【案件回放】
2010年3月11日江蘇淮安市政府作出關(guān)于同意收回雨潤國際大廈地塊紅線范圍內(nèi)國有土地使用權(quán)的批復(fù)，地塊用地四至為：東至新世紀(jì)城市花園，南至針織路，西至淮海北路，北至淮海東路。隨后即作出建設(shè)用地批準(zhǔn)書，由淮安市土地儲備中心取得該地塊兒儲備用地。當(dāng)事人王治位于淮安市淮海北路27號39幢214室恰在該“紅線”范圍之內(nèi)。該處為淮安市華豐香精香料有限公司登記所在地，主要經(jīng)營香料、香精，化工產(chǎn)品及化工原料批發(fā)，經(jīng)營期限從2005年至2015年。盡管規(guī)模不大，但是經(jīng)營效益還不錯。然而5月12日，淮安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下達(dá)的一紙房屋拆遷通告(淮住建拆通字【2010】第015號)徹底打破了公司的正常經(jīng)營。通告要求由拆遷實(shí)施單位淮安市青河房屋拆遷安置有限公司在9月30日前全部完成拆遷工作。王治要求根據(jù)房屋實(shí)際使用狀況按照沿街門面房進(jìn)行補(bǔ)償，1:2的面積回遷寫字樓，另外再補(bǔ)償60萬。而淮安市土地儲備中心提供的兩種補(bǔ)償安置方案中均將該房屋定性為住宅，按照住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償，對住改非僅定額補(bǔ)償1萬元，如此一來補(bǔ)償額度相差甚遠(yuǎn)。面對如此不公平的補(bǔ)償條件，王治隨即委托本團(tuán)隊(duì)律師介入此案。
【辦案手記】
一、奇怪的判決
淮安市建設(shè)局于4月13日舉行了房屋拆遷許可聽證會。但是，該建設(shè)局并未依法舉行聽證，律師根據(jù)我國《行政許可法》、《建設(shè)行政許可聽證工作規(guī)定》中關(guān)于“主管機(jī)關(guān)在作出行政許可決定前應(yīng)當(dāng)告知申請人、利害關(guān)系人享有要求聽證的權(quán)利，必要時應(yīng)當(dāng)在舉行聽證會三十日前發(fā)布公告，向社會公告聽證會的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容、聽證會代表產(chǎn)生辦法、申請參加聽證會須知”的條款，指出建設(shè)局的行為嚴(yán)重剝奪了原告的知情權(quán)和參與權(quán)。在程序存在重大違法事由的情形之下，淮安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局竟迅速地作出了行政裁決(淮建拆裁字【2010】89號)，裁定產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并限被申請人王治20日內(nèi)將被拆遷房屋騰空，交于申請人淮安市土地儲備中心拆除。為盡快阻止可能即將到來的強(qiáng)拆，律師迅速向江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提起復(fù)議申請，請求確認(rèn)淮安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作出淮拆許字(2010)第015號《房屋拆遷許可證》拆遷許可具體行政行為違法，并予以撤銷。9月1日，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳錯誤地作出了維持上述具體行政行為的決定。10月8日，淮安市清河區(qū)人民法院行政判決書：維持行政裁決。11月26日的二審判決仍然維持原判。包括對發(fā)改委及規(guī)劃局提起的訴訟在內(nèi)，基本上都被法院以各種站不住腳、無關(guān)痛癢的“法院認(rèn)為”判決維持作出的具體行政行為。本案中，律師從立項(xiàng)、規(guī)劃和建設(shè)用地批準(zhǔn)書，拆遷評估，拆遷補(bǔ)償安置資金及回遷房的落實(shí)、拆遷公告程序、聽證等方面用充分的依據(jù)證明此次拆遷活動的違法性，但法院對于如此之多的錯誤竟視而不見讓律師心情很是復(fù)雜。特別是我國司法解釋明文規(guī)定，“在訴訟過程中，案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的，中止訴訟。”眾所周知發(fā)改委的立項(xiàng)文件即是申請拆遷許可證的前置文件，立項(xiàng)合法與否直接關(guān)系到拆遷許可是否合法。奇怪的是在律師與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局訴訟的過程中，就在江蘇省發(fā)改委針對該建設(shè)項(xiàng)目的復(fù)議申請已經(jīng)受理的情況下，中止審理的申請竟也未得到法院支持，確實(shí)讓人百思不得其解。
二、辦案策略之——解開系列荒誕審判之謎
通過法院所作的各種判決可以發(fā)現(xiàn)，被法院判決維持具體行政行為的關(guān)鍵是(2010)河行初字第33號行政判決，該判決無一例外的均被各級法院援引。通過上述案件的分析律師指出，本案與王博維訴拆遷許可撤銷案件，事實(shí)與理由及訴訟標(biāo)的均不同。而且，王博維僅以拆遷許可程序違法為由要求撤銷，而本案所涉及到的是實(shí)體和程序兩個方面。即便就王博維案而論，法院2010年5月17日(周一)受案，5月21日(周五)作出判決，嚴(yán)重違反法定程序，且判決采信的證據(jù)不合法，依據(jù)2002年10月1日起施行《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》第70條，“生效的人民法院裁判文書或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決文書確認(rèn)的事實(shí)，可以作為定案依據(jù)，但是如果發(fā)現(xiàn)裁判文書或者裁決文書認(rèn)定的事實(shí)有重大問題的，應(yīng)當(dāng)中止訴訟，通過法定程序予以糾正后恢復(fù)訴訟”的規(guī)定應(yīng)中止審理，待糾正一審法院(2010)河行初字第33號行政判決后恢復(fù)審理。因此，上述判決均已(2010)河行初字第33號行政判決作為萬能的證據(jù)于法無據(jù)，且王博維案在如此神速的時間之內(nèi)使拆遷許可證合法迅速兌現(xiàn)，實(shí)在蹊蹺的很。而后續(xù)法院均已王博維案已發(fā)生既判力為由對其他事實(shí)一概走過場而揪住此點(diǎn)不放也頗有意味。
三、辦案策略之——皮之不存毛將焉附
