能否獲得該筆拆遷補(bǔ)償款分析
2021-09-24 08:00???作者：admin_cq???瀏覽次數(shù)：次???分享到：
[案情]：
原告系農(nóng)民， 2000年4月將閑置多年的磚瓦木結(jié)構(gòu)瓦房4間以每間6000元的價(jià)格出賣(mài)給退休的城市居民親戚即被告，當(dāng)年4 月25日，雙方訂立協(xié)議，一手交錢(qián)一手交房。2001年6月，被告將四間房屋改建成三下兩上樓房。2002年5月，國(guó)家因?yàn)閲?guó)道擴(kuò)寬改造，被告居住的房屋被拆遷，被告一次性獲得補(bǔ)償款17萬(wàn)元。2004年5月，原告從外地回來(lái)得知后要求與被告平分17萬(wàn)元未果，故起訴要求判令雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
[分歧]：
本案在審理過(guò)程中，存在以下三種觀點(diǎn)：
1、原被告雖然全部履行合同全部義務(wù)，但雙方未就房屋所有權(quán)到房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，所以房屋所有權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，雙方相互返還，被告已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了改建，實(shí)際返還房屋已經(jīng)不可能，故應(yīng)當(dāng)判令被告返還拆遷補(bǔ)償款。
2、被告系在村委會(huì)分配給原告的宅基地上改建樓房，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民的住房不得出售給城市居民，而本案原、被告違反規(guī)定，合同無(wú)效，但原告應(yīng)當(dāng)從2000年 4月25日交付房屋后就應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利受到侵害，至2004年5月才主張合同無(wú)效，已經(jīng)超過(guò)法定時(shí)效，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
3、同意第二個(gè)觀點(diǎn)中合同無(wú)效的理由，但合同無(wú)效不適用時(shí)效規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，對(duì)該補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)考慮被告對(duì)房屋改建后形成的增值因素和投入，少分或者不分給原告。
[評(píng)析]：筆者同意第三種觀點(diǎn)。
對(duì)第一種觀點(diǎn)，我國(guó)《合同法 》規(guī)定了違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)行性規(guī)定的合同無(wú)效。強(qiáng)行性規(guī)定即強(qiáng)行性規(guī)范，強(qiáng)行性規(guī)范包括強(qiáng)制性規(guī)范與禁止性規(guī)范，強(qiáng)制性規(guī)范是指法律或者行政法規(guī)條款命令當(dāng)事人作出一定行為的規(guī)范;禁止性規(guī)范是指法律或者行政法規(guī)條款命令當(dāng)事人不作出一定行為的規(guī)范。我國(guó)法律沒(méi)有對(duì)強(qiáng)制性規(guī)范與禁止性規(guī)范作出區(qū)別，故違反了強(qiáng)制性及禁止性規(guī)范的合同無(wú)效。對(duì)違反禁止性規(guī)范的合同無(wú)效，我們不難理解，就像訂立買(mǎi)賣(mài)國(guó)家禁止的毒品的合同無(wú)效一樣，只要觸犯了法律禁止性規(guī)定的行為都是無(wú)效的。但是對(duì)違反了法律強(qiáng)制性規(guī)范的行為是否無(wú)效值得探討，國(guó)家《土地管理法》第62條的規(guī)定“農(nóng)村居民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。”“農(nóng)村居民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。”“農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第35條規(guī)定“農(nóng)村村民出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村村民房屋的農(nóng)戶(hù)應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)建房用地條件。”根據(jù)前述規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)，因?yàn)樯婕暗酵恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)残枰嘘P(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，違反了相關(guān)規(guī)定，合同可能無(wú)效。