遇到征地拆遷，大家最為關(guān)心的問題就是可以拿到多少拆遷補(bǔ)償款？拆遷方的給出的六七百元一平米的補(bǔ)償?shù)降缀侠聿缓侠?？如果拆遷方給出的拆遷補(bǔ)償款不滿意，或者和周邊一萬(wàn)多元每平米的商品房?jī)r(jià)格相差太遠(yuǎn)怎么辦？

　　在我國(guó)，對(duì)每個(gè)地方的拆遷補(bǔ)償款沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，就像是各地的房?jī)r(jià)，根據(jù)不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，各地的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)的政策也是有區(qū)別的。但國(guó)家對(duì)征地拆遷的補(bǔ)償有著大的指導(dǎo)方針：不得降低原有生活質(zhì)量，先補(bǔ)償后搬遷......

　　沒關(guān)系，關(guān)于被拆遷房屋價(jià)值如何按照類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)膯栴}，創(chuàng)為律師就將結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定給大家做一個(gè)分析。首先請(qǐng)大家來隨著創(chuàng)為律師一起回顧一下《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》也即國(guó)務(wù)院590號(hào)令的規(guī)定：

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條：

　　對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估主任委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開征求意見。

　　“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”？國(guó)家已經(jīng)明令進(jìn)行了規(guī)定，那么應(yīng)當(dāng)如何把握“類似”這個(gè)度呢？評(píng)估機(jī)構(gòu)又怎樣進(jìn)行評(píng)估？評(píng)估依據(jù)和內(nèi)容是什么呢？根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的相關(guān)規(guī)定再來隨著創(chuàng)為律師看一下：

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條

　　被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

　　被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

　　重點(diǎn)來了，從上述法規(guī)中可以看出“區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積”便是對(duì)房屋價(jià)值至關(guān)重要的影響因素和主要評(píng)估內(nèi)容，創(chuàng)為律師來針對(duì)性的分類和大家說一說各個(gè)評(píng)估定價(jià)要素。

　　要素一：房屋區(qū)位

　　房屋區(qū)位要素：是指所在地的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所產(chǎn)生的特征并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。

　　就像是每個(gè)地方的房?jī)r(jià)差異，如遇拆遷，北上廣的這些地方的房屋拆遷補(bǔ)償款要比其他區(qū)位類似房屋價(jià)值高很多。

　　房屋區(qū)位要素影響拆遷補(bǔ)償高低的分別主要有以下三點(diǎn)：1】主要取決于城市平均地價(jià)水準(zhǔn)。2】主要由后天因素形成的環(huán)境決定。3】城市規(guī)劃。

　　要素二：房屋用途

　　房屋用途主要分為住宅和非住宅。其中，住宅包括普通住宅、公寓、別墅等；非住宅分為經(jīng)營(yíng)性（寫字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、通用廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、交通樞紐用房等）與非經(jīng)營(yíng)性（單位以及非營(yíng)利公共設(shè)施用房）兩類。老生常談，大家一般都知道商品房的補(bǔ)償價(jià)值要高于普通住宅。那房屋的用途應(yīng)當(dāng)怎么確定呢？

　　一般情況下，房屋用途的確定以被拆遷房屋所有權(quán)證書上記載的用途為準(zhǔn)——→未標(biāo)明的通常以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準(zhǔn)——→未記錄的以實(shí)際用途為準(zhǔn)——→實(shí)際用途的界定以規(guī)劃部門是否批準(zhǔn)，是否取得合法手續(xù)為準(zhǔn)。

　　要素三：房屋建筑結(jié)構(gòu)

　　房屋建筑結(jié)構(gòu)通常包括：框架機(jī)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等。

　　創(chuàng)為律師提示對(duì)于建筑物的外觀、風(fēng)格、布局、施工質(zhì)量等內(nèi)容，對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定影響。房屋質(zhì)量越好，評(píng)估時(shí)房屋的補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值就越高。

　　要素四：房屋新舊程度

　　房屋住了10年和住了30年新舊程度是有區(qū)別的，新舊程度也可以稱為折舊率，按照有關(guān)規(guī)定，通常住宅為70年、廠房為50年、商用為40年，評(píng)估機(jī)構(gòu)一般會(huì)在此基礎(chǔ)上算出折舊率，再結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)作出基本的限制性要求。具有保留價(jià)值的歷史、文化、風(fēng)貌等建筑不受折舊期限制，以建筑文物實(shí)際評(píng)估為準(zhǔn)（例如創(chuàng)為律師曾經(jīng)代理的“周總理少年讀書處”房屋拆遷的案件）。

　　要素五：房屋建筑面積

　　房屋的建筑面積：指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。就具體征收補(bǔ)償關(guān)系而言，主要分為房屋建筑面積、共有建筑面積。但從實(shí)際情況看，建筑面積有時(shí)是有水分的，房屋的大小往往要同時(shí)考慮使用面積。

　　在實(shí)際拆遷過程中，根據(jù)相關(guān)的實(shí)際征地拆遷案例中，不僅僅單元房的廁所、廚房、電梯、陽(yáng)臺(tái)是全部計(jì)算做房屋面積的，相應(yīng)的配房、院落等也是計(jì)算在補(bǔ)償范圍之內(nèi)的。

　　總而言之，創(chuàng)為律師認(rèn)為拆遷補(bǔ)償款的確定有很大情況下和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估具有關(guān)聯(lián)性，如果大家對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，可以在評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量時(shí)充分發(fā)表自己的觀點(diǎn)，將房屋的方方面面都與評(píng)估人員介紹清楚，也可以將自己的意見和相應(yīng)的證據(jù)做好保存，作為自己的拆遷維權(quán)的一個(gè)有力依據(jù)，以保證拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可以真實(shí)有效、合理到位。