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租賃房屋遇到拆遷，對于承租人有沒有經濟補償或拆遷補償中有沒有承租人的份額，原《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的拆遷人、被拆遷人和承租人三方主體，但現在的拆遷規(guī)定拆遷安置協(xié)議只是拆遷人與被拆遷人之間合同，不涉及承租人。但根據拆遷規(guī)則制定的原則，現行的拆遷規(guī)定還是對承租人的利益予以考慮，根據城市房屋拆遷管理條例第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。該規(guī)定對拆遷補償的對象沒有明確，該補償的對象應該是因拆遷停產、停業(yè)的單位，而不一定是產權房屋的所有人。根據上海市城市房屋拆遷管理實施細則三十六條（協(xié)商議定租金標準的出租居住房屋的補償安置）拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標準的出租居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除租賃關系的，拆遷人對被拆遷人給予補償安置，其貨幣補償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產市場單價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系未達成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋調換。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。該規(guī)定對房屋所有人在簽訂拆遷安置協(xié)議時房屋租賃關系處理有特別的規(guī)定，拆遷房屋有租賃關系和沒有租賃關系是不一樣的安置處理方式。該規(guī)定也明確了房屋有租賃關系的所有人對承租人的補償義務，該補償應該為因為拆遷給承租人造成的實際損失。
例一、
原審法院經審理查明：2007年12月1日，某公司與某某公司簽訂一份《租賃合同》，約定某公司將其所有的位于上海市某區(qū)某鎮(zhèn)嘉好路某號1號樓三層廠房出租給某某公司做辦公及電子產品加工之用。廠房面積1065平方米，租賃期限三年，自2008年1月18日至2011年1月17日。租賃期滿，某公司有權收回全部出租廠房，某某公司必須無條件如期交還。每年租金人民幣(以下幣種均為人民幣)167,152元，每季度支付41,788元。兩年租金價格不變，第三年起每年遞增8%。廠房租金采用先付后用的原則，合同簽訂生效之日起，在五個工作日之內先支付三個月的租金，每季度下三個月的租金應提前半個月支付。合同簽訂后，某某公司支付租房押金30,000元，待合同期滿，付清某公司全部費用和恢復廠房原來功能和設施后多退少補。某公司向某某公司提供管理服務(大門保安、道路清掃、公共部位保潔、生活垃圾、糞便的清運)，如某某公司改變某公司原有結構的，在不影響總體結構及外觀情況下由某某公司自行解決，如某公司解決的將收取相關費用，生產垃圾由某某公司自行處理。每年管理費7,668元，每季度1,917元與租金同步支付，管理費二年不變。每月電梯維保費250元，電梯維保費和租金、管理費同步支付。合同另對其他事項作了約定。合同簽訂后，某某公司支付了押金30,000元。因某公司認為某某公司的租賃期限已屆滿，理應搬離系爭房屋并支付相關費用，故訴至原審法院，請求判令某某公司：1、立即退還并搬離位于上海市某區(qū)某鎮(zhèn)嘉好路某號1號樓三層的廠房；2、支付房屋實際使用費、管理費、電梯維保費(按每天563.38元計算，自2011年1月18日至實際搬離之日止)。
