gè)明確的提綱，做到心中有數(shù)。）
2.談判步驟（談判要經(jīng)過(guò)哪幾個(gè)階段，每個(gè)階段我們要如何把握重要節(jié)點(diǎn)才可以控制局面。）
3.談判條件（我們要如何將自己想要表達(dá)的東西加固，傳輸給征收方，進(jìn)而對(duì)征收方產(chǎn)生震懾力，使其接受。）
尤其在談判過(guò)程中，據(jù)理力爭(zhēng)，如果可以舉證分析、分條概理就可以占據(jù)主動(dòng)權(quán)，成為談判趨勢(shì)的引導(dǎo)者。
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