眾所周知，企業(yè)拆遷賠償項目主要是四塊:

一是房產價值賠償;二是設備設施賠償;三是停產停業(yè)賠償.四是搬遷獎勵賠償.

房產價值賠償方面主要由房產和土地使用性質決定;

企業(yè)房產用途一般是工業(yè)廠房和倉庫,但也有部分住宅和辦公房,具體以房產證登記為準;土地使用性質也一般是工業(yè)用地.所以房產價值基本比較固定,對此彈性空間不大.基本以拆遷部門指定的房地產評估有限公司評估價值為參考值.

設備設施賠償方面爭議較大.主要是由于以下幾個原因:一是政府拆遷政策和一般操作規(guī)程對此項目是適當賠償,而不是充分賠償;二是沒有中介機構能夠進行專業(yè)評估,無法出具評估報告;三是被拆遷方無法提供大量詳細的損失資料;所以雖然現(xiàn)在已有拆遷單位委托資產評估有限公司進行此項目評估,但評估價值與企業(yè)實際損失差距較大.

停產停業(yè)賠償方面在國內處理上有不同標準.有些省份補償標準是每平方米300-400元,有些省份是一半,有些省份是沒有賠償.屬于可以協(xié)商部分.

搬遷獎勵賠償是固定的,基本上是每平方米一百九十元左右.

無形資產的賠償爭議是較大的,一般在實踐操作中比較困難.理論上是存在的,但舉證和認可有比較大的難度,基本上是通過上述四塊賠償?shù)某浞仲r償來補充.

拆遷賠償協(xié)議書

甲方：潤河鎮(zhèn)政府

乙方：潤河鎮(zhèn)振興村

甲方因集鎮(zhèn)發(fā)展建設的需要，需長期有償使用乙方非耕地一塊，雙方本著既保證單位需要，又節(jié)約用地和兼顧國家、集體、個人三者利益的原則，根據(jù)現(xiàn)行土地管理法律的有關規(guī)定，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商達成如下協(xié)議：

一、土地的座落、四至及面積

甲方所需使用的土地位于淮河路南側，鎮(zhèn)政府對面的一塊宅基非耕地?？偯娣e19.825畝，四至長寬如圖所示。

二、土地補償補助標準

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方按有關規(guī)定和評估價付用地的土地補償費為每畝16055元，計款318290.3元;房屋拆遷賠償費計款189367.6元;墳墓51座，每座300元，計款15300元;樹木451棵，每棵10元，計款4510元，合計款527467.9元。

三、付款方式及時間

自簽訂協(xié)議之日，補償費待地面附作物拆遷完畢，鎮(zhèn)政府驗收合格后全部付清。乙方因農戶之間地皮分配時所發(fā)生的糾紛由乙方負責全權處理。

四、自協(xié)議簽訂后，甲方長期使用該地皮，乙方不得以任何理由或借口干擾和阻撓甲方對該土地的使用權。地款兩清，永無糾纏。

五、此協(xié)議一式10份，甲乙雙方各持一份，送有關部門若干份。

甲方代表簽字： (公章)

乙方代表簽字： (公章)　二○○七年十月八日

對住房困難戶的拆遷補償標準是什么?

對經(jīng)區(qū)、縣房地局按照本市有關規(guī)定認定的住房困難戶，拆遷人應當按照原人均房屋建筑面積6平方米的標準計算補償款。

對在拆遷范圍內有本市常住戶口，無正式住房，長期居住在自建房屋內，并且在拆遷范圍外無正式住房的，經(jīng)區(qū)、縣房地局核準，拆遷人應當給予適當補償。

相關知識：

房屋置換的補償方式

房屋置換是區(qū)別于貨幣補償?shù)囊环N拆遷補償方式。簡單說,就是以房易房、互找差價。它的核心法律依據(jù)主要有:《物權法》第42條規(guī)定:“征收單位、個人的房屋及其不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件”;2001年《城市房屋拆遷管理條例》第3章第23條規(guī)定,“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償,也可以實行房屋產權調換,……被拆遷人可以選擇拆遷補償方式”、第27條規(guī)定,“拆遷租賃房屋……被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的,拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換”?？梢?房屋置換制度內含著雙重價值目標:一方面通過房屋的所有權調換,實現(xiàn)對被拆遷房屋產權的價值補償;另外一方面,在保護房屋經(jīng)濟價值的同時,也對當事人居住權進行充分保護。這樣的制度安排,兼顧了財產保護與社會穩(wěn)定,更有利于實現(xiàn)多元價值目標的平衡。