原審法院另查明，某公司系位于上海市某區(qū)某鎮(zhèn)嘉好路某號房屋(建筑面積17358.65平方米)的所有權人，房屋所屬土地系其通過出讓方式取得，土地用途為工業(yè)工地，宗地面積11400平方米，土地使用期限自2006年11月15日至2056年11月14日。2010年11月4日，上海市某區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)出一份《關于收回上海市大型居住社區(qū)某云翔社區(qū)拓展區(qū)基地1號地塊國有土地使用權的公告》，載明為實施上海市大型居住社區(qū)某云翔社區(qū)拓展區(qū)規(guī)劃需要，經相關部門批準、批復及許可，依法收回位于某區(qū)某鎮(zhèn)的相關國有土地使用權，具體范圍詳見附圖。其中原系出讓方式取得的土地使用權定于2010年11月4日(公告之日起加六個月)收回，原系劃撥方式取得的土地使用權定于2010年11月4日(公告之日起加一個月)收回。
原審庭審中，某某公司表示，如果法院判決某某公司需承擔使用費等相關費用的，其同意將其支付的押金30,000元予以扣除。
原審法院認為，某公司與某某公司間簽訂的《租賃合同》系當事人的真實意思表示，合法有效，予以確認，雙方均應恪守。鑒于某某公司在租賃期限屆滿后繼續(xù)使用系爭房屋，某某公司應參照合同支付房屋使用費、管理費和電梯維保費。據此，原審法院判決：一、某某公司應于判決生效之日起三十日內搬離位于上海市某區(qū)某鎮(zhèn)嘉好路某號1號樓三層廠房，將該廠房返還予某公司；二、某某公司應于判決生效之日起十日內支付某公司上述廠房實際使用費、管理費和電梯維保費(按每天人民幣523元計算，自2011年1月18日至實際搬離之日止，具體計算時應扣除押金人民幣30,000元)。
案例二、
原審認定，2006年8月31日，A公司（承租方）與案外人某公司，出租方）簽訂《租賃合同》一份，約定某公司將位于閔行區(qū)某路廠房，占地總面積為17.3畝的一塊土地及建筑面積為3,000平方米的工業(yè)用房以及相鄰附屬設施出租給A公司使用。期限為5年（即從2006年10月1日起至2011年9月30日止），年租金為85萬元（人民幣，下同）。保證金為425,000元。在租約中止時，如無損壞按原數退回A公司（原房屋及附屬設備）。
租賃期內，因B公司購買某公司的上述房地產，由A公司（丙方）與B公司（乙方）及某公司（甲方）于2007年9月7日簽訂《協(xié)議書》一份，約定丙方承諾放棄該房地產的優(yōu)先購買權。在甲乙雙方完成該房地產買賣后，乙方與丙方自行協(xié)商重新簽訂新的租賃合同。乙丙方重新簽訂租賃合同后，乙方保證自簽訂日起直至2011年9月30日，該房地產仍然租賃給丙方使用，不得擅自終止。
2009年3月19日，A公司（承租方，乙方）與B公司（出租方，甲方）簽訂《廠房租賃合同》一份，約定甲方已于2007年10月26日取得該房地產權證。乙方繼續(xù)租賃上述土地、工業(yè)用房及附屬設施（其中甲方收回原出租給乙方17.3畝中的約5.4畝場地），租賃時間為5年（即從2006年10月1日起至2011年9月30日止）。年租金為79萬元。租金實行先付后用的方式，3個月支付一次，金額為197,500元。甲方確認已收訖原出租方某公司移交給其的乙方支付的租賃合同保證金425,000元以及自2007年11月份至2008年3月份期間的租金。雙方重新確定租賃保證金為395,000元。在租約中止或終止時，如原房屋及附屬設備無損壞，則按原數退回乙方。該租賃合同第八條第2款還約定：“租賃期間，租賃場地若遇政府征用，甲乙雙方應無條件服從，且雙方互不承擔責任，由此發(fā)生的補償則按甲方投資的財產歸甲方所有，乙方投資的財產歸乙方所有，搬遷補償費按租期每年遞減20%（二項合計）補償給乙方，至此本合同自然終止。租金按實結算，多退少補”。合同第八條第3款約定，“本合同期滿，且未續(xù)租的，乙方所有的財產歸乙方，不動產部分乙方可以拆走，乙方應在本合同期滿一個月內搬走，逾期視作放棄。屆時甲方可自行處理。”