本案從立項(xiàng)、規(guī)劃、聽證、許可、復(fù)議到訴訟違法之處頗多，諸多違法點(diǎn)對于拆遷方的敗訴都將是致命的。拆遷工程本身亦如生產(chǎn)流水線，前道程序操作上的瑕疵必會影響后續(xù)程序的進(jìn)行并最終決定產(chǎn)出品合格與否。第一道工序的重要性不言而喻，大有牽一發(fā)而動全身之意。因此，律師在打拆遷許可的同時從立項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，使拆遷許的合法性從根部被拔起。根據(jù)《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》第四條的規(guī)定，立項(xiàng)批文針對的是建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)，而淮安市土地儲備中心作為土地收儲事業(yè)單位，本身根本不具備實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的主體資格。同時土地使用權(quán)的取得只有出讓和劃撥兩種，土地儲備發(fā)展至今日已經(jīng)完全成了打著公益的幌子為開發(fā)商進(jìn)行一條龍、一站地服務(wù)享有土地征收權(quán)限的行政機(jī)構(gòu)，私人的房屋隨時隨地都有被土地儲備中心納入到土地倉庫中可能性。因此，已經(jīng)有廢除土地儲備制度的呼聲。也就是說，儲備方式根本違法更違憲。而本案中淮安市人民政府未經(jīng)收回國有土地使用權(quán)程序，卻創(chuàng)設(shè)性的以“儲備”為名給土地儲備中心發(fā)放《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》讓人無法理解。除此之外，依據(jù)《江蘇省政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》，對于單片開發(fā)建筑面積在2萬平方米以上的項(xiàng)目必須要由省級政府投資主管部門即江蘇省發(fā)改委核準(zhǔn)，但此案中卻是由淮安市發(fā)改委作出的立項(xiàng)批復(fù)。王優(yōu)銀律師于8月28日針對淮安市發(fā)展和改革委員會所作的《關(guān)于雨潤中央新天地地塊儲備用地項(xiàng)目的批復(fù)》(淮發(fā)改投資復(fù)【2010】第18號)向江蘇省發(fā)展和改革委員會提出復(fù)議，并隨后將其訴至法院。同時，王律師充分運(yùn)用組合拳，就淮安市政府批準(zhǔn)作出的淮安市【2010】淮土出字第195號《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》向江蘇省人民政府行政復(fù)議申請以及就淮安市規(guī)劃局為淮安市土地儲備中心頒發(fā)了《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》提起復(fù)議，訴訟程序，使得拆遷許可證的合法性的基礎(chǔ)變得愈加單薄。
該案目前已到執(zhí)行階段，律師已經(jīng)提出了執(zhí)行異議。相信通過前述律師對拆遷方和法院施加的壓力，委托人的權(quán)益終會得到維護(hù)。
住改非或稱住改商，是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進(jìn)行經(jīng)營。被拆遷房屋所有權(quán)證上標(biāo)明的用途為住宅，但依法取得了營業(yè)執(zhí)照等經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證實(shí)并有納稅記錄。由于在產(chǎn)業(yè)發(fā)展層面上具有低成本、便捷等優(yōu)勢在城市中非常普遍，相關(guān)的此類房屋在面臨拆遷時的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)自然是一個無法回避的問題。
對各地住改非補(bǔ)償?shù)囊?guī)定進(jìn)行了潛心研究，并總結(jié)認(rèn)為對于該性質(zhì)房屋的補(bǔ)償主要有以下幾種模式：
(一)大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定
比如黑龍江某地在拆遷辦法中規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書、合法經(jīng)營手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。
(二)也有地方規(guī)定住改非可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策
比如浙江某地區(qū)規(guī)定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營的，能提供工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。”也有地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。
(三)參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同
江蘇此種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較常見，比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)納稅一定時間。對沿街的住改非房屋，其估價(jià)是根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評估價(jià)格之和作為實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。對非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評估價(jià)加營業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營年限確定。”
(四)一定時間之后的住改非完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償
張家界市規(guī)定對住改非房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營狀況、經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況對正在經(jīng)營的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時間在住房評估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在2007之前住改非。此時間點(diǎn)之后除臨道路第一層的之外的住改非房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評估補(bǔ)償。
(五)采用混合標(biāo)準(zhǔn)
比如重慶某地區(qū)規(guī)定：(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實(shí)際作為門市經(jīng)營的面積，參照同地段門市評估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。(二)其他住改非房屋貨幣安置補(bǔ)償被拆遷人實(shí)際用于經(jīng)營的面積按住宅評估價(jià)格的1：2進(jìn)行補(bǔ)償。”
拆遷律師指出，對于住改非的補(bǔ)償一方面要根據(jù)各地關(guān)于此方面的規(guī)定;但另一方面由于此些規(guī)定的效力一般非常低，多是以地方政府規(guī)章的形式出現(xiàn)，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能。故實(shí)際的律師參與對于實(shí)現(xiàn)住改非的商補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)不失為一種合理的選擇。
?農(nóng)村拆遷??