拆遷在技術上可以看作是一個利益博弈的經(jīng)濟問題。從博弈論的角度分析,一個有效的利益平衡點是實現(xiàn)雙方利益均衡的必要條件。這個利益平衡點容易形成,問題就好解決;反之,就難。在促進利益平衡點的形成上,房屋置換制度有其無法替代的獨特功效。首先,從被拆遷人的角度看,不愿走的理由因人而異,但最一般性的原因在于對未來房價的上漲預期,尤其是在房價上漲的背景下,這種想法完全合理:貨幣補償按現(xiàn)行市場價格進行,只能補償現(xiàn)實利益,卻無法照顧預期利益,這就像手中持有上漲中的股票一樣,肯定不愿輕易賣掉,在火爆的房地產銷售市場行情中,手里拿著錢,也未必能買到理想的房子。但房屋置換,就如同在大盤上漲時用一支股票去交換另外一只股票一樣,在保證現(xiàn)實利益的同時,對后續(xù)上漲的預期利益也有一定關照。其次,從拆遷人的角度看,不同區(qū)位的項目、新舊項目、甚至同期的項目因評估時點不同造成的補償價格差異,必然使被拆遷人難以接受;尤其是時間拖延較長的歷史遺留項目,如果按當年的市場價格補償遺留下來的被拆遷人,他們和現(xiàn)今的項目比覺得吃虧,肯定不同意,如果按現(xiàn)在的市場價格補償,又會失信于當年已經(jīng)搬遷的被拆遷人。這種情況下,只有采用房屋置換的方式,用房子對房子,才能排除市場評估價格波動的干擾,確保拆遷補償政策的橫向和縱向統(tǒng)一。

實踐中,房屋置換的補償方式廣受歡迎,根據(jù)不同情況,主要有如下幾個方面的做法：

一是商品房開發(fā)項目。在商品房開發(fā)項目中,一般要求開發(fā)商購買或自行建設一定數(shù)量的商品房,以滿足被拆遷人產權調換的需求。有關行政部門還應對房屋置換的參照體系、價格評估、置換比例、差價結算、房屋質量等方面進行審核。開發(fā)單位未按承諾對被拆遷人進行房屋安置的,監(jiān)管部門可以采取暫緩審批新項目、對企業(yè)開發(fā)資質不予年審、記入不良誠信記錄等方式進行管理和監(jiān)督。

二是公共利益項目。一般認為,國防、教育、衛(wèi)生、市政、交通、能源等公共事業(yè)建設屬于公共利益項目。對于這類建設項目應當先由國家組織征收,但是在調換房源儲備上應當保證不低于商業(yè)項目的比例,有條件的地方,還可以先行建設一定比例的政策性安置用房,以推動公益項目的順利進展?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》(征求意見稿)將危舊房改造項目列為公共利益項目,規(guī)定“因危舊房改造的需要征收房屋并進行住宅建設的,被征收人享有回遷的權利”。這當然具有一定的合理性,但是在新舊法的過渡階段,必須充分考慮政策的銜接問題。

三是承租人住宅權保障。從1991年《城市房屋拆遷管理條例》到2001年修訂后的新條例,直至2010《國有土地上房屋征收與補償條例》(征求意見稿),均明確規(guī)定在租賃合同不解除的情況下,只能采取房屋產權調換的方式進行補償,承租人仍然享有對所調換房屋的租賃使用權。這個規(guī)定符合民法“買賣不破租賃”的理念,充分保證“居者有其屋”,是為社會穩(wěn)定所必須的。其中,對于房改遺留的公房承租人,一般允許其按一定政策轉換為房屋所有權人,再進入拆遷補償程序,不轉換的,可以采取公房平移等方式進行安置。

四是困難戶補償與保障性住房政策對接。對于困難戶的拆遷補償,除了特殊補助和最低面積補償?shù)日咄?可以將這類人的拆遷補償政策與限價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房等保障性住房政策充分對接,在房源供應、優(yōu)先條件、搖號辦法、產權模式等方面研究系列措施,建立綠色通道,為拆遷中的困難戶優(yōu)先申請保障性住房提供便利。