租賃合同履行期間，因“新虹橋國際醫(yī)學中心”工程建設的需要，A公司承租的某路1528號房屋被列入拆遷范圍。2010年11月22日，在上海新虹橋國際醫(yī)學中心動遷指揮部的見證下，A公司與拆遷部門及拆遷實施單位共同簽訂了《國有土地非居住房屋拆遷補償協(xié)議》，該協(xié)議載明：“有證房屋：可搬遷的設備搬遷補償款為212,527元、不可搬遷的設備搬遷補償款為84,456元（該筆費用為拆遷評估報告中A公司無法搬遷的監(jiān)控系統(tǒng)的評估值）；停產停業(yè)補償款，生產廠房為1,180,568元、生產輔助用房為25,176元；房屋裝修補償款為960,364元；附屬物補償款為472,540元。未見證房屋：簡易結構房屋補償款10,500元、框架結構房屋補償款660,800元、裝修、搬遷、停產停業(yè)補償款344,400元。其他（物資搬運）補償款3萬元，合計補償金額3,981,331元。”上述協(xié)議簽訂后，A公司于2010年12月13日搬離了承租廠房并將房屋交付給拆遷單位，又領取了拆遷補償款3,981,331元。此外，拆遷補償協(xié)議中所涉的未見證房屋是由A公司在租賃合同簽訂之后自行搭建的。
另查明，2011年1月12日，原審法院立案受理了A公司起訴B公司要求返還多收的租金及返還保證金等租賃合同糾紛一案，并于2011年4月2日作出判決：“一、A公司與B公司簽訂的《廠房租賃合同》于2010年12月13日已經解除；二、B公司于判決生效之日起十日內返還A公司租賃保證金395,000元；三、B公司于判決生效之日起十日內返還A公司租金15,150.68元（2010年12月14日至同年12月20日多收的租金）；四、駁回A公司的其余訴訟請求。”該案因B公司提起上訴正在二審審理中。
2011年2月22日，B公司（乙方）與上海新虹橋國際醫(yī)學中心動遷指揮部（甲方）簽訂《框架協(xié)議》一份，約定由甲方一次性補償乙方3,760萬元，以上款項是乙方在甲方地塊上的動遷補償款（含建筑物、裝潢、設備搬遷、停產停業(yè)、附屬物及土地補償）。訴訟中，上海新虹橋國際醫(yī)學中心動遷指揮部出具了一份情況說明：“我指揮部《框架協(xié)議》中給B公司動遷補償款叁仟柒佰陸拾萬元補償款不包括閔行區(qū)土地儲備中心與A公司補償協(xié)議中叁佰玖拾捌萬壹仟叁佰叁拾壹元補償部分。在土地儲備中心與A公司動遷補償協(xié)議中，已有約定其與B公司之間租賃合同關系由A公司妥善處理并承擔一切費用。”
原審認為，B公司與A公司簽訂的《廠房租賃合同》系雙方當事人真實意思表示，且未違反相關法律規(guī)定，合法有效，雙方均應嚴格履行。合同第八條約定，“租賃期間，租賃場地若遇政府征用，甲乙雙方應無條件服從，且雙方互不承擔責任，由此發(fā)生的補償則按甲方投資的財產歸甲方所有，乙方投資的財產歸乙方所有，搬遷補償費按租期每年遞減20%（二項合計）補償給乙方，至此本合同自然終止。租金按實結算，多退少補”，本案的爭議焦點即為對上述約定中的搬遷補償費的理解。綜上，合同第八條第2款的搬遷補償費為可搬遷的設備搬遷補償款212,527元及物資搬運補償款3萬元之和即242,527元。其次，上海新虹橋國際醫(yī)學中心動遷指揮部出具的《情況說明》已證實A公司所得的動遷款3,981,331元是動遷部門補償給作為承租人的A公司的所有款項，B公司所得的拆遷補償款中不包含任何承租人（A公司）部分的款項，故現A公司理應根據合同第八條第2款的約定將遞減的搬遷補償費返還給B公司。綜上，A公司應向B公司返還動遷補償費194,021.6元。
原審法院審理后，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，于二○一一年七月十九日作出判決：一、A公司于判決生效之日起十日內支付B公司194,021.6元；二、駁回B公司的其余訴訟請求
