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企業(yè)被拆遷困惑，維權(quán)被法律困惑，老板被資金困惑，員工被薪酬困惑......
面臨征地拆遷，這些困惑看似和企業(yè)主導(dǎo)者沒(méi)有關(guān)聯(lián)，但實(shí)際上卻有著“剪不斷理還亂”的糾葛。
其中，企業(yè)拆遷最為關(guān)鍵的可能就是安置補(bǔ)償款的議定問(wèn)題。今天創(chuàng)為律師就給大家說(shuō)一說(shuō)企業(yè)拆遷的補(bǔ)償分為哪幾類(lèi)？
一、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價(jià)
你所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來(lái)算出區(qū)域補(bǔ)償價(jià)，說(shuō)通俗了就是土地使用權(quán)補(bǔ)償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢？有這么幾種情況：
?。?）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。
?。?）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過(guò)拍賣(mài)、一次性買(mǎi)斷等方式取得的。
?。?）國(guó)有土地使用權(quán)出讓劃撥的方式。經(jīng)過(guò)國(guó)有土地出讓取得的工業(yè)用地的資質(zhì)，或者說(shuō)通過(guò)劃撥取得，這都是納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒(méi)有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)摹?/p>
二、廠(chǎng)房重置成新價(jià)
廠(chǎng)房重置成新價(jià)就是廠(chǎng)房重置后再建起來(lái)需要多少錢(qián)，被拆遷房屋拆遷時(shí)幾成新也有重置成新的問(wèn)題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀(guān)狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿(mǎn)足正規(guī)廠(chǎng)房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來(lái)計(jì)算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價(jià)格也不一樣。有一些廠(chǎng)房使用磚木結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建的，可能不滿(mǎn)足四面都有墻的要求，但是用于了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算?；旧嫌幸环N廠(chǎng)房外在固體屬性，那么就可以按照廠(chǎng)房重置成新價(jià)來(lái)補(bǔ)償。
三、一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)
因?yàn)椴疬w造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。一般情況下要滿(mǎn)足有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行為等等這些才能滿(mǎn)足一個(gè)正常的企業(yè)廠(chǎng)房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個(gè)問(wèn)題需要提醒大家，就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址不一致，這是不行的，注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址是一致的才能滿(mǎn)足合法的經(jīng)營(yíng)主體。
停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿(mǎn)足哪些補(bǔ)償呢？
（1）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬(wàn)，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。
?。?）違約的損失，企業(yè)和客戶(hù)簽訂了一百萬(wàn)的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬(wàn)的違約成本是五萬(wàn)塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。
（3）財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬(wàn)，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。
這些是可能遭受的損失。還有很多人會(huì)問(wèn)到的人員安置遣散費(fèi)，我們要糾正一下，人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)都沒(méi)有，基本含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。
四、裝修附屬物
對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的，是按照重置費(fèi)來(lái)算。在實(shí)際的拆遷補(bǔ)償中，一個(gè)水泵、變壓器、工廠(chǎng)所有的機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。
五、機(jī)器設(shè)備
機(jī)器設(shè)備也有兩種情況，分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的，不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià)，可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。
在企業(yè)拆遷的相關(guān)案件中，我們還時(shí)常聽(tīng)到這樣的問(wèn)題：企業(yè)工廠(chǎng)拆遷，工人可以獲得補(bǔ)償嗎？
在這里告訴大家，工廠(chǎng)拆遷工人補(bǔ)償在法律上是沒(méi)有具體規(guī)定的，解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，因拆遷而解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)用，在法律法規(guī)政策性文件中并沒(méi)有詳細(xì)性規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人相互協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷如果導(dǎo)致員工解聘，那么，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體跟員工的勞動(dòng)合同，結(jié)合勞動(dòng)法有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。
由于企業(yè)工廠(chǎng)拆遷涉及的數(shù)額較大，程序和各種補(bǔ)償?shù)挠?jì)算都更為復(fù)雜。為了避免被拆遷人走彎路，建議您在遇到企業(yè)拆遷時(shí)盡早聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師為您把關(guān)，從而在拆遷中為自己爭(zhēng)取較好的補(bǔ)償條件，也把因拆遷造成的損失降到最低。
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