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拆遷補償安置協(xié)議的法律關(guān)系是什么?北京創(chuàng)為律師事務(wù)所拆遷補償安置協(xié)議是房屋拆遷中的核心內(nèi)容。同時拆遷人與被拆遷人之間法律地位完全平等，同時使被拆遷人在房屋拆遷中相對于拆遷人來說處于弱勢群體地位。因此，有時拆遷人與被拆遷人之間的拆遷補償安置協(xié)議變成了 “城下之盟”。拆遷補償安置協(xié)議中的法律關(guān)系如下：
(一)對拆遷補償安置協(xié)議的主體認定。
毫無疑問協(xié)議的主體是房屋拆遷過程中發(fā)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的拆遷人與被拆遷人。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》第四條規(guī)定，拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位，被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。從這條法律規(guī)定我們可以得出如下結(jié)論，拆遷人只能是單位，不可能是個人。但在現(xiàn)實中，對于具備拆遷人資質(zhì)的單位分支機構(gòu)和接受拆遷人委托的單位能否成為拆遷補償安置協(xié)議的主體，答案是否定的。理由如下：
1.接受房屋拆遷管理部門頒發(fā)房層拆遷許可證的單位是唯一合法拆遷人，這一法律規(guī)定具有排它性，說明拆遷人的身份是唯一的。
2.即使拆遷人的分支機構(gòu)和接受拆遷人委托的單位經(jīng)拆遷管理部門備案，它所從事的拆遷工作仍是一種代理關(guān)系，即代理拆遷人履行拆遷權(quán)利義務(wù)關(guān)系，它所有的行為仍是一種委托人與被委托人之間的關(guān)系。
3.拆遷人的分支機構(gòu)和接受拆遷人委托的單位即使具備相應(yīng)的資質(zhì)，但它是否具備相應(yīng)的財力、能力呢。如果不具備，將使拆遷補償安置協(xié)議無法得到實際履行，無法維護被拆遷人的利益。
(二)房屋拆遷補償安置協(xié)議的內(nèi)容。
《城市房屋拆遷管理條例》僅在第十三條簡單規(guī)定了協(xié)議的基本內(nèi)容，操作難度太大了。大量實質(zhì)性的規(guī)定由各省市區(qū)自行制定，極可能造成區(qū)域間的不平衡。因此對涉訴房層拆遷補償安置合同糾紛，根據(jù)審判工作實際需要，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)載明的事項主要應(yīng)審查是否具備以下幾點：
1.被拆遷房屋的基本情況。包括房屋土地使用權(quán)取得方式，房屋產(chǎn)權(quán)證號碼，房屋的結(jié)構(gòu)、面積、地點、層次、朝向、建筑年限及被拆遷人家庭結(jié)構(gòu)等。有附屬用房、地下室、附著物的都應(yīng)列明。同時對房屋內(nèi)用水、用電、供氣、通訊和其他需列明的重要設(shè)施需動遷的，也要在基本情況中注明。
2.被拆遷房屋的評估情況。不管是貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，為防止拆遷過程中低值高估和高值低估等不正常情況，都應(yīng)請具備資質(zhì)的評估機構(gòu)對被拆遷房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、層次、建筑面積等基本因素結(jié)合行業(yè)規(guī)定進行評估的情況。
3.拆遷補償安置方式。要根據(jù)被拆遷人的意愿確定拆遷補償安置方式。非被拆遷人真實意思表示的，法律不能認可。如果是實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，還應(yīng)根據(jù)實際情況標明安置用房建筑面積、地點、層次、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、交付時間等。
4.違約責任。拆遷人與被拆遷人就房屋搬遷期限、周轉(zhuǎn)房過渡期限、安置房交付期限等還可約定違約責任及爭議解決辦法。
5.搬遷期限，過渡方式，過渡用房地點、面積，搬遷補助費，拆遷補償費用支付辦法等。
(三)拆遷房屋使用性質(zhì)的認定。
在拆遷中，如何認定私房商住問題，既無法律規(guī)定，也無司法解釋，僅散見于地方性規(guī)章之中。在拆遷實際中，筆者認為應(yīng)綜合考慮，主要有以下幾種情況：
1.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，且該房實際用于經(jīng)營并辦理了合法經(jīng)營證照的，應(yīng)該以實際投入經(jīng)營的房屋面積計算為非住宅面積，享受非住宅拆遷補償安置待遇，其余面積享受住宅補償安置待遇。
2.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，但該房屋實際上并未投入經(jīng)營，實際上全部是按住宅房屋進行使用的，不得享受非住宅拆遷補償安置待遇。
3.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為住宅，但是一直作為經(jīng)營用房且具有合法手續(xù)，在房屋拆遷公告前也已經(jīng)變更為非住宅用房的，應(yīng)該享受非住宅用房補償安置待遇。在拆遷律師介紹，前末辦理房屋使用性質(zhì)變更為非住宅的，在扣除變更費用后也應(yīng)享受非住宅補償安置待遇。
4.房屋產(chǎn)權(quán)證登記為非住宅，實際上也是經(jīng)營用房，但是被拆遷人或承租人偷逃國家稅收，末辦理合法經(jīng)營證照并繳納有關(guān)稅費的，也不能享受非住宅補償安置待遇。在工商稅務(wù)部門給予了行政處罰出具證明手續(xù)時，拆遷人與被拆遷人可以協(xié)商酌情給予補償。
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