但我們知道未發(fā)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)與買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效是兩個(gè)不同的概念，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效固然不能發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原因未必就是合同無(wú)效所致，從保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益出發(fā)，認(rèn)定未辦理產(chǎn)權(quán)登記的合同無(wú)效，顯然不妥，因?yàn)橐坏┱J(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，其結(jié)果對(duì)買(mǎi)受人極為不利。買(mǎi)受人基于誠(chéng)實(shí)信用原則相信出賣(mài)人不會(huì)反悔而對(duì)房屋作出了改建并且付出了大量的投入，一旦認(rèn)定無(wú)效，買(mǎi)受人損失的不僅是可以測(cè)算的損失，更多的是無(wú)法評(píng)估的損失，失去了平等保護(hù)合同當(dāng)事人的原則。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第85條規(guī)定“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行;如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。”這說(shuō)明財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與否，并不決定買(mǎi)賣(mài)合同的效力。這一規(guī)定也同樣適用于房屋買(mǎi)賣(mài)?！逗贤ā返?33條規(guī)定“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”也表明：房屋買(mǎi)賣(mài)非法律所禁止，法律、行政法規(guī)只是規(guī)定在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題上必須履行相關(guān)的登記手續(xù)，未辦理登記手續(xù)的，產(chǎn)權(quán)不得轉(zhuǎn)移。故未辦理產(chǎn)權(quán)登記的行為不得對(duì)抗第三人，這是未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的法律后果，并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，只要雙方當(dāng)事人能夠履行登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令或者判令補(bǔ)辦登記手續(xù)，從維護(hù)交易安全、培育房地產(chǎn)市場(chǎng)、充分保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益和私法自治的原則出發(fā)，不易因房屋買(mǎi)賣(mài)未辦理過(guò)戶(hù)登記而宣告合同無(wú)效，所以第一種觀點(diǎn)不能成立。
第二種觀點(diǎn)，首先分析農(nóng)民擁有的宅基地的性質(zhì)。農(nóng)民住房宅基地是通過(guò)符合條件的農(nóng)民依法向村委會(huì)提出申請(qǐng)，依法報(bào)經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)，才能獲得。農(nóng)民取得的宅基地僅享有使用權(quán)，而不享有所有權(quán)。農(nóng)民擁有的宅基地是國(guó)家對(duì)特定對(duì)象為了解決農(nóng)民基本生活保障問(wèn)題基于申請(qǐng)通過(guò)行政劃撥的形式分配給農(nóng)民使用的，所以宅基地在相當(dāng)程度上具有社會(huì)保障和福利功能，農(nóng)民能夠十分廉價(jià)的取得宅基地并長(zhǎng)期使用，從而 獲得了基本的生活條件。農(nóng)民取得宅基地主要是基于本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員這一成員資格，其性質(zhì)是農(nóng)村居民，根據(jù)農(nóng)民建房需求，而依法先向本村村委會(huì)提出申請(qǐng)，該申請(qǐng)經(jīng)審核后報(bào)上級(jí)批準(zhǔn)，為此，農(nóng)民能獲得宅基地。農(nóng)民擁有宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)的性質(zhì)，具有長(zhǎng)期性，如果沒(méi)有發(fā)生農(nóng)民的戶(hù)口發(fā)生改變成為城市戶(hù)口或者遷移他處或者死亡沒(méi)有繼承人的情況，宅基地不得收回，所以農(nóng)民只要不改變前述情形，宅基地將長(zhǎng)久甚至永久的擁有使用權(quán)，非經(jīng)法定程序不得侵犯，所以在一定程度上講宅基地實(shí)際上是農(nóng)民的私產(chǎn)。農(nóng)民與宅基地這一福利待遇息息相關(guān)，未經(jīng)批準(zhǔn)，農(nóng)民不得擅自處分宅基地使用權(quán)，這是國(guó)家對(duì)農(nóng)民基本生活保障制度的要求和體現(xiàn)。