案例三：
原告訴稱，2005年10月19日，原被告簽訂房屋租賃合同1份，被告向原告承租位于本市××內總占地面積為17,036平方米場地、建筑面積8,788.68平方米房屋，租期6年，年租金為160萬元。協(xié)議約定乙方（被告）租賃期未滿提前要求解除合同，乙方除向甲方（原告）賠償一年租金外，不得擅自拆除原有建筑物及裝飾物，不得影響使用功能。2008年4月，原告曾通知被告在收到通知的六個月后，雙方辦理解除合同手續(xù)。然因動拆遷未確定，原告于2008年12月3日通知被告取消該終止通知書，并要求被告繼續(xù)履行租賃合同。被告接到通知后向原告支付了2008年12月、2009年1月的租金。2009年2月6日，被告以所租賃場地屬動遷范圍，周邊房屋已被拆遷，嘉閔高速公路正在廠門口施工為由，向原告發(fā)出退房通知書，表示雙方的租賃合同已終止，要求原告在三天內辦理房屋交接手續(xù)。原告于2月8日回復被告，認為雙方租期未滿，被告單方面退房系違約。由于被告單方面解除合同，客觀上造成了原告的利益損失。按照雙方協(xié)議規(guī)定，被告應當賠償原告一年期租金損失168萬元。另被告在租賃期間，拆除了房屋原有的防火隔墻、防火卷簾門、辦公室隔墻及廁所，上述建筑的建設成本為237,952元。現要求被告支付原告違約賠償金168萬元，賠償拆除建筑物的損失237,952元。本案訴訟費由被告負擔。
被告辯稱，原被告簽訂的租賃協(xié)議約定，如在合同期內政府征用土地，甲方（原告）需提前6個月通知乙方（被告），并解除合同。涉案房屋因××工程建設而需要動遷，原告按協(xié)議約定于2008年4月通知被告6個月后解除合同。當時原告法定代表人、動遷組及房屋評估公司相關人員均到租賃房屋現場說明拆遷事宜。被告此后積極配合動遷，并另找經營場所。由于原告遲遲不與拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，也造成被告無法正常使用房屋，無奈之下被告先行與閔行區(qū)C工程建設指揮部簽訂拆遷補償協(xié)議后搬遷。被告根據按照租賃協(xié)議約定，按原告的解除合同通知而搬遷，不存在違約行為，故不同意原告關于違約賠償金的請求。對于原告主張拆除建筑物的損失237,952元，同意支付。
本院認為，原被告之間的房屋租賃合同依法建立并有效。雙方約定的解除合同的條件和程序，不違反法律規(guī)定。原告于2008年4月向被告發(fā)出了解除合同的通知，被告在接到該通知后，并未提出異議，該通知自到達被告時生效。故按雙方的租賃協(xié)議及此解除合同的通知，原被告的租賃關系已于2008年10月解除。原告于2008年12月向被告發(fā)出通知要求繼續(xù)履行雙方的租賃協(xié)議，此系原告要求與被告重新建立租賃關系的要約，被告對此并未表示接受，故原被告之間未建立新的租賃關系。被告在租賃合同解除后，支付實際使用房屋的使用費，不表示原被告之間原租賃關系繼續(xù)有效。被告按照原告的解除合同通知、及相關動遷需要，于2009年1月從租賃房屋搬遷，并不構成違約。故原告現要求被告承擔違約責任，支付違約賠償金的請求，本院難以支持。對于原告主張的被被告拆除的建筑物設施的損失237,952元，被告同意支付，與法不悖，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條第一款之規(guī)定，判決如下：
一、被告上海B貨運有限公司應于本判決生效之日起十日內賠償原告上海A建筑裝璜工程有限公司拆除建筑物的損失人民幣237,952元；
二、駁回原告上海A建筑裝璜工程有限公司要求被告償付違約賠償金168萬元的訴訟請求。
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