房屋用途的爭議一直是拆遷糾紛中的矛盾焦點之一，如何妥善處理關(guān)系到拆遷糾紛能否順利解決。本來，從物權(quán)法的角度去看，房屋如何使用，是作為住宅或商業(yè)用途均是產(chǎn)權(quán)人的權(quán)限范圍，而且作為被拆遷的房屋來說，應(yīng)該具有較統(tǒng)一的價值確定標(biāo)準(zhǔn)，似乎并不關(guān)乎房屋用途的問題。然而，《城市房屋拆遷管理條例》第24條的規(guī)定，使得房屋用途爭議成為很多拆遷糾紛的矛盾焦點，該條規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定”。因此使得同一地段的房屋往往會因為不同的用途界定而出現(xiàn)較大差價，矛盾就此產(chǎn)生，甚至不可調(diào)和。如何界定房屋用途直接影響著拆遷糾紛的處理。

實踐中，對房屋用途界定發(fā)生爭議主要體現(xiàn)為兩種情況：一是住改非的問題。住改非其實是一個非?，F(xiàn)實的問題，其中摻雜著很多歷史問題，很難一概而論，現(xiàn)行的拆遷制度往往以產(chǎn)權(quán)登記為依據(jù)確定房屋用途，使很多住改非得不到承認(rèn)，進(jìn)而引起矛盾激化。目前，整個立法或政策已經(jīng)開了口子，一定程度上承認(rèn)了住改非的房屋利益，但是限制條件還是很多。二是與登記不符的問題。即對房屋用途是否唯登記論的問題，對于沒有登記或登記與事實不符的情況，如何確定其用途。而在大量的拆遷糾紛爭議中，對房屋用途的界定不滿也成為很多被拆遷人的質(zhì)疑拆遷合法性的重要理由之一，在司法實踐中不斷地沖擊著拆遷法規(guī)及政策。

應(yīng)該說，對于條例第24條中“用途”的解釋，通行的解釋是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途，所有權(quán)證未標(biāo)明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)。產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準(zhǔn)。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設(shè)計用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認(rèn)其作為營業(yè)性用房的依據(jù);又如原設(shè)計為住宅，改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當(dāng)有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。實踐中，很多地方性規(guī)定，還給出了持續(xù)經(jīng)營一定時間等要求(如蘇州就規(guī)定需要經(jīng)營一年以上)。鑒于上述的規(guī)定及解釋，在拆遷裁決或訴訟中，以登記為原則、以滿足特定條件的有限承認(rèn)為例外的做法是目前界定房屋用途問題的主流，是具有合法性的。

需要說明的是，其實單從法律層面來講，事實上上述解釋或者做法本身并未有效解決矛盾，甚至可以說還成為矛盾產(chǎn)生的根源之一。在法學(xué)界，對于上述問題也是頗多爭論的，很多論點均把矛頭指向了目前的規(guī)定及政策，認(rèn)為存在問題，需要修改，因房屋用途爭議而引發(fā)的轟動案例、過激事件也為數(shù)不少。因此，創(chuàng)為律師事務(wù)所認(rèn)為，立法部門應(yīng)當(dāng)盡快就如何界定房屋用途作出更為明確的規(guī)定和解釋,以利于更有效地解決拆遷糾紛。