1999年5月 6日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(國(guó)辦發(fā)「1999」39號(hào))規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市市民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證。有人認(rèn)為該通知非法律、行政法規(guī)，但我們看該通知精神符合我國(guó)宅基地和農(nóng)村集體土地使用的現(xiàn)狀和法律、行政法規(guī)的宗旨，且該通知明令下級(jí)各行政機(jī)關(guān)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，下級(jí)各行政機(jī)關(guān)必須遵守，法院如果確立合同有效，那么必須判令雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，而辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)不能實(shí)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶(hù)，致使行政權(quán)與司法權(quán)發(fā)生嚴(yán)重沖突，產(chǎn)權(quán)處于不確定狀態(tài)，對(duì)雙方當(dāng)事人也是不利的，故本案被告系城市居民，購(gòu)買(mǎi)原告住宅行為違反了《通知》精神，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
但該觀點(diǎn)同時(shí)提出合同 無(wú)效適用訴訟時(shí)效的問(wèn)題，筆者不能茍同。訴訟時(shí)效是指請(qǐng)求權(quán)在一定時(shí)期內(nèi)不行使即失去法律強(qiáng)制性保護(hù)的一種訴訟制度。訴訟時(shí)效只是適用于請(qǐng)求權(quán)，我們知道請(qǐng)求權(quán)是指請(qǐng)求他人為一定或者不為一定行為的權(quán)利，最為典型的就是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，國(guó)家設(shè)立訴訟時(shí)效的目的是為了促使當(dāng)事人及時(shí)主張權(quán)利，不能長(zhǎng)久的使得爭(zhēng)議存在著，從而影響市場(chǎng)財(cái)物的流轉(zhuǎn)，為了加快財(cái)物和貨幣的流通，盡早實(shí)現(xiàn)權(quán)利，使資源配置更加優(yōu)化，國(guó)家通過(guò)立法公權(quán)形式干預(yù)私權(quán)，其目的是顯而易見(jiàn)的。而流通領(lǐng)域中絕大多數(shù)交易形式體現(xiàn)在公民、法人和其他組織之間商品交易的流通，大量的請(qǐng)求權(quán)就應(yīng)運(yùn)而生。所以訴訟時(shí)效絕大多數(shù)是用來(lái)規(guī)范市場(chǎng)流通領(lǐng)域的請(qǐng)求權(quán)。對(duì)合同無(wú)效，主要是由有權(quán)部門(mén)對(duì)合同的確認(rèn)，合同是否有效，主要依據(jù)是法院的裁判，而不是當(dāng)事人之間的爭(zhēng)執(zhí)或者無(wú)權(quán)部門(mén)的認(rèn)定，在法院生效判決確定合同無(wú)效之前，當(dāng)事人沒(méi)有必要也不需要知道合同是否具備效力，因此，當(dāng)事人在合同未被確認(rèn)無(wú)效前，根本談不上因合同無(wú)效而產(chǎn)生的相互取得的財(cái)物返還請(qǐng)求權(quán)，只有在一方當(dāng)事人訴請(qǐng)無(wú)效而且一旦向法院起訴，法院認(rèn)定無(wú)效時(shí)，當(dāng)事人就是要求撤訴也未必得到法院的準(zhǔn)許，所以該請(qǐng)求確認(rèn)合同效力的權(quán)利形式表現(xiàn)就是形成權(quán)，也就是一方當(dāng)事人可以以自己的行為就使法律關(guān)系發(fā)生變化的權(quán)利，其主要特征表現(xiàn)在：權(quán)利人可以以自己的意思表示行使形成權(quán)，使法律關(guān)系發(fā)生變更或者終止，其與須經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人的承認(rèn)、放棄和變更才能形成一致意見(jiàn)的相對(duì)請(qǐng)求權(quán)相比區(qū)別在于：依據(jù)權(quán)利人一方的意思表示。確認(rèn)合同無(wú)效無(wú)疑屬于形成權(quán)，而我們知道無(wú)論從實(shí)體還是程序上，形成權(quán)均不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效五種法定情形，試想如果適用訴訟時(shí)效，那么一方以欺詐、脅迫的手段訂立損害國(guó)家利益或者惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益或者以合法形式掩蓋非法目的或者損害社會(huì)公共利益的合同，因一方當(dāng)事人的疏忽而超過(guò)訴訟時(shí)效，使得合同變?yōu)橛行В彩沟貌环ㄐ袨樽優(yōu)楹戏ㄐ詾?，則似乎助長(zhǎng)了人們損人利己、損公肥私，整個(gè)社會(huì)將會(huì)變成爾虞我詐、騙子盛行，社會(huì)秩序?qū)⒆兊没靵y一片。販毒者可以訂立供貨合同、謀生者可以訂立借腹生子合同，顯然反思結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離甚至與立法宗旨相悖，所以訴訟時(shí)效不適用于合同無(wú)效確認(rèn)之訴。
有人認(rèn)為無(wú)效合同長(zhǎng)期存在至無(wú)效宣告，則使相信合同有效的一方受到較大損失，因?yàn)楹贤瑹o(wú)效的后果是相互返還。其實(shí)這種擔(dān)憂(yōu)是不必要的，合同無(wú)效的情形告訴我們只有符合法律規(guī)定的情形才能被確認(rèn)無(wú)效，從五種情形看，該五種情形均是違反公序良俗、最基本的法治、違反市場(chǎng)規(guī)律的，依據(jù)常理均應(yīng)由國(guó)家公權(quán)予以干預(yù)的情形。雙方當(dāng)事人訂立無(wú)效合同所產(chǎn)生的損失理應(yīng)根據(jù)誰(shuí)有過(guò)錯(cuò)誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任原則自行承擔(dān)，這是普通的道理，根據(jù)報(bào)償理論，當(dāng)事人犯了錯(cuò)就應(yīng)當(dāng)?shù)玫綉土P，當(dāng)然，法律還規(guī)定沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的一方可以向有過(guò)錯(cuò)的一方請(qǐng)求賠償，所以在這個(gè)問(wèn)題上，沒(méi)有太大的法律障礙。
還有人認(rèn)為：法院處理合同無(wú)效的同時(shí)還處理財(cái)產(chǎn)返還和賠償損失，既然涉及財(cái)產(chǎn)返還和賠償損失，也就是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，農(nóng)民訴訟時(shí)效又如何理解?其實(shí)這是兩個(gè)訴訟請(qǐng)求，本應(yīng)當(dāng)分別處理，但國(guó)家考慮到訴訟成本，從方便快捷、提高效率、訴訟資源較大優(yōu)化才要求法官一并處理，免得當(dāng)事人產(chǎn)生訟累，請(qǐng)求返還財(cái)產(chǎn)與賠償損失系債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，自然適用訴訟時(shí)效規(guī)定，但該請(qǐng)求權(quán)自合同被確認(rèn)無(wú)效時(shí)才產(chǎn)生，不能認(rèn)為該請(qǐng)求權(quán)就生于合同訂立之時(shí)，因?yàn)楫?dāng)事人總想訂立有效合同并實(shí)現(xiàn)自己想得到的利益，只要是正常交易，誰(shuí)都不想訂立無(wú)效合同。當(dāng)事人訂立合同后，僅產(chǎn)生合同上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定履行先合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)或者履行合同后產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，而非合同被確認(rèn)無(wú)效恢復(fù)到當(dāng)事人訂立合同前的狀態(tài)下形成的非合同而因合同產(chǎn)生的標(biāo)的物返還請(qǐng)求權(quán)和賠償請(qǐng)求權(quán)，物返還請(qǐng)求權(quán)和賠償請(qǐng)求權(quán)產(chǎn)生于合同被確認(rèn)無(wú)效之時(shí)，故權(quán)利尚未形成，何談訴訟時(shí)效起算點(diǎn)呢?所以只有在合同被確認(rèn)無(wú)效后才產(chǎn)生該權(quán)利，如果經(jīng)過(guò)一段時(shí)間不主張，將超過(guò)訴訟時(shí)效。
既然本案原告與被告訂立的合同無(wú)效，雙方應(yīng)當(dāng)相互返還，但此時(shí)的返還對(duì)原告有利，對(duì)被告極為不利。筆者認(rèn)為：用地部門(mén)拆遷補(bǔ)償是根據(jù)房屋現(xiàn)狀給予的補(bǔ)償，而不是針對(duì)房屋原始是何種結(jié)構(gòu)、多少面積等。有些房屋時(shí)過(guò)境遷，當(dāng)事人花費(fèi)很多進(jìn)行了裝修或者翻建，此時(shí)要求全部返還顯然對(duì)其不公平，即使要返還，須對(duì)被告當(dāng)初購(gòu)房時(shí)購(gòu)房款以及裝修或者改建的費(fèi)用分離出來(lái)并計(jì)算利息損失歸被告所有。其次，我國(guó)宅基地，一家只有一戶(hù)，出賣(mài)人出售房屋后，時(shí)隔多年來(lái)主張無(wú)效，可以講出賣(mài)人有相應(yīng)的住房保障，其起訴的目的返還房屋是假，索取高額補(bǔ)償費(fèi)是真，這樣違背市場(chǎng)誠(chéng)信原則，本來(lái)這種行為就被常理所譴責(zé)，所以法院應(yīng)當(dāng)予以公正的評(píng)價(jià)，以維護(hù)買(mǎi)受人的居住利益，少分或者不分。
文章來(lái)源：中顧法律網(wǎng)
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